Чаще всего проблемы с управляющей компанией возникают у обитателей новостроек. Дело в том, что способ управления можно выбрать и изменить в любое время, но только собственникам на общем собрании. В новостройке же квартиры в собственность оформляются уже после новоселья.
Если жильцы еще не стали собственниками, они вынуждены принимать правила, устанавливаемые, а часто и навязываемые компанией-застройщиком, которая, не желая самостоятельно нести расходы по техническому обслуживанию дома после сдачи его в эксплуатацию, "подталкивает" новоселов к решению вопроса со способом управления. А именно при передаче квартиры застройщик ставит дольщика перед необходимостью подписать ряд бумаг, призванных решить проблему управления домом.
В практике встречается и следующая ситуация: застройщик утверждает так называемые "Правила получения квартиры", в которых прямо предусматривает, что дольщик среди других бумаг сначала должен подписать договор управления многоквартирным домом, лишь после этого он имеет право получить ключи от квартиры. Большинство жильцов, желая поскорее покончить со всеми формальностями, подписывают документы.
Оплата услуг такой управляющей компании обходится жильцам в немалые суммы, плата за коммунальные услуги очень часто значительно превышает установленные тарифы. А качество услуг нередко оставляет желать лучшего. В такой ситуации жильцы начинают создавать инициативные группы и искать методы борьбы с управляющей организацией.
Наиболее простой путь изменения способа управления домом — проведение общего собрания, созванного уже по инициативе жильцов, с целью создания, например, контролируемого жильцами ТСЖ. Но здесь возникают проблемы проведения общего собрания, поскольку дольщики еще не стали собственниками помещений (право собственности не зарегистрировано). Однако существует судебная практика, приравнивающая права дольщиков по выбору способа управления домом к правам собственников помещений. Например, постановление ФАС ВВО от 10.06.08 NА43-10275/2007-34-315, в котором признано правомерным создание ТСЖ общим собранием дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности.
Получается, что дольщикам, чтобы расстаться с ненавистной управляющей компанией, необходимо лишь соблюсти процедуру, установленную жилищным законодательством для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44-48 ЖК РФ).
Другой способ — обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания по выбору управляющей компании, с которой был заключен договор. В исковом заявлении необходимо указать на то, что в действительности общего собрания не проводилось. В качестве истцов нужно выступать тем жильцам, которые при получении квартиры отказались от подписания навязываемых застройщиком документов по выбору способа управления домом. Но иск надо подавать не позже чем через шесть месяцев со дня, когда истцы узнали или должны были узнать о принятом на собрании решении.