Во Всеволожском районе сосредоточено наибольшее число предложений по Ленинградской области как в сегменте индивидуального и малоэтажного строительства, так и в сегменте многоквартирных домов.
Из 1 млн кв. м, сданных в минувшем году в Ленинградской области, более 350 тысяч пришлось именно на многоквартирные дома во Всеволожском районе. Активность инвесторов обусловлена тем, что только этот из шести районов Ленобласти, имеет такую протяженную границу с Петербургом.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", говорит, что столь серьезные лидерские показатели района по вводу жилья были достигнуты за счет активного строительства на приграничных городу территориях — в Новом Девяткино, Мурино, Всеволожске, Кудрово и т. д. "Строительство здесь ведут в основном известные петербургские застройщики, в том числе наша компания", — говорит господин Берсиров. Цены на недвижимость в центре Всеволожска высокие, они лишь немного уступают ценам в Курортном районе. В то же время существует достаточное предложение и сравнительно недорогого жилья — в основном экономкласса: оно интересно как более дешевая альтернатива квартирам в Петербурге. В свое время застройщики приобретали здесь относительно недорогие земли и реализовывали проекты по демократичным ценам.
Марина Осадчая, ведущий аналитик "НДВ СПб", среди наиболее крупных проектов Всеволожска называет Кудрово (проекты "Новый Оккервиль" компании "Отделстрой", "Семь столиц" компании Setl City и жилой комплекс "Капитал", застройщиком которого выступает "Строительный трест"); Мурино ("Новое Мурино" компании ЦДС и жилой комплекс "Мечта" компании "Мавис"); поселок Бугры ("Северные высоты" компании ЦДС, жилые комплексы компаний ТД "Сигма" и ИСК "ПромСервис"); Новое Девяткино (крупный жилой комплекс "Девяткино" компании "Арсенал-Недвижимость" и "Жили-были" компании "Русская сказка", а также ряд точечных объектов). По словам госпожи Осадчей, средняя цена на строящиеся объекты на границе района с Петербургом составляет 59 116 руб. за кв. м, на сданные — 71 242 руб. за кв. м.
Эксперты указывают на то, что Всеволожский район отличается неоднородностью транспортной ситуации. Например, в приозерском и мурманском направлении уже есть дороги с достаточной пропускной способностью и съезды с КАД, где-то развитие тормозится. "В частности, наиболее развитая с точки зрения инфраструктуры и привлекательная для девелопмента часть района вокруг собственно города Всеволожска имеет затрудненный съезд с КАД (через Шафировский проспект) с севера, и, напротив, с юга есть полноценная развязка с узким Колтушским шоссе через поселки Янино и Колтуши. Правда, имеется генплан развития Всеволожска, где учтены эти транспортные проблемы, но насколько реально их решение, пока сказать трудно", — отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg. Он указывает, что Всеволожский район отстает от районов Петербурга во многих отношениях — развитии медицинской, образовательной и жилищно-коммунальной областей, сферы торговли и услуг. При этом наращивание темпов строительства жилья в районе происходит опережающими темпами.
Генеральный директор строительной компании "Первый камень" Алексей Кругляницо говорит, чем ближе участок к КАД, тем он продается активнее и дороже — от 3000 руб. за кв. м.
Тем не менее Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, считает, что Всеволожский район обладает развитой транспортной сетью: электрички идут с Финляндского и Ладожского вокзалов, район соединен с городом Приозерским, Токсовским, Рябовским, Колтушским и Мурманским шоссе: "От станции метро "Ладожская" до Всеволожска можно добраться за 20 минут. С введением в эксплуатацию развязок Кольцевой автомобильной дороги въезд-выезд на пригородные трассы Всеволожского района стал удобен из любой части Петербурга".
Высокая концентрация горнолыжных объектов добавляет привлекательности району. Здесь располагаются курорты "Охта-парк", "Северный склон", "Орлиная гора" и "Юкки-парк". "То же можно сказать и о близости к Ладожскому озеру, считающемуся отличным местом для летней и зимней рыбалки, здорового отдыха. Многие загородные дома даже в садоводствах оснащены водопроводом, электричеством, имеют возможность проведения газа. Есть полностью обустроенные коттеджи стоимостью от 10 млн руб. Сегодня дом здесь можно приобрести от 1 млн руб.", — говорит господин Кругляницо.
К минусам района господин Киямов относит большую плотность старых поселков и дачных массивов, отсутствие энергетических мощностей, высокие цены земельных участков.
Двумя путями
Развитие жилищного строительства во Всеволожском районе ведется по двум основным направлениям: на самой границе города нередко это многоквартирные дома, чуть подальше от границы активно развивается малоэтажное строительство. Здесь Всеволожск также опережает другие районы Ленобласти.
"По нашим данным, в настоящее время во Всеволожском районе реализуется около 73 коттеджных поселков. Это более трети от всего, что сейчас предлагается на первичном загородном рынке в сегменте организованных поселений. Порядка 30 процентов поселков — это участки под застройку, более 10 процентов — элитные проекты. К наиболее крупным объектам можно отнести следующие: компания "Арсенал-Недвижимость" на 62 га строит поселок "Антоновка" на 250 объектов, сдача намечена на конец 2012 года. На 85 га строится поселок "Малый Петербург", где реализуется 133 коттеджа и 198 таунхаусов. В поселке "Сторожевая гора" от Rodex Group предполагается 360 объектов: индивидуальные коттеджи и дуплексы. 72 коттеджа на 24 гектарах возводится в поселке Румболово. Также в поселке Румболово предлагаются инженерно подготовленные под застройку участки с подрядом и без. Компания "Балтийский альянс" строит поселок экономкласса "Киссолово". Всего проект предусматривает строительство 250 домов в четыре очереди, последняя будет введена в 2013 году. "Еврострой-Сибирь" реализует проект "Сосновый хутор", который насчитывает 296 объектов, и другие. В целом, помимо дачных поселков, можно выделить два формата. Во-первых, это коттеджи, таунхаусы и квартиры в поселках постоянного проживания. Во-вторых, в связи с кризисом серьезно увеличилась доля предложения земельных участков под самостоятельную застройку с подрядом и без него. Таких объектов достаточно много. Их число на петербургском загородном рынке за 2009-2010 годы выросло почти на 70 процентов. Сегодня стоимость коттеджа в "стихийной застройке" Всеволожска в зависимости от удобств, размера дома и участка колеблется от 8 до 40 млн руб. За дом в коттеджном поселке Всеволожска и его окрестностях придется заплатить в среднем не меньше 13-15 млн руб.", — рассказал господин Киямов.