Высший арбитражный суд (ВАС) раскрыл очередную схему по "сбрасыванию" ипотеки. Заемщик Сбербанка, взявший кредит под залог помещения, разделил его на две части и решил продать без согласия банка. Суды первой и кассационной инстанций посчитали это возможным. Вчера президиум ВАС признал, что в случае разделения заложенного имущества на несколько частей они все равно остаются в залоге и для их продажи банк должен дать свое разрешение.
Вчера президиум ВАС поставил точку в деле заемщика Сбербанка Сергея Мельничука. В мае 2007 года господин Мельничук взял в банке кредит под залог нежилого помещения площадью 755,1 кв. м в Республике Коми. Спустя два года господин Мельничук решил разделить это помещение на два новых. В феврале 2009 года с согласия Сбербанка ухтинский отдел управления Росреестра по Республике Коми (Росреестр) зарегистрировал право собственности Сергея Мельничука на два новых помещения с отметкой о сохранении залога. А в декабре 2009 года господин Мельничук продал помещения ООО "Арус", после чего покупатель и продавец обратились в Росреестр. Но служба отказалась внести запись о переходе права собственности в связи с отсутствием согласия банка на отчуждение заложенной недвижимости. Покупатель обратился в суд с требованием признать отказ недействительным и обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, посчитав, что необходимость согласия Сбербанка распространяется только на неразделенное нежилое помещение, так как именно оно является предметом договора залога. Апелляционный суд отменил решение первой инстанции, указав, что в результате преобразования нежилого помещения не произошло гибели предмета залога и, соответственно, залог не прекратился — два новых помещения по-прежнему находятся в залоге у Сбербанка. Однако кассационный суд снова признал отказ в регистрации незаконным, поддержав доводы покупателя имущества. Сбербанк и Росреестр подали надзорную жалобу.
600 миллиардов рублей
составит объем ипотечного кредитования к концу 2011 года, по прогнозам экспертов
Коллегия судей ВАС передала дело в президиум для пересмотра. Тройка судей посчитала, что служба правомерно отказала Сергею Мельничуку и "Арусу" в регистрации перехода права собственности. Действительно, согласно ст. 352 Гражданского кодекса, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи. Но, по мнению коллегии ВАС, разделение предмета ипотеки на две части нельзя расценить как гибель заложенного имущества. "Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога", говорится в определении от 14 апреля, поэтому новые помещения продолжали оставаться в залоге у Сбербанка, и распоряжаться ими гражданин мог только с согласия банка. Коллегия судей обратила внимание на то, что в договоре купли-продажи помещений отсутствуют сведения об обременении их ипотекой. Президиум ВАС вчера оставил в силе постановление апелляции, поддержав Росреестр и Сбербанк.
Руководитель судебно-арбитражной практики юридической компании "Яковлев и партнеры" Кира Корума говорит, что сам по себе переход права собственности на имущество не влечет прекращения обременений этого имущества. "Однако если бы суд согласился, что согласия банка на отчуждение имущества не требуется, покупатель получил бы право собственности на имущество, а кредит банка остался необеспеченным, поскольку у этого нового лица нет обязательств перед банком",— добавляет госпожа Корума.
Судебной практике известны и другие схемы снятия обеспечения с кредита. Чаще всего основанием для оспаривания договоров залога или поручительства служат нарушения процедур одобрения этих сделок как крупных или совершенных с заинтересованностью. Таким способом поручительства перед банками пытались оспорить структуры агрохолдингов ОГО и "Продо" — Альфа-банк взыскивал с них 1 млрд и 2,4 млрд руб. соответственно. Залог воздушного судна Сбербанку по кредиту на $4,6 млн безуспешно пыталась оспорить авиакомпания "Самара", ссылаясь на отсутствие одобрения сделки советом директоров. Реже встречаются случаи, когда в договоре с банком нечетко прописан предмет залога. Так, Санкт-Петербургский банк инвестиций не смог доказать наличие залога на оборудование заемщика — ОАО "Санкт-Петербургская инвестиционная компания": в договоре указывались лишь вид и марка оборудования, что не позволяло выделить заложенное имущество из ряда однородных вещей.