Корпорация "Главстрой СПб" готовится к продажам во всех трех своих петербургских жилищных проектах одновременно. Исполнительный директор корпорации АЛЕКСАНДР ЕРМАК рассказал корреспонденту "Дом" РОМАНУ БИЗЮКОВУ о том, как новые проекты планируется позиционировать на рынке.
— "Главстрой СПб" воспринимается теперь как один из лидеров домостроения экономкласса. С другой стороны, ваш участок на улице Шкапина иначе как депрессивным кварталом никто не называет. Стало быть, говорим об очередном проекте класса "эконом"?
— Нет, проект на Шкапина мы все же будем позиционировать повыше, чем экономкласс. Все же эту площадку нельзя ставить в один ряд с "Северной долиной" и "Юнтолово", расположенными на окраинах. Это место рядом с центром города, здесь есть метро, хороший трафик, а с запуском ЗСД уйдут автомобильные потоки, но останется прекрасная доступность.
— Тем не менее как же вы сумеете позиционировать свой квартал именно как место нового качества жизни?
— Так должен же кто-то дать точку роста этому району? Кто-то должен выстрелить, и волею судьбы, похоже, это будет "Главстрой". Мы начнем, и когда в этом месте появится нечто отличное и непривычное, это даст толчок развитию и окружающей территории. Кстати, у нас в собственности там еще участок есть — чуть южнее, и мы будем развивать и его.
Мы будем первыми, и поэтому нам будет легче, а наш проект локомотивом потянет развитие прилегающих территорий. Ведь нам устраивать инженерные сети, мы строим "социалку", так что точка притяжения появится.
— С какого уровня цен думаете стартовать?
— Пока решение не принято. Оно будет приниматься после того, как будем выходить из экспертизы: это где-то в декабре. Однако принципиально цена будет выше, чем в "Северной долине", на старте, полагаю, от 70 тыс. рублей за квадрат. А там посмотрим, как себя поведет это место. Думаю, хорошо поведет. Даже уверен.
— Пытаюсь представить, как туда можно заманить покупателей...
— В городе есть стратегические планы, пусть они рассчитаны не на год, а на, допустим, сроки от пяти лет, ну так и срок реализации нашего проекта — не год. Два года — это только первая фаза, жилая часть. Потом еще офисы, гостиницы, это еще года четыре, которые уйдут лишь на реализацию нашего проекта. К тому времени, глядишь, и ЗСД подтянется: северный участок диаметра уже в 2012 году будет введен, южный открыт, по центральной части тендеры проводятся. Через четыре года, думаю, ЗСД разгрузит эту территорию.
Ведь и в Северо-Приморской части, в Каменке, — совершенно схожие проблемы. ЗСД их если и не решит окончательно, то как минимум центр Петербурга серьезно разгрузит.
— В общем, сейчас можно говорить о создании некоего оазиса в "коричневом поле" промзон вдоль Обводного канала?
— Вот именно сейчас — да. Но давайте посмотрим проект планировки территории, прилегающей к Балтийскому вокзалу. Там тоже планируется строительство многофункционального комплекса, с музеем железнодорожного транспорта, офисами, развлекательными учреждениями. Может, даже и жилье инвестор там построит. А это буквально "через дорогу" от нас.
Возможно, "Измайловская перспектива" начнет строиться, пусть первое время точечно. Кризис-то пройден, инвестиционная активность усиливается, и в обозримом будущем, за 5-10 лет, этот район преобразится.
Между прочим, не исключаю, что и "Главстрой" поучаствует в "Измайловской перспективе": планы до кризиса такие были. Но, кризис кризисом, а и сам проект ведь не пошел: город не решил некоторые вопросы, имущественно-правовые в первую очередь. Территория там сложная, и даже чтобы выставить ее на торги лотами, требовалась огромная работа, которая, насколько я знаю, до конца не закончена.
— Тогда давайте возвращаться в "оазис". Что строите и сколько?
— Жилой многофункциональный комплекс, на пяти гектарах, купленных на торгах Фонда имущества. Поначалу планировался офисный квартал — до 300 тыс. кв. м офисов, но с кризисом проект пересмотрели, и город этот пересмотр поддержал. Скорректировали проект планировки территории, и теперь там выделены три функциональные зоны: жилая, офисная и гостиничная. Сегодня мы проходим госэкспертизу первой очереди — как раз жилой части. Это порядка 60 тыс. квадратных метров продаваемой площади квартир. Еще около 1200 метров встроенно-пристроенных помещений и подземный паркинг. Отдельно отмежеван участок, где есть договоренность: мы построим, а город выкупит детский садик на 90 мест. Техзадание мы сделали и отправили на согласование в районную администрацию. Думаю, что одновременно с вводом жилой части откроем и детсад.
Офисов осталось до 30 тыс. метров, гостиница где-то на 200 номеров. Но эта часть еще в проработке, все на уровне создания техзадания и поиска оператора. Очень многое будет зависеть от того, какого гостиничного оператора нам удастся пригласить.
Вот такой текущий статус у этого проекта. В декабре планируем получить разрешение на строительство жилой части — и прибавляйте два года до ввода в эксплуатацию.
— Стандарт жилья, наверное, отличается от освоенного в "Северной долине"?
— В квартирографии много студий и однокомнатных квартир, но не меньше и "двушек-трешек-четырешек", и они явно большего метража по сравнению с той же Северной долиной. Так что в стандарте "жесткий эконом" у нас только "Долина". Да и то, относится этот стандарт лишь к квартирографии:большая нарезка и мелкий метраж. Все остальное там можно позиционировать как "комфорт плюс", если не "бизнес". Монолит-кирпич, стеклопакеты, лифты OTIS, индивидуальные входные группы по дизайн-проекту, благоустройство... С точки зрения среды обитания, самих домов, услуг нашей управляющей компании, это совсем не "эконом".
А на Шкапина просто будет более широкая линейка, ориентированная в том числе и на покупателей с деньгами посерьезнее, которые могут и двушку, и трешку купить большую. Комплекс-то немаленький, для такого места 60 тыс. метров — это много, и он позволяет развернуть линейку предложения почти полностью.
— В "Юнтолово", насколько известно, тоже планируется широкая линейка предложения, даже некий новый стандарт?
— Да, там прошел полуторалетний период проектирования, получены все техусловия, имеются проекты всех сетей. Заключение экспертизы по проекту готово, надеюсь, через неделю получим разрешение на строительство, а значит, в ноябре сможем стартовать. Хотя подготовительная работа идет с августа. Проложили 2 км временной дороги к стройке, приступаем к инженерной подготовке. В декабре, может, в начале будущего года, начнем сваи колотить.
Сроки строительства первой очереди мы себе поставили на 2013 год. Но это первая очередь малоэтажной части, а есть еще высотная — в рамках разрешенной высотности. "Малоэтажка" будет ближе к Юнтоловскому заказнику, у Конной Лахты — высокоплотная застройка.
Начинаем мы именно с "малоэтажки", потому что хотим посмотреть, как поведет себя этот формат — действительно абсолютно для Петербурга новый. Таких "автономных", вынесенных из пределов мегаполиса кварталов еще никто не строил. К тому же начинать с многоэтажки — конкурировать с "Северной долиной", что совершенно ни к чему. У нее же преимущество: метро есть, дороги готовы.
— Малоэтажный квартал вполне гармонирует с местом. А как впишется многоэтажная часть?
— Концепция была принята еще во время архитектурных конкурсов, больше двух лет назад. Ее мы и придерживаемся. В ней прописано такое плавное повышение к Конной Лахте, но не "манхэттен" "Северной долины". Разумно, до 12-13 этажей.
Когда доберемся до многоэтажной части, думаю, застройку "Северной долины" уже будем заканчивать. По постановлению правительства срок в "Северной долине" — 2014 год. Но мы сроки будем продлевать, потому что установленный срок был неадекватным даже с точки зрения технологии строительства. Но самое главное — рынку-то больше метров за меньшее время не нужно. Мы и так очень большие объемы выпускаем в одном месте. По моим оценкам, "Северную долину" мы полностью закончим году в 2017-м.
— Когда в "Юнтолово" продажи начинаются?
— Планировали в декабре начать, но случилась задержка разрешения на строительство — исключительно по бюрократическим причинам. Пока суд да дело — изменилось федеральное законодательство, и мы теперь туда "вписываемся". А продажи можно начинать только после разрешения и проектной декларации. Так что, я предполагаю, в декабре начнем, возможно — в январе следующего года. Надо, наверное, открывать продажи, когда мы хотя бы на свайные поля выйдем.
— Установлен уровень стартовой цены?
— Да, начнем, как в "Северной долине" — около 50 тысяч за квадрат.
— А откуда берутся эти 50 тысяч? При средней цене предложения в окраинных новостройках тысяч в 70-80? Землю вы покупали на аукционе, в том же "Юнтолово" нужно километры сетей тащить, да и "Северная долина", хоть и рядом с "Парнасом", но явно в необжитых местах... Как получается такая экономия?
— Есть определенные ноу-хау, это работа с издержками, с себестоимостью — по всем направлениям. Собрана команда, которая "заточена" на создание той себестоимости, которая позволяет держать цены ниже среднерыночных. При той заданной марже, которая устраивает наших акционеров.
Это не демпинг, как многие считают, а совершенно адекватные цены. А как это формируется, — наверное, надо это назвать коммерческой тайной. Все-таки это и вправду наши ноу-хау.
— Ну что ж, "коммерческая тайна" — это ответ на вопрос. Но ведь и разговоры о демпинге возникают исключительно из-за таинственности.
— Так давайте вернемся к этому разговору через год. Ведь если демпинг, значит, мы непременно лопнем.
В свое время нам долго и аргументированно объясняли, что 100 проданных квартир в месяц — это потрясающий результат. Рекордный. Я вспоминаю разговор со Сбербанком, в апреле 2010 года, перед стартом наших продаж в "Северной долине". Шли переговоры — о кредитах, ипотеке и т. п. И когда мы вышли на рынок с продажами, буквально за две недели продали 600 квартир, все — скажем так — обалдели. Так вот, Сбербанк сказал: вы первые две недели продаете, снимаете сливки. Сейчас наступит лето, будет спад, а там и подавно народ "охолонет", а вы нам красивые бизнес-планы рисуете. Не верим, в общем, вашим темпам, сказал Сбербанк. А темпы наши были — сперва продавать по 10 тысяч метров в месяц, а потом мы вышли на 30 тысяч. Лишь акционеры наши нас притормозили, сказали, не надо 30, давайте 20 тысяч метров в месяц — и нормально...
Так вот Сбербанк — не поверил. Я им: "А что вам нужно, чтобы поверили?" Они мне: "Нам нужен срок экспозиции. Хотя бы до ноября-декабря".
Теперь встречный вопрос: вам — какой срок экспозиции нужен, чтоб вы поверили, что это не демпинг?
— Сбербанк хотел видеть полгода продаж, чтобы поверить. А публике сколько потребуется, по-вашему?
— А у нас уже около трех тысяч дольщиков. Поверивших и — в большинстве — уже въехавших в квартиры.