Еще бушуют страсти вокруг строительства трассы Москва—Санкт-Петербург, а на подходе уже новый повод для волнений: стартовало строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Завершить строительство первого участка планируется в 2017 году, а всей трассы — к 2024 году. И понятно, что это может повлечь за собой большие перемены, в том числе и на рынке загородной недвижимости.
Планов громадье
ЦКАД — один из масштабных проектов последних лет. Судьба его была трудной: решение о строительстве дороги было принято постановлением Московской области от 30 декабря 2003 года, приступить к строительству собирались в 2008-м, но тут случился кризис и стало не до строек века.
В том, что дорога будет построена полностью и в срок, многие сомневаются до сих пор. Во многом потому, что не верят в действенность избранного механизма финансирования через государственно-частное партнерство. Оно предусматривает финансирование строительства и эксплуатацию дороги частным бизнесом — государство взяло на себя проектирование, разработку программ развития прилегающих территорий и общее управление через госкомпанию "Автодор".
Строить дорогу за госсчет будут только на одном бесплатном отрезке — это пятый пусковой комплекс от трассы М-3 "Украина" до пересечения с будущей трассой Москва--Санкт-Петербург. Этот участок единственный пройдет по нынешнему малому бетонному кольцу и станет бесплатной альтернативой для второго и частично первого пусковых комплексов, к которым относится западная часть ЦКАД в той части, где трасса уходит дальше от Москвы, огибая заповедные места Истринского района. Остальные участки ЦКАД будут платными. И именно в этом заключается объяснение того, почему дорога не строится по трассе малого или большого бетонных колец, хотя именно такой вариант предлагают экологи. Дело в том, что у платных автодорог должны быть бесплатные дублеры. Для ЦКАД таким дублером станет "бетонка".
По словам главы "Автодора" Сергея Костина, стоимость проезда по платным дорогам, включая ЦКАД, сейчас определена на уровне 1 руб./км для легковых машин, 2 руб./км для грузовиков и 4 руб./км для тяжелых грузовиков. На трассе Москва--Санкт-Петербург стоимость будет начинаться от 3 руб./км — и то противники этой трассы в газете "Химкинская правда жива" подсчитали, что дорога окупится через 600 лет. Эти подсчеты, безусловно, пристрастны, но и независимые эксперты не видят тут больших возможностей для извлечения прибыли.
"Платные дороги в том виде, как их создают и эксплуатируют в цивилизованном мире, решают совершенно иные задачи,— объясняет научный руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин.— Например, в Европе они служат для распараллеливания дорог: самая удобная и быстрая из множества имеющихся трасс может быть платной". При этом плата за километр в ЕС составляет 0,8 евроцента — около 3,3 руб. "И этих денег хватает только на содержание самой дороги и постов сбора платы",— предупреждает господин Блинкин.
Учитывая наш российский размах в себестоимости как строительства, так и ремонта и эксплуатации дорог, на эти цели может не хватить и 5 руб. с километра. Между тем делать плату за проезд слишком высокой нет смысла: в этом случае те же грузовики, которые хотят с помощью ЦКАД увести подальше от Москвы, поедут по бесплатной МКАД или по неширокой "бетонке".
Впрочем, интерес для инвесторов может составлять прилегающая территория — недаром для ЦКАД запланирована полоса отчуждения в 250 м с каждой стороны дороги. Этого достаточно для строительства складских комплексов, гостиниц, кафе, торговых центров и производств, заточенных под грузоперевозочный бизнес. Беда только в том, что и эти инвестиции окупятся нескоро, а сейчас в России долгосрочные проекты не в моде.
К тому же нельзя недооценивать возможное сужение полос отчуждения в тех местах трассы, где она проходит через лес. Сегодня под строительство ЦКАД запланировано вырубить около 2 млн кв. м леса, и экологические организации — от Фонда дикой природы до защитников Химкинского леса — уже говорят, что это погубит защитный лесопояс столицы. Если вспомнить историю протестов против вырубки Химкинского леса, то можно не сомневаться в том, что уменьшение объемов вырубки будет произведено за счет сокращения полосы отчуждения. А значит, снизится инвестиционная привлекательность этих участков.
От народного гнева...
Протесты против строительства ЦКАД могут оказаться не менее ожесточенными, чем борьба защитников Химкинского леса. Ведь протестовать будут не только экологи и жители тех районов, где планируется вырубать лес. Готовятся к протестам и те, чьи дома и дачи пойдут под снос. "Моя дача в СНТ планируется к сносу, мне определили компенсацию только за участок, а дом, сказали, не зарегистрирован. Так ведь сами чиновники тянут с регистрацией! Получается, нарочно?" — негодует подмосковный дачник на одном из форумов. И, разумеется, все уверены в том, что компенсация будет занижена, тогда как чиновники, напротив, сетуют на дороговизну выкупа. "Бывает, выкуп земли составляет 10-40% стоимости строительства",— жалуется господин Костин.
Впрочем, те, чьи дома и дачи под снос не попадают, тоже недовольны: в некоторых местах ЦКАД будет проходить в сотне метров от домов. Конечно, дорогу в этих местах огородят шумозащитными экранами. Но одно дело — пить чай на веранде, глядя на лес, и совсем другое — на поток машин. Да и грандиозная стройка, развернутая под самыми окнами, вряд ли добавит хорошего настроения. Тем более что от ее шума, пыли, грязи и толп гастарбайтеров никто оградит.
Рабочие стройки — это еще одна причина для волнений. Планируется привлечь к строительству порядка 200 тыс. рабочих, и мало кто сомневается в том, что это будут гастарбайтеры. Больше всего по этому поводу волнуются те, кто использует свои дачи сезонно. "Что, сторож в нашем СНТ их остановит, когда они полезут шарить по домам и огородам? Или сам подскажет, где что лежит?" — риторически вопрошает на форуме один из них.
Добавляет волнений и то, что до сих пор не обнародован точный и подробный маршрут ЦКАД. С одной стороны, это оправданно. Во-первых, еще не полностью готова рабочая документация, а значит, маршрут может отклониться от проектного. Во-вторых, спекуляции с землями, подпадающим под отчуждение, вполне вероятны и государство, естественно, хочет этого избежать. Однако из-за этого создается атмосфера тайны, заставляющая граждан подозревать, что их ждут неприятности.
Когда на одном из форумов, посвященных обсуждению ЦКАД, появился участник, утверждающий, что он работает в компании, которая проектирует очистные сооружения для трассы, и знает, как пройдет трасса, его завалили вопросами о судьбе своих дач и домов. Насколько близки к реальности даваемые ответы, узнать, разумеется, нельзя. Но нельзя не отметить, что, даже получая неутешительную информацию, форумчане значительно спокойнее продолжают обсуждать судьбу трассы: какой смысл кипятиться, если уже ясно, что участок надо продавать или строить на нем не дачу, а мини-гостиницу или придорожное кафе?
...до покупательского спроса
Афоризм "Кто владеет информацией, тот правит миром" очень верно отражает ситуацию со строительством ЦКАД. Особенно это касается участников рынка загородной недвижимости. Немудрено: трасса проходит в 30-50 км от МКАД. Это самое востребованное сегодня расстояние как для постоянного проживания, так и для ближней дачи круглогодичного использования: земля здесь уже не так дорога, как в 30-километровой зоне, но доехать до Москвы за час-полтора все еще можно. Сейчас здесь достаточно активно строятся новые поселки. И их судьба во многом зависит от того, на каком расстоянии от них пройдет новая трасса.
"На первом этапе строительства трассы неудобства неизбежны: шум, грязь, еще большая загруженность существующих трасс. Вспомните период строительства Третьего транспортного кольца в Москве или недавнюю реконструкцию Ярославского шоссе",— предупреждает руководитель отдела маркетинга компании "Трансрегионинвест" Татьяна Мухина. Она знает о неудобствах не понаслышке. "При расчистке места под строительство ЦКАД в Раменском районе рабочие снесли и потеряли знак поворота к одному из наших поселков, утвержденный в ГИБДД",— рассказывает госпожа Мухина. Однако особой печали в этом нет, считает эксперт, ведь плюсы значительно перевешивают минусы. "Для Раменского района, где расположены поселки нашей компании, строительство ЦКАД — несомненный плюс. Кольцевая автодорога перенаправит грузовой транспорт с Новорязанского и Егорьевского шоссе, разгрузив их. При этом нужно иметь в виду, что Егорьевское шоссе, имеющее сейчас две полосы, просто невозможно расширить из-за существующей вдоль него застройки. Правда, намечено построить дублер — Новоегорьевское шоссе. Есть и планы расширения Новорязанского шоссе. Если эти планы будут реализованы, Раменский район, да и все Юго-Восточное направление, по транспортной доступности не будет уступать Новорижскому",— радуется госпожа Мухина.
Девелоперы уже уловили ветер перемен. "В 3 км от коттеджного поселка проходит трасса А-107(ЦКАД), обеспечивающая удобный подъездной путь с Новорижского, Волоколамского и Пятницкого шоссе",— расхваливает на своем сайте компания "Миэль-Загородная недвижимость" один из продаваемых поселков. А в КП "Авиатор" на юго-востоке, куда автор этих строк позвонил, подбирая для себя участок, радостно заверили, что прохождение ЦКАД в километре от поселка — это здорово: "Теперь до Москвы просто долетать будете". Однако уклонились от ответа на вопрос, насколько поселок действительно далек от будущей трассы.
Между тем расстояние от ЦКАД до поселка — это самое главное. По словам гендиректора компании IDT Антона Белобжеского, неприятности, которые ожидают владельцев участков земли, примыкающих к ЦКАД, очевидны: ухудшение состояния окружающей среды в примыкающей к трассе зоне (до 2 км) и усиление шума (в зоне до 5 км). "А в некоторых местах вдоль трассы будут построены промышленные предприятия",— добавляет гендиректор компании "Гео Девелопмент" Максим Лещев. Однако в целом строительство ЦКАД и новых трасс, как это ни покажется странным, означает улучшение экологической ситуации в районах их прохождения, возражает госпожа Мухина. "Ведь скоростная дорога с минимальной скоростью движения 110 км/ч означает отсутствие пробок не только на ней, но и на радиальных магистралях. А значит, исчезновение выхлопов от стоящих в пробках автомобилей",— поясняет она. Об улучшении транспортной доступности напоминать излишне.
В целом можно сделать вывод, что поселки, которые окажутся рядом с ЦКАД, но за пределами пятикилометровой зоны, получат дополнительную капитализацию. Ведь строительство трассы означает появление вблизи загородного дома современной инфраструктуры — автозаправок, ресторанов, торгово-развлекательных комплексов, супермаркетов и т. д., поясняет господин Лещев. А это не только создание дополнительных рабочих мест для сотен тысяч человек, что уменьшит маятниковую миграцию в Подмосковье, но и увеличение числа людей, готовых использовать загородную недвижимость для постоянного проживания, добавляет госпожа Мухина. После старта строительства ЦКАД девелоперы ожидают, что вначале вырастет спрос на земли в десятикилометровой зоне, прилегающей к трассе, а следом на 5-20% вырастут и цены. "Скорее всего, мы поднимем цены лишь на участки, которые находятся в Павлово-Посадском районе: именно они попадают в зону влияния ЦКАД",— говорит господин Белобжеский.
Радость девелоперов портит только неясность с определением точного маршрута. "Риск того, что часть участка изымут, достаточно велик, а получение компенсации за изъятые земли — процесс долгий: шесть-восемь месяцев, иногда до года",— предупреждает господин Белобжеский. Зато участки под трассу выкупаются по рыночной цене, методы определения которой до конца не ясны, возражает господин Лещев. "В нашей практике существовали прецеденты, когда участок, по которому прокладывается трасса, приобретался государственными органами по цене в три раза выше рыночной",— приводит он пример.
Пикник на обочине
Однако некоторые параметры ЦКАД уже вряд ли будут изменены. Например, запланированное строительство крупных транспортно-логистических центров. Всего их должно быть пять — "Котово" в Наро-Фоминском районе, "Белые Столбы" в Домодедово, "Торопово" в Раменском районе, "Криулино" в Павлово-Посадском районе и "Белый Раст" в Дмитровском районе. Все комплексы получили названия расположенных рядом населенных пунктов, так что определить их местонахождение нетрудно.
Госпожа Мухина советует покупателям и девелоперам внимательно изучать планы дорожного строительства. "Достаточно обратиться в архитектурно-планировочное управление Московской области, его территориальный отдел, для изготовления картографии с указанием существующих и/или проектируемых инженерных коммуникаций. В том числе на картах будут обозначены и дороги как регионального, так и федерального значения",— советует господин Белобжеский. По его словам, в зависимости от площади земельного массива затраты девелопера составят 1-3 тыс. руб. за 1 га (чем больше площадь участков, тем дешевле обойдется картография). Но если планы властей по прокладке трассы изменятся, то девелопер может узнать об этом далеко не сразу. Поэтому единственный выход — контролировать ситуацию, время от времени наводя справки. Впрочем, некоторые участники рынка признают, что правдивую информацию о трассе не получить без хороших отношений с местной администрацией. Но вообще-то трудно представить себе успешного девелопера, который враждует с местными властями.
Покупателям сложнее: далеко не факт, что в местной администрации им "раскроют все карты" в прямом смысле этого слова. Да и, как уже было сказано, нет никакой гарантии, что за время строительства ЦКАД (а ее платные участки будут строиться до 2019 года) маршрут трассы не претерпит изменений. Так что остается искать информацию где только можно. По мнению руководителя отдела маркетинга группы "Земер" Екатерины Лобановой, все не так страшно. "В том, что ЦКАД рано или поздно построят, сомнений нет,— говорит она.— Владельцы смежных с проектируемой трассой земель уже смирились с этим: если не получается быстро реализовать дачный участок (а именно дачи, как правило, попадают в спорную зону рядом с ЦКАД), нужно извлечь выгоду от перспективы такого соседства. Предприимчивые дачники рассчитывают перепрофилировать свои дома и участки под придорожную инфраструктуру (чем не уютный мотель?), а сами давно подыскали альтернативное место для заветных "шести соток". Не меньше повезло тем, чей участок попадает на саму ЦКАД: компенсация стоимости земли вполне позволит без существенных материальных потерь (моральный ущерб в данном случае невосполним) обзавестись садом-огородом в достойном месте. Для кого-то строительство ЦКАД станет подарком: участок не используется, хозяев тяготит наличие дачи, продать руки не доходят. А если ЦКАД по плану проходит через участок, вопрос решится сам собой в кратчайшие сроки. С момента, когда стало известно о планах строительства ЦКАД, сделки купли-продажи (по сути, спекулятивные) таких участков стали обычным делом на рынке. Свободно вздохнули и те землевладельцы, чьи угодья находятся далеко от ЦКАД: трасса только улучшит транспортную доступность участков, а отрицательные факторы отсутствуют. Когда еще надумают строить ЦКАД-2..."