Кризис серьезно повлиял на рынок аренды элитного жилья. Цены, по некоторым оценкам, упали в два раза. Сегодня, как и в других сегментах недвижимости, этот рынок остается рынком арендатора.
Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АРИН, говорит, что квартиры в старом фонде сейчас сдать достаточно сложно, даже если в них сделан дорогой ремонт и есть вся необходимая бытовая техника: "Арендаторы сейчас обращают внимание не только на оснащение квартиры. Для них становится важным наличие стоянки, охраны, видеонаблюдения, своей инфраструктуры". В целом, отмечают в АРИН, арендаторы элитного жилья более привередливы в выборе, нежели те, кто хочет снять типовую квартиру. Для них важны каждые мелочи. И если сейчас элитные объекты достаточно быстро "уходят", то еще полгода назад некоторые квартиры могли "висеть" в листингах месяцами. С одной стороны, потенциальные арендаторы щепетильны в выборе, с другой — предложение на рынке весьма ограничено. "Ведь если хозяин решает сдать свою элитную квартиру, он прекрасно понимает, что, когда арендодатель съедет, ему, хозяину, придется делать ремонт заново, менять мебель. А это недешевое удовольствие", — говорит Татьяна Болбошенко.
Как отмечает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, принципиальное отличие аренды элитного жилья от типового — серьезная обоснованность выбора и скорость сделки. Запрос на элитную аренду всегда более детальный, обоснованный. "Как известно, на данный момент рынок аренды — рынок арендатора, в первую очередь это относится к аренде бизнес и премиум-класса. Во-первых, это связано с большим количеством предложения, во-вторых, с некоторым уменьшением количества арендаторов. Эти причины приводят к тому, что арендатор, безусловно, чувствует себя хозяином положения и оставляет за собой право на дополнительные пожелания (от замены дивана до покраски стен). Мы очень редко можем рассчитывать на подобные уступки со стороны арендодателя в типовой аренде. Месячная стоимость типовых квартир не подразумевает дополнительных расходов собственника, и, конечно, выбор таких квартир несравнимо больше и пропорционален количеству потенциальных арендаторов", — говорит Павел Пикалев.
Совершение сделки по элитному объекту аренды может длиться от недели до нескольких месяцев, в зависимости от суммы, бюрократических формальностей и готовности сторон идти на компромисс. В то время как сделка по аренде типового жилья может совершиться за час. Что касается сроков аренды, то здесь нет средних показателей. Квартиру могут снимать и на несколько месяцев, и на несколько лет, и на более долгий период. "Бывает, семья живет за городом, а ее глава — в городе, в съемной квартире, а домой приезжает только на выходные. Это делают с целью сокращения временных затрат на дорогу до работы и обратно", — говорит Татьяна Болбошенко.
"Кризис снизил ставки в сегменте аренды элитной недвижимости в среднем на 20-30 процентов. Объем предложения, напротив, почти не пострадал", — констатируют в АН "Итака".
С иной оценкой влияния кризиса на цену выступают в Colliers International. "Кризис повлиял на ставки аренды в сторону их уменьшения — максимум в два раза. Однако данный вопрос во многом зависел от соотношения цены и качества квартиры — многие ликвидные предложения в центре города в цене не потеряли", — говорит Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.
По данным АН "Бекар", в Санкт-Петербурге элитными считаются квартиры площадью примерно 100 кв. м стоимостью от 150 тыс. руб. в месяц с качественным ремонтом, дизайнерской мебелью, современной бытовой техникой. В доме также должны быть охрана и парковка не менее чем на два машино-места. Самыми востребованными элитными квартирами остаются квартиры площадью примерно 200 кв. м с одной-двумя спальнями, стоимость аренды которых составляет примерно 200 тыс. руб. в месяц. Квартиру с тремя спальнями найти достаточно сложно. На сегодняшний день на рынке выставлены квартиры и за 300-350 тыс. руб. в месяц.
Бывают случаи, когда квартиру, аренда которой должна стоить, например, 300 тыс. руб. в месяц, сдают за 220-230 тыс. руб. Происходит это в тех случаях, когда хозяину квартиры необходимо надолго покинуть город или даже страну, а пользоваться доверительным управлением он не хочет. Поэтому он снижает цену, чтобы быстрее найти подходящего арендатора. Такие квартиры практически сразу уходят с рынка.
В кризис многие собственники решили не сдавать свои квартиры. "Сейчас элитные квартиры, исчезнувшие с рынка в кризисный период, все еще не возвращаются. Многие собственники или продают их или ждут повышения цен на недвижимости для последующей продажи. Поэтому наиболее ликвидные объекты очень быстро находят арендатора, и в дорогом сегменте наблюдается некоторый дефицит элитных квартир", — полагает заместитель директора АН "Бекар" Ирина Бузина.
"Средний размер месячной платы за элитный объект, к сожалению, часто зависит не от объективной оценки рынка, а от потребностей арендодателя. В такой ситуации срок экспозиции объекта на рынке может составить не один сезон", — говорит Павел Пикалев.
Объем предложения на рынке элитного жилья за последние несколько лет вырос, это связано как с тем, что кризис заставил некоторые иностранные компании покинуть Россию, так и с тем, что сдались в эксплуатацию новые дома бизнес и премиум-класса. Тем не менее рынок все еще испытывает нехватку качественного предложения, которое адекватно соотносилось бы с бюджетом арендаторов.
Большинство опрошенных специалистов не сумели оценить приблизительный объем сделок по аренде элитного жилья. В любом случае, по разным оценкам, они могут варьироваться в районе от нескольких десятков до чуть более сотни.
Вероника Сурнина, менеджер департамента аренды жилого фонда агентства "Петербургская недвижимость", говорит, что сегодня рынок аренды жилья всех сегментов можно условно разделить на четыре группы: "Первая — это группа клиентов, которые платят за аренду жилья от 30 до 50 тыс. руб. в месяц (около 10-15 процентов от общего числа сделок). Чуть меньшая группа тратит на аренду от 50 до100 тыс. руб. в месяц (5-10 процентов). Оставшиеся 80 процентов сделок находятся в ценовом диапазоне от 15 до 20 тыс. руб. в месяц. Клиенты, которые арендуют суперэлитные квартиры на Крестовском острове по 250 тыс. руб. в месяц и выше — единичные. Такие сделки совершаются всего несколько раз в год".