Москва заселяет офисы
Уровень вакантных площадей снижается, ставки аренды растут
Рынок офисной недвижимости Москвы начинает оправляться от кризиса. Спрос на столичные офисы в первом полугодии 2011 года увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%. На фоне снижения объемов строительства новых бизнес-центров растет и стоимость аренды — за первые шесть месяцев 2011 года средние ставки повысились на 11%, а до конца года могут вырасти еще на 15%.
По данным Praedium Oncor International, общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Москве на середину 2011 года составлял 12,04 млн кв. м, из которых к классу А относится 2,54 млн кв. м, к классу В+ — 6,58 млн и к классу В — 2,92 млн кв. м. При этом, по данным Colliers International, в классе А уровень вакантных площадей составляет 17,4% площадей, а в классе В — 10%. То есть суммарно на московском рынке пустует чуть более 1 млн кв. м. В кризис же доля вакантных площадей доходила до 25%. Снижение спроса на офисы привело к падению ставок: к середине 2009 года они снизились в два раза — с рекордных $1,2 тыс. до $600-650 за 1 кв. м.
Столь резкое снижение ставок на офисные помещения вынудило девелоперов отказаться от строительства новых бизнес-центров: проекты или были заморожены, или перепрофилированы под строительство жилья. Так, MR Group в пользу жилья отказалась от строительства офисов площадью 360 тыс. кв. м в районе станции метро "Фили" (см. "Ъ" от 1 декабря 2010 года). Рассматривала возможность перепрофилирования ряда офисных проектов под жилье и компания "Промсвязьнедвижимость".
12,04 миллионов квадратных метров
офисов насчитывалось в Москве по итогам первой половины 2011 года
Однако уже с начала 2010 года рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться. По данным S.A. Ricci, в прошлом году арендные ставки на офисы выросли примерно на 15%, а за первое полугодие 2011-го подросли еще на 10-12%. По данным Colliers International, средние ставки аренды на конец июля 2011 года составили $700 за 1 кв. м в год в классе А, $480 — в классе В+ и $320 — в классе В-, что всего на 25-30% ниже докризисных показателей. Партнер S.A. Ricci Павел Яншевский говорит, что основной спрос сейчас приходится на качественные объекты с хорошим местоположением, где уровень вакантных площадей не превышает 5%, а ставки аренды в них растут быстрее рынка. До конца года ставки аренды могут вырасти еще на 15%, а уровень вакантных площадей в среднем по рынку может снизиться до 10%, прогнозирует руководитель отдела исследований офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. Основной причиной роста ставок является возросший спрос на офисы. По оценкам Colliers International, объем поглощенных рынком площадей (купленных или арендованных) в первом полугодии 2011 года составил 780 тыс. кв. м, что в 2,6 раза превышает аналогичный показатель первого полугодия 2010 года. Как уточняет директор департамента аналитики ColliersТатьяна Калюжнова, эти цифры сопоставимы с показателями второго квартала 2010 года. При этом в первом полугодии 2011 года, по данным Praedium Oncor International, в Москве было введено в эксплуатацию примерно 320 тыс. кв. м офисов, что на 65% превышает показатели аналогичного периода прошлого года, а всего по итогам года будет построено 800-900 тыс. кв. м офисных площадей.
Воодушевившись начавшимся ростом цен, некоторые девелоперы стали размораживать офисные стройки. К примеру, "Галс-Девелопмент" (бывшая "Система-Галс") заявила о возобновлении строительства бизнес-центра SkyLight на Ленинградском проспекте (111 тыс. кв. м), а AIG Lincoln вернулся к реализации проекта "Белые сады" (109 тыс. кв. м; в партнерстве с "ВТБ Капиталом") в районе станции метро "Белорусская" и строительству бизнес-парка The Park (300 тыс. кв. м) за МКАД. Но такие примеры пока носят единичный характер, новых проектов в Москве не заявляется, говорит Клавдия Чистова.