Закончившееся лето, по мнению большинства экспертов, оказалось нетипичным. Традиционный спад на рынке покупки жилья в этот период отпусков был не так сильно заметен, как в предыдущие годы. Заметного роста цен, несмотря на сохранившуюся активность, не произошло. Но в ряде районов наблюдались определенные ценовые колебания, выделяющиеся на общем городском фоне. Районов, где цены выросли быстрее, чем в среднем по Петербургу, было несколько. А заметное снижение произошло лишь в Красногвардейском районе.
По данным экспертов компании Penny Lane Realty, в 2011 году уровень спроса на рынке жилья превысил показатели 2010 года на 5-8% весной и на 25% летом, даже с учетом традиционного летнего спада активности.
За период с января по август 2011 года в Петербурге было сдано 1,148 млн кв. м — это 77 домов и 65 тыс. квартир, половина этого объема (569,6 тыс. кв. м) пришлась на Выборгский район.
В структуре предложения в новостройках лидируют однокомнатные квартиры — около 38% квартир, двухкомнатные квартиры составляют 36% от общего объема предложения, 26% — квартиры с тремя и более комнатами.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга "Colliers International Санкт-Петербург", отмечает, что в Петербурге есть традиционные районы-лидеры и районы, которые занимают нижние позиции рейтинга цен на недвижимость. Активное строительство нового жилья влечет за собой появление коммерческих объектов. "Наибольший потенциал роста демонстрируют центр, Васильевский остров — при условии завершения ЗСД в заявленные сроки, Приморский район (появление новых транспортных развязок, которые призваны решить сложившиеся транспортные проблемы, будут этому способствовать). Отдельная история — места рядом с новыми строящимися станциями метрополитена", — рассуждает госпожа Васильева.
Лидеры
Галина Чесаева, начальник отдела маркетинга ООО "Городская домостроительная компания", считает, что среди обжитых районов Петербурга, максимальный положительный прирост цен на первичном рынке жилья с начала года произошел в Московском районе. "Такой рост обусловлен высоким спросом на жилую недвижимость района, его статусностью, а также наличием хорошо развитой социально-торговой и транспортной инфраструктуры", — говорит она.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, говорит, что за год максимальный рост цен был зафиксирован в Центральном и Московском районах. "Самые дорогие квартиры по-прежнему находятся в Центральном (134 240 руб. за кв. м) и Петроградском (122 700 руб. за кв. м) районах, где предложение представлено в основном объектами элит- и бизнес-класса, что существенно повышает среднюю стоимость этих районов. За год самыми стабильными районами были Кировский, Фрунзенский и Василеостровский районы. Причем Василеостровский — единственный район, который был меньше всего подвержен ценовым колебаниям с начала кризиса. С I квартала 2010 года в Московском, Приморском и Выборгском районах наблюдается стабильный рост, и положительная динамика продолжается", — говорит господин Киямов.
Директор департамента новостроек АН "Бекар" Ольга Литвиченко считает, что рекордсменом по увеличению стоимости на жилую недвижимость по итогам второго полугодия 2011 года стал Приморский район. Она объясняет это высокой степенью готовности части объектов. "Общий рост стоимости квадратного метра в этом районе с начала года составил 6,5 процента", — говорит госпожа Литвиченко.
Дмитрий Абрамов, генеральный директор "БТК девелопмент", согласен с тем, что рекордсменом по увеличению цены был Приморский район, также он добавляет в этот список Красносельский район. "В последние годы в данных районах активно велось новое строительство. Сейчас многие собственники начали выставлять свои квартиры на продажу, чтобы зафиксировать прибыль. Это вызвало активную динамику цен, поскольку качественные характеристики основного существующего жилого фонда уступают объектам нового строительства. На первичном рынке прослеживается следующая тенденция — динамика цен по району во многом зависит от насыщенности предложения (объемов строительства). В районах, где предложение новостроек невелико, застройщики обладают некоторой свободой в ценообразовании и могут повышать цены без особого риска потерять покупателя. Например, в Калининском районе наблюдается опережающий рынок рост цен. Стоит отметить рост количества инвестиционных сделок на рынке жилья — они составляют 5-10 процентов в структуре продаж в зависимости от качества объектов", — рассуждает господин Абрамов.
У элиты свои законы
Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", считает, что рекордсменом по росту цен в элитном сегменте стал Адмиралтейский район. "С начала года максимальный рост цен — на 14 процентов — зафиксирован в Адмиралтейском районе. Это связано с тем, что в дополнение к предлагавшемуся здесь объекту в продажу поступил еще один. На втором месте по увеличению удельной стоимости квадратного метра в центре Петербурга находится Центральный район. Здесь на восьмипроцентный рост повлияло регулярное повышение цен на объекты корпорации — "Парадный квартал", "Резиденция на Суворовском", "Смольный квартал". Что касается еще одного места элитарной локации городской недвижимости — Крестовского острова и Петроградского района в целом, ценовая картина с начала 2011 года здесь практически не изменилась. Причина несущественного повышения (на два процента) заключается в том, что здесь превалируют и без того высокие цены — в продаже остались в основном премиальные квартиры большой площади на верхних этажах", — говорит госпожа Инченкова. Она отмечает, что рассмотрение средневзвешенных значений не всегда дает корректную картину на рынке жилья премиум-класса, где каждый объект уникален. "Например, среди наших объектов рекордсменом по увеличению стоимости квадратного метра стал элитарный дом "Венеция" на набережной Средней Невки. Этот эксклюзивный проект пользуется большой популярностью, и более половины квартир здесь уже обрели своих владельцев. С января стоимость квадратного метра в палаццо на Крестовском острове, который будет сдан в эксплуатацию в конце следующего года, возросла на 13 процентов", — говорит она.
По данным Penny Lane Realty, за весну-лето 2011 года общий объем спроса на квартиры бизнес-класса вырос на 8%, на элитные квартиры — на 5%. В разрезе бюджетов большинство сделок в сегменте бизнес-класса закрывается в диапазоне 10-20 млн руб., в премиум-классе размер сделки начинается от 25 млн руб. По сравнению с началом 2011 года объем сделок вырос на 5%. Весенняя активизация деловой активности привела к увеличению первичных обращений и просмотров на 20% относительно зимних месяцев. В июне и июле активность пошла на спад — связано это с отпускным сезоном, усиленным аномально жаркой погодой. Летний "низкий" сезон закончился рано — в начале августа, когда волнения на финансовом рынке напомнили колеблющимся покупателям о необходимости принятия решения. Уровень спроса летом текущего года, несмотря на падение относительно весны на 10%, превысил прошлогодние показатели более чем на 25%
В дорогом сегменте — как на первичном, так и на вторичном рынке — наиболее востребованы квартиры площадью около 100 квадратных метров. 90% сделок на посткризисном рынке заключается с квартирами, предназначенными для собственного проживания, в связи с чем закономерно продолжают развиваться естественные тенденции: растет востребованность готовых для проживания квартир, все более популярными становятся новые дома и жилые комплексы.
Разные сегменты
Рост цен на жилую недвижимость и на коммерческую в разных районах различны. Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St.Petersburg, отмечает, что лидером по росту цен в сегменте торговой недвижимости стал Невский проспект (помещения street-retail торгового назначения). "За семь месяцев ставки аренды здесь выросли на 53 процента, что обусловлено резким ростом спроса на аренду в данном торговом коридоре. За счет этого доля свободных помещений тут упала до 3-4 процентов, а максимальные ставки достигают 12 тыс. руб. за кв. м в месяц", — поведал он.
"Сегодня прослеживается активизация рынка коммерческой недвижимости. Сохраняется востребованность офисных объектов в историческом центре Петербурга (Адмиралтейский, Центральный, Петроградский районы), где сейчас практически нет свободных площадей. Это отражается на арендной ставке — у качественных объектов офисной недвижимости за семь месяцев 2011 года ставки поднялись до 20 процентов. Рост ставок в сегменте торговой недвижимости, обусловленный активным развитием сетевой розницы, составил 5-10 процентов в зависимости от качества и местоположения объекта", — говорит господин Абрамов.
Галина Чесаева отмечает, что максимальный отрицательный прирост с начала года произошел в Красногвардейском районе города. "Объем предложения строящегося жилья в нем весьма ограничен, при этом весомую удельную долю в общем объеме предложения в районе имеют объекты-долгострои", — говорит госпожа Чесаева.
Эдуард Киямов согласен, что максимальный спад цен наблюдался в Красногвардейском районе. "На II квартал 2011 года самое дешевое предложение квартир на первичном рынке в Красногвардейском (62 тыс. руб. за кв. м) и Красносельском (64 тыс. руб. за кв. м) районах. В сравнении с I кварталом 2011 года самое дешевое предложение было в Красногвардейском (61,9 тыс. руб. за кв. м) и Фрунзенском (63,7 тыс. руб. за кв. м) районах", — рассказал господин Киямов.