Рынок элитной недвижимости Москвы ждет перемен, участники рынка предсказывают возможный дефицит новых объектов из-за запрета на жилую застройку в центре, а также предрекают появление новых форматов. При этом до элитного сегмента уже добралась общерыночная тенденция продажи квартир с отделкой на первичном рынке.
Новые проекты
Если рассматривать совершенно новые проекты, то в 2011 году на элитный рынок Москвы, по данным участников рынка, вышли два новых объекта: клубный дом класса "де люкс" Barkli Virgin House и дом премиум-класса Barkli Park. Первый возводится в районе "золотой мили" на Остоженке и был разработан по дизайн-концепции британского дизайнера Келли Хоппен. Дом состоит из двух частей, выполненных в стиле неоклассики и современной архитектуры, объединенных входной группой. "На сегодня это самый дорогой проект Москвы: заявленная цена пентхаусов — $100 тыс. за 1 кв. м",— говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. По ее словам, местоположение Virgin House предоставит жильцам возможность наслаждаться видами на Москву-реку и Зачатьевский монастырь. "Сам по себе факт, что в Москве работает один из наиболее востребованных и влиятельных в мире дизайнеров, а не подзабытая знаменитость на излете карьеры, уже является исключительным. Причем Келли Хоппен работает не просто над частным интерьером, а над целым домом — от входных зон и патио до лифтов, включая разработку мебели, освещения и предметов интерьера",— рассказывает гендиректор "Баркли" Константин Акимов. По его словам, подобных "фирменных" домов мирового уровня в Москве еще не было, и они вряд ли появятся в ближайшее время. Более того, отмечает эксперт, если принять во внимание общую ситуацию в пределах "золотой мили", то Barkli Virgin House является, по сути, завершающей новостройкой в 1-м Зачатьевском переулке.
Второй проект компании "Баркли" — дом в Екатерининском парке Barkli Park — расположен в районе улицы Советской Армии. Этот район никогда не считался по-настоящему элитным, поэтому участники рынка считают решение построить здесь элитный дом достаточно смелым. Чтобы компенсировать недостатки местоположения, девелопер предложил интересный ход. Для работы над этим проектом был приглашен культовый дизайнер интерьеров Филипп Старк. Barkli Park представляет собой две жилые башни — "Белая" (12 этажей) и "Терракотовая" (14 этажей), а на верхних этажах располагается шесть пентхаусов с возможностью выхода на эксплуатируемую кровлю с дизайнерским оформлением. "Дизайнер номер один в мире Филипп Старк впервые в России участвует в создании дома с фантастическими интерьерами и ландшафтным дизайном. Деталей раскрывать не буду, но уже сейчас ясно, что это будет настоящее событие в культурной и архитектурной жизни столицы",— говорит Константин Акимов. Все квартиры в одном из двух корпусов, "Белой башне", будут продаваться в отделке, специально разработанной Филиппом Старком для этого дома, в одном из четырех стилей — minimal, nature, classic и culture. Как напоминает директор EliteCenter Карен Мелконян, таких готовых решений на московском рынке элитной недвижимости еще не было, если не считать апартаментов в "Москва-Сити", например в комплексе "Город столиц", но в элитном жилом доме в целом такую концепцию еще не применяли.
Старая гвардия
Помимо свежезаявленных проектов, на рынке продолжается реализация проектов, которые можно смело отнести к "старой гвардии": о них известно давно, а реализация была отложена из-за кризиса. С декабря 2011 года по декабрь 2012 года "ДОН-строй Инвест" планирует вывести на рынок четыре жилых комплекса класса "де люкс" общей жилой площадью более 100 тыс. кв. м. Первым из них станет клубный дом Smolensky deluxe, открытие продаж в котором запланировано на 1 декабря. Клубный дом общей площадью около 34 тыс. кв. м строится в самом центре Москвы, в глубине переулков у Смоленской набережной. Архитектурное решение основано на сочетании больших застекленных пространств и стилизованной сетки из природного камня, наложенной на фасад здания. В доме предусмотрены апартаменты площадью от 66 до 431 кв. м.
По словам заместителя гендиректора компании Kalinka Realty Алексея Сидорова, стоит также отметить KnightsBridge Private park. "Этот проект в районе Хамовников интересен с инвестиционной точки зрения и во многом уникален. Во-первых, это единственный жилой комплекс такого масштаба в Москве, который будет полностью возведен из кирпича. Это очень дорогая технология, характерная для элитных жилых кварталов Лондона и Нью-Йорка",— говорит Карен Мелконян. По его словам, так же, как, к примеру, в богемном районе Нью-Йорка West Village, в проекте KnightsBridge есть возможность приобрести квартиры на первых этажах с собственным садом. По сути, это двухуровневые квартиры с потолками выше 5 м и собственным небольшим огороженным участком земли с возможностью разбивки сада. Сейчас минимальная стоимость квадратного метра в проекте — $16 тыс.
По словам партнера, директора департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерины Тейн, можно также упомянуть проект архитектора Скуратова на улице Бурденко. "Проект отличает современное техническое оснащение и применение энергосберегающих технологий",— говорит эксперт. Еще один проект — жилой дом "Пречистенка, 13" от компании Vesna Development. "Проект соотносится с политикой городских властей, которые с недавнего времени решили сохранять облик Москвы. В процессе реконструкции была демонтирована надстройка 30-летней давности, а вместо нее надстроен пентхаус. Работа была выполнена максимально деликатно по отношению к зданию: с улицы пентхаус практически не виден",— говорит Алексей Сидоров. В итоге получился проект клубного дома с 15 квартирами площадью от 210 кв. м, большинство квартир в доме пятикомнатные.
Наконец, участники рынка называют проект "Садовые кварталы" от УК "Уникор", который был анонсирован еще три года назад, но выходит на рынок только сейчас.
KnightsBridge Private park: единственный в столице дом, который полностью возводится из кирпича
Вопрос дефицита
Последний год, особенно в связи с запретом жилого строительства в центре и малочисленностью новых проектов, эксперты предрекают дефицит на рынке элитной недвижимости Москвы. "Рынок уже ощущает острый недостаток по-настоящему элитной недвижимости, цены понемногу растут, а выбирать особенно не из чего",— констатирует Константин Акимов. По его словам, всего за несколько недель продаж без какой-либо рекламы было реализовано более 30% площадей в "Терракотовой башне" в Barkli Park. Но в данном случае интерес к проекту может объясняться популярностью дизайнера. Зато относительно новым явлением в элитном сегменте стала, по словам экспертов, востребованность ипотеки. При вполне умеренной ставке — например, по проектам "Баркли" Сбербанк предоставляет ипотеку от 8% годовых — клиентам выгоднее использовать заемные деньги, а не изымать средства из бизнеса. Однако многие эксперты тем не менее предрекают элитному рынку непростое будущее. "Московский рынок в ближайшее время столкнется с дефицитом предложения на первичном рынке элитной недвижимости. Во втором полугодии 2011 года, насколько мне известно, на рынок выйдет только один проект премиум-класса — жилой комплекс "Островский" в Замоскворечье",— говорит руководитель департамента продаж элитной недвижимости компании "Гута-Девелопмент" Людмила Потапова. Причины сложившейся ситуации, по ее словам, заключаются в том, что в кризис многие проекты были заморожены, а с приходом нового мэра требования к новым проектам изменились. В результате многие девелоперы были вынуждены переделывать свои проекты. Например, после кризиса наибольшим спросом стали пользоваться квартиры небольшой площади и эффективной планировки — "двушки" по 80-100 кв. м и "трешки" по 110-130 кв. м. Если до кризиса средняя площадь квартиры в проекте составляла 150 кв. м, то сегодня — 130 кв. м, что свидетельствует об уменьшении метража квартир в проекте в целом. Так, в проекте "Итальянский квартал" квартиры площадью до 120 кв. м проданы на 90%. Более того, отмечает Екатерина Тейн, нельзя сказать, что проекты, которые недавно вошли на московский рынок, удовлетворят возросший спрос. "С весны мы можем наблюдать резкий всплеск покупательской активности, который связан как с дефицитом качественных новостроек на элитном рынке, так и с ограничением строительства в центре Москвы по инициативе столичного правительства",— говорит эксперт.
По мнению Алексея Сидорова, сокращение предложения действительно наблюдается: с начала прошлого года объем предложения на первичном рынке сократился на 7%, в июле этого года — еще на 5%. С одной стороны, этому способствует стабильно активный покупательский спрос, подогреваемый колебаниями курсов валют и фондового рынка, и постепенный рост цен. С другой стороны — низкие темпы выхода на рынок новых проектов, в том числе вследствие вводимых правительством Москвы ограничений на строительство.
Впрочем, с негативными прогнозами согласны не все эксперты. "С недостатком элитных объектов московский рынок не столкнется до конца 2011 года точно: спрос на подобные объекты есть, сейчас он стал менее ощутим, и количество продаж упало процентов на 15, но это связано с периодом отпусков, когда люди берут тайм-аут на то, чтобы обдумать покупку",— говорит директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников. А элитная недвижимость, уверена Наталья Кац, всегда была и будет в дефиците. "Ни для кого не является секретом, что и до нового постановления об ограничении строительства в ЦАО истинно эксклюзивные проекты можно было пересчитать по пальцам, на рынке появлялся максимум один проект в год, и покупатели с бюджетом от $8-10 млн могли искать недвижимость, удовлетворяющую их запросам, не один год",— говорит эксперт. Причина в том, считает она, что действительно эксклюзивного жилья практически нет: где-то после реконструкции недостаточно высокие потолки и большие окна, где-то новый дом расположен на достаточно оживленной улице, где-то нет красивого вида. И в результате, по мнению Константина Акимова, в ближайшее время произойдет "переклассификация" рынка: либо элитными будут называться только самые современные объекты, сочетающие функциональность с безупречностью замысла и исполнения, а остальные перейдут в более низкие категории, либо появится новый upper-, или сверхэлитный, сегмент. Не исключено, что к такому решению рынок подтолкнет освоение новых площадок. "Я жду освоения "Красного Октября" — это, пожалуй, самый знаковый проект будущего. Если его реконструкция будет доведена до логического завершения, то там следует ожидать появления столь дефицитных в Москве лофтов и других элитных форматов недвижимости",— говорит Наталья Кац. Кроме того, по ее словам, на рынке сейчас мало объектов стоимостью около $2-3 млн — в первую очередь квартир под отделку на вторичном рынке. "Ситуация такова, что рынок не может предложить объекты, реально отвечающие такой стоимости",— говорит эксперт. Такое положение, по мнению участников рынка, скорее всего, сохранится и в дальнейшем.