Дом за городом
Лето не принесло существенного прорыва на рынок загородного жилья. По-прежнему более или менее оживленно идут дела лишь в сегменте экономкласса. Сделки с загородной недвижимостью премиум-класса остаются единичными.
Сейчас наибольшим спросом пользуется более дешевое предложение — участки, а также коттеджи (участки с подрядом) по цене 4-6 млн руб. В сегменте с ценой чуть выше продажи по-прежнему единичны. "Конечно, в целом на загородном рынке сейчас сезонное оживление, и это приятно. Однако пока на продажах более дорогих предложений, чем нижний экономкласс, это не сказывается. Более того, люди все больше предпочитают участки без подряда — риск меньше, да и стоимость ниже. Что касается именно домовладений, требования к ним растут. Во-первых, чистое поле с обещаниями построить дом сейчас не интересно почти никому. Поэтому интересуют готовые дома, пускай они в поселке и выставлены как демонстрационные. Все равно они "уйдут" быстрее своих непостроенных "коллег". Во-вторых, выросли требования к самим постройкам, к качеству предложения участка, в том числе и к пакету коммуникаций. Также интересует покупателей сам проект: обеспечение дорогами, наличие охраны, возможность добраться до поселка от магистрали", — говорит Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости".
Поселки без коттеджей
По данным консалтингового центра "Петербургской недвижимости", в настоящее время на рынке коттеджных поселков в продаже находится уже 195 проектов. При этом уже более 50 проектов, заявленных как коттеджные поселки, продают исключительно земельные участки без подряда. И более половина из находящихся в продаже поселков предлагают как участки с подрядом, так и без него.
Экономкласс в коттеджных поселках, где продают участки с подрядом на строительство дома, в "Петербургской недвижимости" оценивают так: средняя цена коттеджа для постоянного проживания вместе с землей составляет 5,7 млн руб.; верхняя граница цены — порядка 7 млн за домовладение; средняя площадь дома — 136 кв. м, а участка — 10-15 соток. Таких поселков в настоящее время в продаже совсем немного — порядка 12 проектов на весь Петербург и Ленобласть. Связано это с тем, что большинство поселков для постоянного проживания расположено сравнительно близко к городу и здесь стоимость домовладения куда выше, чем та, что можно отнести к классу эконом. Почти все из указанных выше 12 проектов находятся во Всеволожском районе, исключения составляют по одному поселку в Ломоносовском и Выборгском районах Ленобласти и в Пушкинском — в Петербурге.
Минимальная стоимость домовладения сегодня в поселениях, где можно проживать и зимой, и летом, — от 3,4 млн руб. Такое предложение есть в поселке "Тихая Ладога", расположенном в 35 км от КАД по Мурманскому шоссе (недалеко от поселка им. Морозова). При этом статус участка — ДНП (дачное некоммерческое партнерство), сам дом будет построен по панельно-каркасной технологии (ДСК "Славянский"). Также недорогое предложение появилось в пятой-шестой очереди поселка "Новое Минулово" (ИСК "Константа"), расположенного во Всеволожском районе у поселка Щеглово в 16 км от Петербурга. Это коттедж из газобетона площадью 90 кв. м на участке 7 соток по цене 3,49 млн руб.
Поселков, предназначенных для сезонного проживания, попадающих в границы класса эконом, значительно больше. Средняя цена домовладения здесь составляет порядка 4,3 млн руб. Это будет дом площадью примерно 140-145 кв. м на участке 12-13 соток. Минимальная стоимость участка с подрядом на строительство "сезонного" дома в отдаленных от города районах составляет порядка 2,5 млн руб. Само собой, и участок, и дом будут гораздо скромнее, чем описанные выше.
Коттеджных поселков, которые реализуют исключительно участки в статусе ИЖС, существенно меньше. На весь Петербург и Ленобласть таких проектов всего 13. Цена сотки — от 100 до 900 тыс. руб., средняя стоимость — порядка 330 тыс. руб. за сотку. В основном такие поселки расположены во Всеволожском районе, единичные проекты — в Ломоносовском и Выборгском районах Ленобласти. Таким образом, предполагая, что площадь участка составляет порядка 15-20 соток, он обойдется примерно в 4,95-6,6 млн руб.
В большинстве своем участки, реализуемые в подобных проектах, имеют статус дачного некоммерческого партнерства (ДНП). Более всего таких предложений во Всеволожском районе, где стоимость сотки начинается от 25 тыс. руб. и достигает 400 тыс. руб. Средняя цена — примерно 170 тыс. руб. Здесь качество предложения сильно различается. Варианты за 25 тыс. руб. за сотку предполагают, само собой, отсутствие коммуникаций, за 60 тыс. руб. можно приобрести сотку с обещаниями возможности их подведения. Средний размер участка — 10 соток, поэтому сумма покупки — примерно 1,7 млн руб.
Если говорить о рынке в разрезе классов, например, в последнее время поселки бизнес-класса претерпевают изменения прямо по ходу реализации проекта. Что связано, несомненно, с падением спроса и снижением покупательской способности клиентов. Эксперты рынка рассказывают, что сейчас снижается стоимость объектов в бизнес-классе, однако делается это за счет ухудшения различных характеристик как самого дома, так и поселка в целом (многие заявленные объекты инфраструктуры в итоге не строятся, становится более скромным ландшафтный дизайн). Часто, по словам специалистов "Петербургской недвижимости", объекты, которые ранее относились к бизнес-классу, "спускаются" и по цене, и по своим особенностям в класс ниже, в средний. Так, например, сократив площадь дома, размер участка и использовав для строительства другие материалы, можно добиться удешевления домовладения. Это может быть снижение цены на 10-20%. Правда, в таком случае вопросы качества уйдут на второй план. Если в настоящих поселках бизнес-класса предполагается, что все дома либо уже построены, либо с покупателем заключается договор обязательного подряда в определенный срок, что более или менее гарантирует "порядок" и очередность строительства домов в поселке, то в среднем классе по соседству могут продаваться и участки без подряда, и участки с подрядом, и готовые дома.
Занять место
Впрочем, несмотря на затишье, некоторые застройщики начинают реализацию и новых проектов. Причем на загородный рынок выходят крупные городские застройщики, возможно, видя в кризисе возможность "застолбить" свою нишу. Так, группа компаний ЦДС приступила к строительству в Репино поселка таунхаусов Kantele. Поселок позиционируется в сегменте комфорт-класса, он займет территорию 13 га, расположенную практически на границе Солнечного и Репино, между "нижним" Приморским шоссе и "верхним" Зеленогорским. Комплексная застройка участка предполагает возведение 300 двух-трехэтажных таунхаусов общей площадью порядка 64 тыс. кв. м. Секции будут состоять из 6-8 таунхаусов, перед каждым предусматривается около двух соток свободного пространства — "зона барбекю", а также место с навесом для парковки автомобиля. Полностью построить поселок планируется в течение 15-18 месяцев. "Проект Kantele отличается новизной для нашей компании, — говорит генеральной директор ГК ЦДС Михаил Медведев. — Работая на рынке жилищного строительства 11 лет, мы специализировались, прежде всего, на возведении в больших объемах жилья экономкласса. Однако накопленный опыт позволяет нам осваивать и новые сегменты рынка. В том числе и реализовывать жилые проекты комфорт-класса — именно в этом сегменте мы позиционируем строящийся в Репино поселок таунхаусов. Для их строительства мы используем технологию DURISOL, изобретенную в Голландии в 30-х годах прошлого века и получившую широкое распространение в домостроении в Западной Европе. Эту технологию применяют для монолитного строительства жилых (индивидуальных и многоквартирных) домов, административных, общественных и производственных зданий".
"Разрабатывая проект поселка, мы ориентировались на то, чтобы стоимость таунхаусов могла быть сопоставима с ценой трехкомнатной квартиры в спальном районе города, — отмечает Михаил Медведев. — Наш проект вызван реалиями рынка: мы предлагаем достаточно доступное загородное жилье, спрос на которое всегда был высоким. Другой вопрос, что основной объем имеющегося на рынке предложения коттеджных поселков был и остается недоступен для людей среднего класса". И действительно, покупателей может заинтересовать возможность приобрести таунхаус в Репино стоимостью от 4,5 млн руб. и площадью 120-170 кв. м. Кроме того, в поселке предлагается небольшое количество таунхаусов площадью 245 кв. м.
Кстати, что касается технологий, то некоторые петербургские компании предлагают построить на любом участке деревянный дом по норвежской технологии "под ключ". "Уникальность норвежской технологии заключается в особом способе соединения стеновых элементов друг с другом, — объясняет генеральный директор ООО "АМГ дом" Александр Глущеня. — Из древесины сосны или кедра производится лафет — бревна отесываются с двух сторон до плоской поверхности. В нем вырубаются специальные пазы и формируются соединения ("норвежский замок"), которые обеспечивают прочное скрепление элементов". В результате при усадке в стенах не образуются щели, и дом не придется конопатить. Причем такие стены не требуют дополнительной отделки — отшлифованная деревянная поверхность сама по себе выглядит эстетично. "По норвежским технологиям можно строить деревянные дома любой сложности и любой площади, — говорит Александр Глущеня. — Они теплые и долговечные, в Норвегии такие дома стоят уже больше 300 лет".
Оздоравливающий эффект
Однако несмотря на затишье в сегменте элитного жилья на загородном рынке, Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, считает, что в этом сегменте кризис имеет оздоравливающий эффект — возросшая конкуренция и битва за клиента стимулируют борьбу за качество, индивидуальность и новые решения — как архитектурно-концептуальные, так и инженерные. В этом сегменте появилось несколько проектов, в которых предлагаются участки с подрядом, что является новым на рынке.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, отмечает, что "наиболее ярким пятном" на рынке загородного малоэтажного жилья стал октябрь 2009 года, продемонстрировавший небольшой, но уверенный рост продаж по сравнению с началом года, когда на рынке наблюдались все признаки затяжной стагнации. Сказался отложенный с зимы-весны 2009 года спрос, который к началу 2010 года опять вернулся на "круги своя". "Нельзя сказать, что рынок полностью парализовало: количество показов хотя и сократилось, но не умерло совсем. При этом уменьшился бюджет покупки — покупатели, которые сохранили планы по приобретению жилья за городом, стали более тщательно подходить к вопросу стоимости. В целом можно сказать, что конкуренция между городским и загородным рынком в период кризиса велась не в пользу последнего: покупка загородного жилья в подавляющем большинстве случаев продолжает восприниматься как сезонная покупка "второго дома" или дачи, а не как альтернатива городской квартире. Притом что городской рынок демонстрирует лояльность к покупателю, выражая ее в скорректированной стоимости квадратного метра, загородный становится более недосягаемым из-за полной недоступности ипотеки на первичном рынке", — рассуждает госпожа Васильева.
Широко обсуждавшаяся до кризиса идея строительства малоэтажного жилья в буферной зоне (максимально приближенной к границам города) и форматов таунхаусов как реальной альтернативы городскому жилью так и не получила широкого распространения. "Отчасти это произошло из-за кризиса, отчасти — ввиду нашей ментальности (если уж покупать дом за городом, то без соседей). Формат явно недооценен нашими покупателями, в частности, из-за нерешенности таких проблем, как социальная инфраструктура, транспортный вопрос и т. д.", — говорит госпожа Васильева.
Что касается маркетинговых программ, то их распространение, пожалуй, достигло апогея именно на загородном рынке. В явной или скрытой форме предлагалось осуществить покупку дома в зачет машины, городской квартиры и с различными скидками при стопроцентной оплате.