Несколько дней назад на Большом салоне недвижимости компания "Главстрой СПб" презентовала свой проект "Юнтолово". О том, как складывается ситуация в других проектах, рассказывает директор по девелопменту компании Анастасия Козлова.
Guide: Компания присутствует на рынке уже более трех лет — за это время вы как-то корректировали свою стратегию развития?
Анастасия Козлова: С момента выхода на рынок коррекции стратегии не происходило, и это, я считаю, положительный момент. Были небольшие изменения в проектах, например, смена концепции по кварталу в районе улиц Шкапина — Розенштейна. Но это было обусловлено текущей ситуацией на рынке. Мы стояли перед выбором: либо надолго заморозить проект (там первоначально планировался офисный квартал), либо сбалансировать концепцию и продолжать активные действия. Мы выбрали второй вариант, идея реализуется. Теперь там так называемый "микс-юз", и хотя по соседству будут реализовываться и другие крупные проекты ("Измайловская перспектива", развитие территории бывшего молочного завода "Петмол"), мы все же будем пионерами на этой территории.
G: Какова площадь зданий, которые планируется построить на Шкапина — Розенштейна?
А. К.: По жилью — 60 тыс. кв. м, по офисам — 40 тыс. кв. м и около 12 тыс. кв. м — отель на 200 номеров.
G: Уже ведете переговоры с каким-то отельным оператором?
А. К.: Да, переговоры ведутся активно, интерес к отелю большой, оператора, конечно же, назвать не смогу.
G: Это будет трехзвездочный отель?
А. К.: Мы тоже сначала думали, что три звезды, но были удивлены тем, что в ходе переговоров нам предлагали и более высокую классность. Полагаю, что остановимся все же на трех звездах, но высокого качества.
G: Когда запланирован ввод первых объектов на Шкапина?
А. К.: Первой очередью будет реализовано жилье, запланирована она на 2012 год.
G: Определились уже, в каком классе будет позиционироваться жилье на Шкапина — Розенштейна?
А. К.: Все наше жилье мы позиционируем в классе эконом. В "Северной долине" по качеству отделки, качеству входных групп оно было несколько выше, но мы понимали, что в этом проекте надо работать именно в сегменте "жесткий эконом" — в ценовом позиционировании. На Шкапина, разумеется, тоже будет эконом, но с качеством и наполнением "комфорта". В любом случае наше жилье будет соответствовать той цене, которую за него будет способен заплатить покупатель.
G: Сейчас объем предложения в классе эконом особенно велик. И все больше фирм заявляют, что продают максимально дешево, стоят качественно и с отделкой. Чем, по вашему мнению, "Главстрой СПб" отличается от других компаний?
А. К.: Многие участники рынка, позиционирующие жилье в том же сегменте, часто имеют в проектах более слабые позиции по локации, срокам сдачи, планировочным решениям, отделке. В выборе всегда играет роль именно совокупность всех параметров жилья. У нас нет ощущения, что где-то есть мифические петербуржцы с другими доходами и другими потребностями. Мы, по сути, формируем районы, продаем не отдельные квартиры, а среду обитания. Это гораздо более широкое понятие, включающее в себя и градостроительные аспекты, и работу по созданию инфраструктуры. Например, мы заканчиваем проектирование детских садов, первый будет сдан уже в сентябре. Всего же на территории квартала 15, который сейчас реализуется в "Северной долине" (его площадь 700 тыс. кв. м), будет построено четыре детсада и две школы.
G: Недавно ГК "Балтрос", которая тоже реализует проект комплексного освоения территорий, заключила с городом соглашение о строительстве образовательных учреждений по схеме государственно-частного партнерства — ГЧП. Вы такое соглашение заключать не намерены?
А. К.: На данный момент такая форма находится в стадии обсуждения. Проект "Балтроса" был пилотный. Это своего рода эксперимент и для города, и для застройщика. И прежде чем развивать эту схему дальше, должно сложиться понимание — будет ли она перспективной. Социальные объекты должны выкупаться городом. Но сейчас согласование выкупа этих объектов ведется поэтапно и с каждым застройщиком — отдельно. Например, в этом году город финансировал выкуп у застройщиков в основном по детским садам, в следующем году в перечне могут появиться и другие объекты. Каждый объект согласовывается, так что эта работа у нас с городом на долгие годы, будем оставаться в плотном диалоге по этому вопросу.
G: Сколько всего детских садов будет построено?
А. К.: Окончательно эта цифра пока не определена, она рассчитывается исходя из количества населения. Например, на Шкапина — Розенштейна у нас предусмотрен один детсад. В "Юнтолово" на первые два квартала предусмотрено строительство двух садов — то есть по одному на квартал.
G: Улично-дорожную сеть в ваших кварталах вы строите тоже сами или город?
А. К.: Тут ведется работа с комитетом по развитию транспортной инфраструктуры — должно быть определено, что готовит город, что "Главстрой". В "Юнтолово", например, проходят две магистрали городского значения М1 и М2 — они начинаются от Приморского шоссе и идут до развязок КАД и ЗСД. Магистральные улицы городского значения, разумеется, не может строить и эксплуатировать частная компания. Кварталы на территории проекта вообще сформированы так, что улицы в них не входят. Поэтому мы сейчас находимся в активном диалоге и по этому вопросу.
G: В последнее время на рынке недвижимости сложилось мнение, что за время кризиса было запроектировано слишком много однокомнатных квартир и теперь образовался дисбаланс — этого жилья в переизбытке, в то время как покупательная способность восстанавливается и горожане готовы приобретать и двушки, и трешки. Есть ли проблема "затоваривания" однушками?
А. К.: Да, действительно, есть такое мнение. Но на чем оно основано, мне непонятно. Мы продавали в период кризиса столько же, сколько весь остальной рынок. И у нас реализовывались однушки, двушки и трешки равными темпами. Мы не заметили дисбаланса. Я считаю, что при решении о покупке, как правило, покупатель отталкивается не от количества комнат, которые он хочет приобрести, а от той суммы, которой располагает. Понятно, что с появлением цены 49,9 тыс. рублей за квадратный метр у него появилась альтернатива покупке комнат в коммунальной квартире — за 1-1,2 млн рублей. Сейчас на рынке до сих пор в большом количестве присутствуют крайне маленькие студии по 24 метра, так называемые "реалы". У нас в "Северной долине" тоже есть в продаже квартиры-студии, появятся они и на Шкапина, но за счет низкой цены мы можем предложить покупателю более комфортный метраж, скажем 27-35 метров. Все-таки наше жилье приобретается для улучшения жилищных условий, а не от безысходности, как комнаты. Выбор в наших проектах стараемся сохранять широкий — в "Юнтолово" квартиры будут в диапазоне от 34 до 100 кв. м, на Шкапина от 25 до 90 кв. м.
G: Как обстоит ситуация с проектом "Апраксин двор"?
А. К.: После получения историко-культурной экспертизы в январе этого года стало понятно, что речь идет уже не о полноценной концепции, а о некоем общем документе зонирования Апраксина двора по функциональному назначению. Первоначальная концепция предполагала все-таки создание более открытых пространств и более серьезную реконструкцию, чтобы можно было приспособить его под современную функцию. Теперь же мы двигаемся поэтапно. В ближайшие месяцы будет решено, что можно создать в первых 12 корпусах, по которым ведутся работы. В течение полугода рассчитываем сформировать концепцию использования и по остальной территории.
G: А кто ваш консультант?
А. К.: Jones Lang LaSalle. У нас получилась слаженная работа с этой компанией. Она дает рекомендации и по приспособлению пространств, сложных для современных сетей, и по остальным позициям проекта. В общем, работа ведется "под микроскопом".