Одна из стратегий загородных девелоперов в период кризиса — снижение классности и, соответственно, цены своих проектов. Компания "Мозаик Девелопмент" на своем участке на Дмитровском шоссе первоначально планировала строить коттеджи бизнес-класса. Вместо этого здесь появится "антикризисный" поселок экономкласса.
Позиционирование места
Дмитровское шоссе за последние несколько лет по популярности и ценам почти приблизилось к Новорижскому, а для любителей водных и горнолыжных видов спорта и вовсе стоит на первом месте. Поэтому строительство поселка экономкласса всего в 41 км от МКАД на этом направлении на первый взгляд представляется опрометчивым.
С другой стороны, преимущества расположения поселка "Smartville Дмитровка", так сказать, половинчатые. Да, канал имени Москвы совсем рядом, в 3 км, но это все-таки расстояние скорее для поездки в автомобиле, чем для пешей прогулки. Да, горнолыжную трассу в Сорочанах видно прямо с участка, но чтобы до нее добраться, надо выехать на Дмитровку через мост, на котором вечные пробки, и крюк получится больше 10 км. Кроме того, поселок расположен в поле, лесных участков нет. В общем место хорошее, но само по себе еще не предполагает однозначного позиционирования как площадки для дорогой недвижимости. На Дмитровском шоссе довольно много нераспроданных объектов и с лучшими характеристиками — на "большой воде" или в непосредственной близости от горнолыжной трассы. Так что строительство здесь качественного экономкласса — вполне логичное решение в период снижения покупательской способности.
Ресурсы экономии
Снижение себестоимости загородного строительства — это прежде всего вопрос материалов. Дома из бруса или оцилиндрованного бревна, как известно, немногим дешевле кирпичных, а во многих случаях даже дороже. Застройщики "Smartville Дмитровки" решили использовать пока редко применяющуюся у нас технологию каркасно-панельного дома.
Против таких домов существует определенное предубеждение. Видимо, потому, что каркас бывает разным, в том числе и предназначенным исключительно для сезонного проживания в теплое время года. Кстати, памятные с советских времен финские домики — это тоже, строго говоря, продукт каркасно-панельной технологии. Но ведь именно по такой технологии построены и знаменитые фахверковые дома, такие популярные в Европе уже много столетий. Причем не только на теплом юге, но и в Скандинавии, где зимние температуры куда ниже, чем в Подмосковье.
Для "Smartville Дмитровки" застройщики выбрали немецкую каркасную технологию, в основе которой клееный брус и плита OSB. Это дома для постоянного проживания, по заявлениям производителей, имеющие ресурс около 150 лет.
При возведении каркасного дома экономия происходит не столько за счет материалов, сколько за счет технологичности процесса. Легкость конструкции каркасного дома позволяет снижать затраты на подготовку фундамента: для такого дома достаточно мелкозаглубленной основы. Высокая скорость строительства (на сборку дома уходит не более полутора месяцев, включая подготовку фундамента и фасадную отделку) также значительно снижает финансовые издержки. Даже такая, казалось бы, мелочь, как отсутствие строительного мусора,— немаловажная статья экономии.
И наконец, каркасно-панельный дом экономичен в последующей внутренней отделке, так как отсутствуют "мокрые" процессы и не придется выравнивать поверхности. Но это уже, так сказать, дополнительный бонус для покупателя.
Мелкая нарезка
Само по себе применение каркасной технологии еще не является признаком дешевого сегмента. Например, в известном поселке "Княжье озеро" на Новорижском шоссе часть домов построена из сэндвич-панелей.
А вот площади участков в "Smartville Дмитровке" однозначно указывают на его принадлежность к экономклассу (девелоперы предпочитают называть это "смарт-класс"). Более 300 участков на 55 га — это, конечно, высокая плотность. Площадь от шести соток — самая низкая граница возможного, даже если речь идет о дуплексах. При этом, надо отметить, в поселке отведено место и для искусственного пруда, и для спортивной и детской площадок. Будет также небольшой магазин. Этот минимальный инфраструктурный набор предполагает скорее дачное использование домов, хотя они пригодны и для постоянного проживания.
Девелоперы сэкономили также и на проектах домов: базовых всего четыре. Конечно, возможны различные варианты отделки фасадов (штукатурка, камень, дерево), и это наверняка внесет в облик поселка некоторое разнообразие. Но единого колористического плана, конечно, нет, поскольку фасадную отделку каждый покупатель будет заказывать для себя сам, как правило даже не зная, какой дом появится на участке у соседа.
Схема финансирования строительства следующая: девелопер создает инфраструктуру и коммуникации поселка за счет собственных средств, строительство домов ведется за деньги клиентов. То есть заказ на завод отправляется только после того, как покупатель выбрал участок и проект и оплатил 60% стоимости. Такая схема, безусловно, удобна для девелопера в период кризиса, но не слишком хороша для покупателя. Ведь если дома строятся только под конкретного покупателя, определить сроки окончания строительства затруднительно. Пока не понятно, что предпримет застройщик, если к осени следующего года (срок сдачи первой очереди) часть домовладений так и не будет раскуплена. Впрочем, на других своих проектах "Мозаик Девелопмент" ведет предпродажное строительство домов, так что, возможно, в случае необходимости поступит так же и в поселке на Дмитровке.
Наконец, еще одна особенность процесса: оформление в собственность земли осуществляется только после окончания строительства дома. Однако, как нам сообщили в компании "Мозаик Девелопмент", в настоящее время решается вопрос о предоставлении возможности передачи земельного участка в собственность при 100-процентной оплате.
 Коттеджный поселок "Smartville Дмитровка"Местоположение: 41 км от МКАД по Дмитровскому шоссе Площадь участка (га): 55 Количество домовладений: 309 Количество домовладений в первой очереди: 166 Площадь участков (соток): 6-18 Площадь домов (кв. м): 95-200 Цена домовладения (млн руб.): 3,7-9,1 Девелопер проекта: MOZAIK Development Тип договора: договор соинвестирования строительства, земля оформляется в собственность после окончания строительства Продавец: некоммерческое партнерство "Дачный поселок "Смартвилль"" Сроки сдачи первой очереди: осень 2010 года Срок сдачи поселка: весна 2011 года Характеристики проекта*Положительные: престижное направление, относительная близость к "большой воде" и спортивным курортам, хорошая транспортная доступность, сжатые сроки строительства каждого дома. Отрицательные: маленькие площади участков и общественных зон, отсутствие единого архитектурного облика, сроки окончания строительства всего поселка поставлены в зависимость от хода продаж. *Характеристики отмечаются на основании субъективных впечатлений авторов "Ъ-Дома". |