Традиционно считается, что элитность жилья определяет прежде всего его месторасположение. Однако не менее важным элементом создания премиального образа жизни, помимо видовых характеристик и планировочных решений в квартирах, остается отделка и оформление мест общего пользования и входных групп. Это та "визитная карточка", которая создает первое впечатление о комплексе у его посетителей.
Еще 5-7 лет назад в Петербурге (а в Москве еще и раньше) было очень популярно отдавать весь первый этаж элитного жилого комплекса жителям в качестве мест общего пользования. На этих площадях размещались бассейны, салоны красоты, тренажерные залы. При этом стоимость обслуживания всех этих благ очень высока. Несмотря даже на то, что в жилых комплексах проживают не самые бедные люди, далеко не все пользуются подобной инфраструктурой. В итоге жители резонно выступают против включения этой статьи расходов им в счет. Позднее жильцы многих комплексов стали отказываться от эксклюзивного пользования этой инфраструктурой и открывали доступ к ней для всех желающих, зарабатывая, таким образом, средства на содержание здания. "Иными словами, средства, получаемые, к примеру, от продажи абонементов на посещение тренажерного зала или бассейна, становились общим доходом жилого комплекса. Таких примеров — действительно довольно много", — рассказывает директор по маркетингу "ЮИТ Дом" Екатерина Гуртовая.
Скульптура и люстра
Входную группу часто называют визитной карточкой любого здания. Для объектов высокого класса это особенно важно. Оригинальное оформление способствует тому, чтобы при выборе жилой площади, объект отложился в памяти у потенциального покупателя, оказался более запоминающимся и привлекательным. Таким образом, можно говорить о влиянии оригинального оформления на продажи. Например, говорят специалисты, интересные дизайнерские решения есть в оформлении элитного жилого комплекса "Белые ночи". Эксклюзивная деталь интерьера — скульптура, изготовленная в Скульптурной мастерской Игнатьева и Прасолова. Кроме того, в интерьер включены стеклянные ограждения с изображением фрагментов Благовещенского моста.
Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", говорит, что сегодня в элитных домах доля мест общего пользования составляет от 9 до 13% от общей площади объекта. "Отмечу, что вид холла зачастую визуально позиционирует объект гораздо определеннее, чем, например, инженерно-технические характеристики. Это лицо дома, идентифицирующее его принадлежность к сегменту эксклюзивного, элитного или жилья бизнес-класса. Его окончательный вид в премиальном сегменте всегда требует специального дизайнерского решения — типовых проектов тут быть не может", — утверждает она.
Коммерческий директор компании Creacon Максим Петухов считает, что места общего пользования в элитных жилых комплексах должны занимать значительную долю площади. "Поскольку здесь должна присутствовать просторная входная зона и холл (зона ожидания для гостей), межквартирные и лифтовые холлы, эта цифра может достигать и 30 процентов", — говорит он.
"Разрабатывая входные группы, проектировщик исходит не только из статуса объекта, но и из фактических строительных возможностей. Так, при реконструкции дома масштаб мест общего пользования может быть небольшим. В случае нового строительства архитектору предоставляется больше простора для творчества. В любом случае мы стараемся учитывать мнение будущих жильцов. Так, живейшее обсуждение у покупателей квартир в первой очереди "Парадного квартала" вызвал вопрос оформления холлов. Мы сознательно привлекли к нему будущих обитателей дома, и в ходе обсуждения из нескольких дизайн-проектов был выбран тот, который одобрило большинство. Он и был реализован после доработки. Не будем забывать о том, что покупки в нашем сегменте делаются, как правило, для себя — покупатели планируют свое семейное гнездо "от и до", и мелочей здесь быть не может. Статус премиального жилья должен ощущаться не с порога собственной квартиры, а раньше — с порога дома", — продолжает госпожа Инченкова.
"Любой элемент в оформлении фасада или проектировании дизайна входной группы важен: проемы, стены, цвет, форма. Каждая составляющая несет в себе определенную информацию, а самое главное — эстетическое содержание. Существуют различные приемы в проектировании фасадов и дизайне входных групп. Наиболее известные и широко применяемые из них — это соблюдение пропорций, игра света, применение определенной фактуры материала", — говорит заместитель генерального директора Megapolis Property Management Роман Иваницкий.
Современные технологии позволяют проектировать множество входных групп: от скромной двери до сверкающего стеклом парадного входа в банк или торговый комплекс. Но в историческом центре Петербурга особенно важно следить за тем, чтобы входная группа не выбивалась из общей стилистики здания и даже улицы.
"Сегодня очень редко можно отметить интересный качественный проект. Необходимо привлекать профессиональных архитекторов, которые учтут все особенности здания, его расположение, функциональное назначение, окружающую инфраструктуру. И среди профессионалов нужно выбрать лучшего — через конкурс. К сожалению, на этих составляющих часто экономят, и это сразу сказывается на качестве в целом. Экономия при этом несущественна. Конкурс обойдется компании в сотые доли от общих инвестиций в объект. Хороший проект — это уже половина дела. Дальше остается только ему следовать, не экономя на качестве строительных материалов, что также часто бывает. И если плохой проект уже ничем не исправишь, то хороший проект можно испортить, экономя на качестве материалов. Экономия в этом случае сомнительная, так как сразу отразится на общем впечатлении и, соответственно, на продажах".
Девелоперы не скупятся, вкладывая деньги в "визитные карточки" своих комплексов. Директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов вспоминает, что для элитного жилого комплекса "Новая звезда" (холдинг RBI) был разработан проект огромной люстры со стразами Swarovski, а в холле была запланирована установка эксклюзивной мебели, осветительного оборудования, предметов искусства. Также интересным шагом застройщика стала интеграция 25-метрового бассейна и фитнес-центра в места общего пользования.
"Отделка мест общего пользования высококлассных комплексов должна отвечать одному принципу — гармонично сочетаться со всеми элементами оформления жилого комплекса. Это условие и является наиболее важным для потенциальных покупателей элитной недвижимости. Именно стилистическое единообразие, соответствие архитектурным нормам выделяет истинные элитные комплексы, расположенные в Санкт-Петербурге", — говорит господин Султанов.
При этом в последнее время все чаще встречаются случаи, когда девелопер, чтобы выгодно выделить свой объект, повысить его класс в глазах покупателей использует оригинальную входную группу. Если учитывать еще и то, что на рынке недвижимости нет четких понятий, по каким критериям относить объект к эконом- или комфорт-классу, входная группа может привлечь клиентов купить квартиру именно в этом комплексе.
К слову сказать, входные группы в квартале "Северная долина", который позиционируется в сегменте "жесткий эконом" отделаны на уровне комплексов класса "комфорт". В "Главстрое" поясняют, что сделано это специально — для привлечения клиентов.
Расширить жизненное пространство
Правильно спроектированные и качественно выполненные группы подчеркнут индивидуальность строения, определят статус объекта. Все должно создавать у посетителя ощущение, что о нем думают и заботятся. Если первое впечатление благоприятно — это, конечно, отразится на продажах", — резюмирует господин Иваницкий.
Заместитель генерального директора ООО "Петротрест-Недвижимость" Наталья Тужилова говорит, что потенциальные покупатели элитной недвижимости при планировании покупки квартиры стараются расширить свое жизненное пространство, не ограничиваясь пределами квартиры. "Что обязательно должна содержать входная группа, зависит от характеристик объекта, но обычно это качественные, эксклюзивные двери, брендовые лифтовые кабины, просторные лестничные площадки. Относительно доли мест общего пользования в объеме площадей всего комплекса сложно сказать однозначно. К примеру, иногда в проект жилого комплекса заложены площади под спортивный клуб, бизнес-зону и зону релаксации, зимний сад, которые доступны только его жителям. В таком случае общая площадь этих помещений может быть сильно увеличена.
На мой взгляд, достойное оформление входных групп дает дополнительное преимущество элитному объекту, так как тщательно проработанные детали всегда придают дорогой вещи дополнительный статус", — полагает госпожа Тужилова.
Оптимальная площадь
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, говорит, что сегодня в элитных домах площадь качественной входной группы для одного подъезда — 60-80 кв. м. "Оптимальное содержание — стойка охраны, зона ожидания со столиком и диваном, стойка выдачи корреспонденции. Качественно выполнены входные группы в проекте Diadema Club House. Оригинальное оформление очень важно для успешных продаж. В комплексах класса А фактически стандартом становится привлечение дизайнера для оформления входных групп. Отмечу, что такие необходимые места общего пользования, как общая детская игровая комната и колясочная, есть только в некоторых элитных домах", — добавляет господин Гущин.
Александр Коваленко, заместитель генерального директора "НДВ СПб", считает важной не столько площадь мест общего пользования, сколько их высококачественную дизайнерскую отделку, возможно, с использованием эксклюзивных материалов, таких как дерево (особенно редкие сорта древесины), натуральный камень, кожа, кристаллы Swarovski.
Руководитель проекта ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"" Андрей Петров говорит, что площадь вестибюля может быть различной и зависит от масштаба всего объекта. "Если это клубный дом на десять квартир, то вестибюль площадью, например, 70 кв. м будет адекватен. В более крупных проектах входные группы могут увеличиваться и достигать 500 кв. м, а иногда и 700 кв. м", — рассуждает он.
Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, говорит, что в Петербурге есть один дом — известный проект RBI "Новая звезда" (Песочная наб., 12), где просторные холлы занимают значительную часть мест общего пользования, составляющих половину общей площади здания. Но наличие большого количества общих мест не всегда бывает удачным, полагает господин Пикалев. "В доме "Идеальный мир на Ждановской" (Ждановская, 29) также сделан просторный вестибюль на два этажа, с диванами, столиками, стойкой ресепшен, тем не менее, ставятся под вопрос его функциональность и востребованность всеми жителями дома, так как он находится лишь в одной из парадных здания", — говорит господин Пикалев.
Он добавляет, что для домов самого высокого ценового сегмента существует набор правил организации входной группы: натуральные отделочные материалы, оригинальный дизайн-проект, опционно включающий оранжерею (наб. реки Фонтанки, 1), стилизованный японский сад камней (Южная аллея, 2), детали определенного художественного стиля (ар-деко в ЖК "Монблан", Б. Сампсониевский 4-6).
До заграницы далеко
Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уверена, что при всех изысках, к которым прибегают отечественные девелоперы, пока уровень оформления мест общего пользования в элитных жилых комплексах далек от западных стандартов. "При входе в любое жилое здание, к примеру, на Манхэттене, вас в большинстве случаев встретит привратник, открывающий дверь посетителям. Далее вы попадете в просторный холл с высотой потолков не менее четырех метров, с зеркалами во всю стену, люстрой и ковром. За стойкой ресепшен, на которой стоят свежие живые цветы, вас поприветствует консьерж в форменной одежде, который не только поинтересуется, к кому вы пришли, но и проводит до квартиры, либо оставит сообщение о вашем приходе, если хозяев в данную минуту нет на месте. Это типичная практика элитного жилья в Америке и Европе, России пока до этого очень далеко. Крайне редко можно встретить просторные холлы, на высоте потолков застройщики предпочитают экономить. Немногие жилые комплексы размещают консьержа на ресепшен, в качестве одного из немногих примеров можно привести ЖК "Финансист" на Васильевском острове, где консьерж располагается за стойкой. Но в большинстве случаев место консьержа оформлено в виде в неприглядной будки или небольшой комнаты с окном", — рассказывает госпожа Брун.
По ее мнению, подход к функции консьержа пока во многом хранит следы советского прошлого. В будках сидят пожилые люди, выполняющие скорее роль вахтера или охранника. На Западе в обязанности консьержа входит не только допрос посетителей и открывание дверей. С их помощью можно заказать такси, забронировать столик в ресторане или билет на самолет. В наших жилых комплексах функции консьержа сведены к минимуму и, по сути, дублируются системой домофонии и видеонаблюдения. Следует отметить, что, несмотря на сомнительную пользу консьержей, их наличие в доме входит в число частых пожеланий покупателей элитных квартир. Хотя сами жильцы редко видят консьержей, так как попадают в квартиру на лифте с подземного паркинга, минуя пост у входной двери.
Что касается паркинга, то большинство застройщиков уже научились успешно воплощать эту часть элитного комплекса в соответствии со всеми пожеланиями будущих жильцов. Система охраны, разметка и организация выездов обычно выполняются на должном уровне. Из дополнительных опций может присутствовать возможность непосредственно на территории паркинга помыть автомобиль.
Лифты в элитном комплексе обязательно должны быть бесшумными, в идеале качественного производителя и остекленные. Хотя последние требования выполняются далеко не всегда. Нередко жильцов в их элитные квартиры доставляют лифты отечественной сборки, не соответствующие заявленному классу объекта.
Число квартир на лестничной площадке четко регламентировано, их должно быть не более трех. Пространство на этаже при этом должно быть организовано так, чтобы случайные встречи с соседями происходили как можно реже. Что касается отделки, то базовым требованием к ремонту мест общего пользования можно назвать качественный уровень выполнения. Отделка должна выдержать процесс массового ремонта в квартирах, который сопряжен с переносом тяжелых, крупногабаритных вещей, применением строительных средств и материалов. Нередко уже спустя два года после ввода дома в эксплуатацию подъезд выглядит обшарпанным настолько, что своим видом отпугивает потенциальных покупателей элитного жилья. При этом восстановить и поддерживать пристойный внешний вид подъезда предполагается силами самих жильцов, а они далеко не всегда готовы тратить на это дополнительные средства.
Двор как продолжение пространства
К местам общего пользования можно отнести дворы, которые могут присутствовать в составе жилого комплекса. Основные требования к ним типичны: двор должен быть зеленым, благоустроенным и тихим. Если речь идет о маленьком дворе-колодце, каких немало в центральной части Петербурга (например, в элитном доме на ул. Казанская, 58), то доступ в него практически закрыт, поскольку из-за маленького пространства эхо от голосов и другого шума будет мешать жильцам. Как правило, во дворы выходят окна спален. На некоторых объектах (например, ул. Шпалерная, 60) пространство двора позволяет использовать его для прогулок.
Еще одним типом мест общего пользования, который, к сожалению, практически отсутствует в элитных жилых комплексах, являются колясочные комнаты или кладовки для хранения крупногабаритных вещей. "К числу редких жилых объектов, где такое пространство выделено над паркингом, относятся жилые комплексы YIT. Кладовки размером метр на два позволяет хранить велосипеды, сноуборды и другие личные вещи, неуместные в квартире, — рассказала госпожа Брун. — У девелоперов элитных жилых объектов почему-то не принято предусматривать такое пространство в составе жилого комплекса, и вопрос хранения того же велосипеда становится головной болью его владельца, в то время как среди покупателей элитного жилья немало любителей велосипедных прогулок и других видов активного отдыха, предполагающих наличие громоздкого оборудования".