Темпы развития некрупных городов Северо-Запада пока серьезно отстают от темпов развития Санкт-Петербурга и Москвы. От силы там строят один-два объекта. Однако в будущем, считают участники рынка, именно за счет небольших городов будут развиваться ритейлеры и застройщики.
Как говорят эксперты, проблема многих российских малых городов — слабая экономическая база для роста. Это является следствием советской структуры экономики с моногородами и централизованным планированием. После того как данная система рухнула, многие населенные пункты оказались "на мели" и предоставленными сами себе. В современной России продолжается гиперцентрализация и концентрация финансовых, производственных и людских ресурсов в мегаполисах. Соответственно, там, где у малых городов есть возможность и ресурсы противостоять этому тренду, есть и перспективы для процветания. "Как правило, это может быть производство, которое сохранилось или расширяется, инфраструктурные проекты (Тихвин, Усть-Луга с ее портом, Выборг, который является экономически вполне самодостаточным городом). Они и являются так называемыми "точками роста". Создание таких точек роста должно быть первейшей задачей администрации всех уровней, что и называется "повышение инвестиционной привлекательности города", когда деньги тем или иным образом поступают в населенный пункт. Решение данной задачи может достигаться посредством развития туризма, производства, портовой деятельности, использования сырьевой базы. В действительности это задача, которую мы только учимся решать. Во всем мире большие и малые города борются за инвестиции и ресурсы, за привлечение к себе денег в той или иной форме, начиная от "раздутия" рынка недвижимости и заканчивая размещением производственной компании или штаб-квартиры корпорации, или финансовых учреждений. Затем, если есть экономика и возможность зарабатывать деньги, то будет возможность привлекать новое население, повышать платежеспособность "старого" населения и, наконец, на основе достигнутого заниматься развитием недвижимости. Ведь у рынка недвижимости должен быть конечный спрос, то есть люди и компании, способные покупать или арендовать площади, для этого они должны зарабатывать. Остальное — мастер-планирование, типология застройки — это следствие", — рассуждает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg.
Двигатели для строительства
"Двигателем" для строительства и жилой, и коммерческой недвижимости является наличие платежеспособного спроса, который будет гарантирован в долгосрочной перспективе, что напрямую связано с наличием рабочих мест, присутствием в городе "мест приложения труда" — предприятий и компаний, обеспечивающих рабочие места.
Привлекательность территорий девелоперы определяют по нескольким основным показателям: численность населения и его платежеспособность, насыщенность рынка торговыми площадями, логистические условия. До кризиса стартовало множество проектов по освоению даже средних городов — полумиллионников. Сейчас будет происходить более разумное возрождение. Консультанты на рынке недвижимости уже ощутили повышенное внимание к своим услугам: рисковать никто не хочет — ни застройщики, ни ритейлеры. Они обращаются за консультациями, тщательно анализируют потенциал проектов. Движение на региональном рынке восстановится, но будет более последовательным, без иллюзий.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, рассуждает: "Рынки малых и средних городов Северо-Запада развиты крайне слабо. Даже в более или менее крупных городах — Мурманске, Архангельске, Череповце — всего по 1-2 качественных объекта. А в Новгороде, Пскове, Петрозаводске качественных объектов нет вообще. При этом потенциал развития у этих городов достаточно большой. Например, Новгород находится на пересечении торговых путей, город удобен с логистической точки зрения, в нем расположено несколько крупных производств, а уровень доходов населения позволяет прогнозировать востребованность качественного торгового комплекса. Сейчас же рынок торговой недвижимости представлен универмагом "Русь", перестроенными из промышленных объектов ТЦ "Волна" и "Диез", а также ТК "Барк" с несколькими десятками собственников. Но учитывая общее оздоровление экономической ситуации в городе, я могу прогнозировать появление 1-2 качественных объектов в течение ближайших трех лет. Рынок бизнес-центров Новгорода примерно в таком же состоянии. Однако качественные офисы появятся только с развитием малого и среднего бизнеса, для чего необходимо планомерное развитие городской экономики".
"Развиваться малые города, безусловно, будут. Есть значительный разрыв в качестве жилой и коммерческой недвижимости в сравнении с крупными городами, который можно будет ликвидировать только за счет нового строительства. Положительные факты — развитие торговой недвижимости в городах Северо-Запада. В последнее время наметилось оживление среди девелоперов относительно реализации новых проектов. Хорошая тенденция в том, что есть стремление создавать именно качественные объекты. Приятно то, что желания девелоперов в этом случае совпадают с планами многих ритейлеров, планирующих развитие в небольших городах Северо-Запада", — уверен Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург".
Грядут новые игроки
Но ритейлеры очень аккуратно подходят к региональному рынку. На первом месте для них стоит фактор доходов населения: убыточные магазины им попросту не нужны. Плюс важна логистическая составляющая. "В регионы идут профессиональные ритейлеры. Торговыми сетями будут охвачены города с населением даже от 200 тыс. человек. На рынке появятся новые международные и федеральные игроки. Скорее всего, они поглотят местные локальные точки и сети. Во всяком случае двигаться будут именно в этом направлении. В отношении товаров потребители смогут получать все более разнообразный ассортимент: в Россию будут приходить новые бренды. Общая тенденция — это засилье фастпродукта. Одноразовые, недолговечные товары ждут нас и в одежде, и в продуктах питания. Фастфэшн (одежда на короткий срок использования) является отражением спроса: покупателю хочется чаще обновлять гардероб и меньше платить. При этом он не ищет одежду на всю жизнь, ему вполне хватит одного сезона. В сегменте продовольственных товаров будут также отражаться ритм и скорость нашей жизни. У занятых людей не остается времени на приготовление домашней пищи, они все чаще предпочитают покупать готовую еду в магазине. Поэтому ассортимент фастфуда и готовой еды также будет пополняться новинками", — рассуждает о факторах, которые будут определять экспансию на региональные рынки Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург".
Буксующие программы
На Северо-Западе существует достаточное количество моногородов, когда предприятие является градообразующим, например, Череповец, Пикалево. Программы развития таких городов пробуксовывают, экономическая зависимость остается. "Совершенно очевидно, что следует пересмотреть некоторые жилищные программы, например, программу переселения жителей Крайнего Севера, которые субсидируют не только переезд из удаленных городов, но и вполне благополучных Северодвинска и Архангельска, что "оголяет" трудовые ресурсы. В настоящее время в десятках населенных пунктов Северо-Запада практически не осталось сельских жителей, что накладывает на перспективы развития достаточно серьезные проблемы. Та же Карелия, которая богата природными ресурсами и водными акваториями, постепенно пустеет. Экономический кризис серьезно сказался на моногородах и на малонаселенных поселках. В Череповце рынок жилья бумерангом просел более чем на 50 процентов и до сих пор восстанавливается с большим трудом. Есть и города, которые в большой степени связаны с ВПК — Северодвинск, Мурманск В Мурманске строительство практически не ведется, в Северодвинске в данный момент строится всего пять жилых комплексов. В перспективе развитие у каждого города свое, например, Новгород, как город между двумя столицами, может быть торговым городом — таким, каким он изначально задумывался. Вологда — это и торговый, и туристический центр, серьезный железнодорожный узел. Псков, Вологда, Архангельск пытаются возрождать народные промыслы и ремесла, туристическую активность", — рассуждает Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.
Однако наибольшим потенциалом обладают города Ленинградской области, расположенные в непосредственной близости от Санкт-Петербурга. В первую очередь близость к большому городу помогает развиваться городу-спутнику за счет размещения в нем производств и логистических площадок, которые создают рабочие места. "Перспективы развития есть и у малых и средних городов Ленинградской области, в которых планируется реанимация заброшенных предприятий, например, судо- и автомобилестроительных. Иностранные инвесторы, которые приходят на российский рынок, чаще всего создают свои производства на базе бывших советских заводов. Например, в следующее десятилетие будет активно развиваться Кингисеппский район, в связи с действующим здесь многофункциональным перегрузочным комплексом "Усть-Луга" и строительством там дополнительных терминалов", — говорит Дмитрий Абрамов, генеральный директор "БТК Девелопмент".
На прорыв!
Юрий Борисов, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании "АйБи Групп", полагает, что для того чтобы изменить ситуацию, в небольших городах необходимы новые прорывные проекты, посильные либо федеральному центру, либо крупным корпорациям, заинтересованным в развитии именно этого региона. "Надеяться можно только на внутренний спрос, который нужно не столько поддерживать, сколько создавать заново. Без целевой государственно-частной партнерской программы развития этих городов, их население будет по-прежнему уменьшаться, отцветать и стареть. В качестве прорывных проектов могут быть предложены крытые аквапарки, детские интерактивные образовательные центры, культурно-развлекательные проекты, музеи реконструкции исторических событий, музеи современного искусства. Однако базой для развития потребительского спроса, а значит, и для роста этих городов, должны служить базовые отрасли промышленности. И ничего, кроме возрождения этой самой промышленности здесь, в России, не придумаешь", — заключает господин Борисов.