Кризис преподнес рынку загородной недвижимости уже немало сюрпризов. Очередной из них — коттеджный поселок "Новорижский", который появился в 23 км от МКАД по одноименному шоссе.
Широта размаха
Новый поселок строится в зоне, где по сложившейся в последние годы традиции выстраивался анклав загородных поселений высокого ценового сегмента — "Гринфилд", Agalarov Estate, Millennium Park, "Онегин" и многие другие. Сюрприз заключается в том, что, вопреки ожиданиям, новый поселок позиционируется как проект экономкласса. Как рассказывают в корпорации "Инком", идея расположить недорогой поселок на престижной территории возникла на волне сложившейся конъюнктуры рынка.
Конечно, экономкласс тут мог появиться только специфический, новорижский. Во-первых, поселок строится с традиционным для корпорации "Инком" размахом. Это касается и площади "Новорижского", и подходов к проектированию его территории. Поселок размежеван более чем на 400 участков, причем это лишь первая очередь застройки. Сопоставимую с ней по размерам вторую очередь планируют вывести на рынок в следующем году.
Достаточно щедро для проектов такого класса подошли к организации общественных территорий. Под детские и спортивные площадки, а также прогулочные дорожки отведено около 3 га. А кроме того, на территории поселка есть три естественных водоема, пространство вокруг которых облагородят и превратят в зоны отдыха. Удобно спроектированы и внутрипоселковые дороги. Ширина улиц составляет около 15 м, а кроме них имеются еще и 25-метровые бульвары. Дороги вымостят брусчаткой, она будет монтироваться на опорный слой бетона, заливка которого сейчас ведется. Интересно, что по такой же технологии "Инком" строит дороги и в своих дорогих поселках. Иными словами, об экономклассе в "Новорижском" напоминают лишь размеры участков — от 10 до 15 соток — и пропорциональные им коттеджи — от 153 кв. м.
Выше рынка
Но есть и второе отличие новорижского экономкласса от среднерыночного — это уровень цен. Самый маленький коттедж на участке 10 соток обойдется в 6 млн рублей, в то время как в среднем по рынку Подмосковья цена дома в поселках экономкласса редко превышает 5 млн рублей.
Однако если сделать поправку на местоположение "Новорижского", он действительно сегодня окажется самым демократичным в ценовом отношении. Особенно это заметно по ценам на земельные участки: участок в 10 соток продается за 3,1 млн рублей, то есть 310 тыс. рублей за сотку. Что само по себе спровоцировало повышенный интерес покупателей. В середине лета, когда продажи в поселке только открыли, планировали, что будет продаваться по 15-20 участков в месяц. Однако реальность превзошла ожидания: продавалось в два-два с половиной раза больше, а в августе было продано даже 70 участков. Причем на самые ликвидные участки существует очередь: на три дня клиент может забронировать участок за собой, и если за это время он не принимает решения, право на покупку переходит следующему в очереди. Из-за большого спроса застройщик "Новорижского" даже не стал разрабатывать схему рассрочек платежей, поэтому покупка участка возможна только со 100-процентной оплатой. К слову, земля имеет статус ИЖС.
Подряд без принуждения
Интересно и еще одно. Любой участок "Новорижского" можно приобрести как вместе с подрядом на строительство коттеджа, так и без него. Можно было бы предположить, что большинство участков будет покупаться без подряда, как это характерно для нынешней рыночной ситуации. Но, вопреки ожиданиям, участки с подрядом пользуются таким же спросом, как и участки без подряда: и те и другие продают примерно в равных количествах.
Объяснить такую необычную для рынка ситуацию можно широкой линейкой типовых проектов. Сегодня предлагаются как каркасные дома (так называемая канадская технология), так и кирпичные. Кирпичные сравнительно большие, площадью от 250 кв. м, каркасные дешевле и более разнообразны по площади. Самый маленький — одноэтажный коттедж "Виктория", выполненный в классическом стиле. В нем две спальни с собственными санузлами и гардеробными, а также 60-метровая гостиная-столовая. Дома большей площади — двухэтажные, некоторые с большой площадью остекления и опоясывающими коттедж террасами и балконами, некоторые с полукруглыми эркерами и колоннами, а также другими элементами декора. В ближайшее время появится и еще один тип домов — из пеноблоков. Они будут дешевле каркасных, на сколько — пока неизвестно: сейчас их проекты прорабатываются. Кроме предлагаемых застройщиком вариантов можно заключить подряд на строительство любого другого дома. Как предполагают в корпорации "Инком", возведение первых домов, купленных с подрядом на строительство, начнется в марте-апреле и растянется примерно на полгода.
Безусловно, при таком разнообразии проектов, да к тому же большой доле участков, приобретаемых без подряда, рассчитывать на единый архитектурный стиль поселка сложно, хоть застройщик и рекомендует придерживаться единой стилистики. А кроме того, предполагает визуально объединить все коттеджи с помощью однотипного ограждения участков. Поэтому, скорее всего, внешний облик поселка окажется на высоте.
К сожалению, внутренняя инфраструктура большого по габаритам поселка, по сути, ограничена зонами спорта и отдыха. Вся остальная, включая большую школу, торговый центр и многое другое, должна появиться в составе внешнего инфраструктурного комплекса NovaRiga, сроки реализации которого по-прежнему не ясны. Хочется надеяться, что к моменту, когда строительство "Новорижского" развернется вовсю, ситуация с инфраструктурным комплексом прояснится.
Коттеджный поселок "Новорижский"
Местоположение: Новорижское ш., 23 км от МКАД
Общая площадь (га): 190
Количество участков: 424
Площадь участков (соток): 10-15
Цена участков (млн рублей): 3-5,5
Площадь коттеджей (кв. м): 153-411
Цена коттеджа без учета участка (млн рублей): 2,8
Тип договора: договор купли-продажи земельного участка + возможен договор подряда на строительство
Этап реализации: начальная стадия
Окончание строительства: 2011 год
Девелопер и продавец: корпорация "Инком"
Характеристики проекта
Положительные: хорошая транспортная доступность, демократичные цены, широкая линейка типовых проектов, разнообразие строительных технологий, высокие темпы строительства, наличие на территории поселка естественных водоемов.
Отрицательные: низкая стадия готовности, минимум внутренней инфраструктуры, отсутствие скидок и рассрочек платежей.
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома".