Традиционно арендный рынок в Москве находился в противофазе к рынку купли-продажи. Чем выгоднее приобретать квартиру, тем менее охотно люди арендуют жилье. Однако если раньше вслед за ценами на покупку росли арендные ставки, то теперь, в условиях мирового финансового кризиса, они начали падать.
Трудности учета
Даже на рынке купли-продажи жилья анализ ценовой динамики ограничен тем, что большинство контрагентов не указывают в итоговых договорах действительную сумму сделки, а на рынке аренды "теневая" составляющая еще больше. Зачастую арендатор и арендодатель вообще не составляется никакой договор, чтобы арендодателю не пришлось платить подоходный налог с ежемесячных арендных платежей. По данным компании Doki, количество таких сделок, не проходящих по контрактам, составляет примерно 40% от всего рынка московской аренды. В результате большая часть сдаваемых в аренду квартир проходит мимо агентств недвижимости, и точную динамику их стоимости отследить сложно. Однако даже с учетом этого фактора большинство риэлтеров заявляют, что арендные ставки в Москве впервые за долгие годы медленно, но верно пошли вниз.
По разным оценкам, снижение ставок аренды произошло по всем сегментам. "После резкого роста цен на аренду в конце августа и начале сентября, арендные ставки уже к середине ноября вернулись к тому уровню, который наблюдался в июне--июле",— говорит генеральный директор Doki Валерий Барнинец. По его словам, на арендные ставки оказывает влияние общеэкономический негативный тренд. "Кроме того, на рынок стали выходить инвестиционные квартиры, владельцы которых не желают продавать их в текущих условиях",— добавляет управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. По его данным, цены на аренду столичных квартир в ближайшее время могут снизиться на 20-30%.
Дешевле не бывает
Как и на рынке купли-продажи жилья, на рынке аренды наиболее востребованы квартиры экономкласса. В частности, по данным руководителя исследовательского центра "Инком" Дмитрия Таганова, основную долю предложения (56,8%) на московском рынке арендного жилья составляют квартиры стоимостью 30-60 тыс. руб. в месяц. Еще 21,6% приходится на квартиры, предлагаемые в аренду по цене 60-120 тыс. руб. в месяц, и только 9,2% — на жилье стоимостью 25-30 тыс. руб. в месяц, еще 2,1% — это квартиры до 25 тыс. руб. Иными словами, больше чем две трети всех квартир в Москве сдается по цене ниже $2 тыс. Такие предложения можно отнести только к экономклассу.
Если обратиться к дистрибуции по стоимости квартир внутри самого экономкласса, то окажется, что в этом сегменте также есть численное преимущество у сравнительно недорогих предложений. По данным Doki, около 57% квартир в нижнем ценовом сегменте можно арендовать по цене ниже €1 тыс. В ближайшем будущем число таких квартир, по мнению экспертов, будет только увеличиваться.
Во-первых, за счет роста предложения. "На рынке появилось достаточно много квартир, сдаваемых в аренду, в нижнем ценовом диапазоне. Связано это с потребностью населения в дополнительных источниках дохода",— говорит руководитель девелоперского направления группы Thor Елена Ферафонтова. Во-вторых, влияние оказывает снижение арендных платежей. По данным Doki, за последний месяц упали арендные ставки на все типы квартир в экономклассе. В частности, ставка на однокомнатные квартиры уменьшилась на 4,8% до 31 тыс. руб., на двухкомнатные — на 5,4% до 37 тыс. руб., а на трехкомнатные — на 5,3% до 52 тыс. руб. Примерно такие же данные приводит руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко, по словам которой, в сегменте экономкласса понижение составило около 4,5-5%. В-третьих, участники рынка наперебой предрекают увеличение спроса на самые дешевые квартиры в связи с падением уровня доходов. "В связи с кризисом многие съемщики вынуждены по возможности сократить издержки, поэтому сейчас некоторые арендаторы сменят съемную квартиру бизнес-класса на более демократичный вариант",— считает Дмитрий Таганов.
Квартира для менеджера
Многие квартиры в сегменте бизнес-класса оказываются невостребованными на рынке аренды. "Нестабильная финансовая ситуация заставляет многих нанимателей отказываться от квартир бизнес-класса. Некоторые клиенты, уже сняв квартиру, вынуждены отказаться от аренды, потому что потеряли работу",— говорит начальник отдела аренды компании "Пересвет-недвижимость" Галина Фабрицкая. Это не могло не привести к снижению арендных ставок на жилье бизнес-класса.
По данным компании Doki, средняя стоимость аренды однокомнатных квартир бизнес-класса снизилась на 6,2% (до 43,5 тыс. руб.), двухкомнатных квартир — на 10,5% (до 54 тыс. руб.), а трехкомнатных — на 4,9% (до 86 тыс. руб.). Понижение ставок в сегменте бизнес-класса признает большинство участников рынка.
Причин падения цен в бизнес-классе несколько. Во-первых, это снижение спроса среди наемных менеджеров, приехавших работать в Москву по контракту, например, из-за границы. Во-вторых, увеличение предложения за счет тех, кто хотел продать квартиру, но, присмотревшись к рыночной конъюнктуре, решил ее сдавать в аренду. В сегменте бизнес-класса затраты на ремонт не такие большие, как в элитном сегменте, потому подготовка квартиры к сдаче в аренду занимает не очень продолжительное время.
По мнению участников рынка, спрос на аренду жилья бизнес-класса может сократиться в случае, если будут улучшены условия ипотечных программ, практически замерших сегодня. Это могло бы реально подстегнуть спрос на покупку квартир, но пока покупатели выжидают. "Большинство потенциальных покупателей ждут, в какую сторону пойдет рынок, и продолжают снимать жилье вместо того, чтобы покупать его",— говорит Дмитрий Таганов.
В итоге арендные ставки на бизнес-класс не совершают резкого падения только по причине отсутствия на рынке полноценных ипотечных программ. Некоторые застройщики уже пытаются заполнить этот сегмент, предлагая собственную ипотеку, например ФСК "Лидер" продает по такой системе жилой комплекс "Зодиак". Однако эта тенденция пока не стала хоть сколько-нибудь значительной на рынке.
Арендаторы класса deluxe
Если в сегменте эконом- и бизнес-класса общие тенденции снижения арендных ставок прослеживаются почти по всем типам квартир, то на рынке элитной недвижимости все не так просто. Участники рынка отмечают в этом сегменте две разнонаправленные тенденции.
По словам генерального директора Tweed Ирины Могилатовой, с одной стороны, резко упали цены на малоликвидные объекты, например, квартиры с плохим или уж очень индивидуальным ремонтом. "На рынке есть квартиры с ремонтом среднего качества, которые сейчас освободились. На подобные объекты цены упали на 20-30%",— говорит эксперт. По ее словам, на квартирах с качественным ремонтом, которые выигрывают по расположению, снижение цен практически не сказалось. "Хозяева по-настоящему эксклюзивных квартир цены не опускают, а ставки квартир с обычным ремонтом снижаются. Квартира со средним ремонтом и высокими арендными ставками может искать своего жильца вечно, особенно в условиях кризиса",— считает Ирина Могилатова.
При этом ликвидность объекта с хорошим ремонтом напрямую не связана с его стоимостью. Именно самые дорогие объекты эксперты называют сейчас наименее ликвидными и сомневаются, что такие квартиры смогут найти себе арендаторов. В частности, по мнению Марии Жуковой, первого заместителя директора компании "Миэль-Аренда", наиболее подвержены падению цен как раз дорогие квартиры. "В краткосрочной перспективе снижение цен в сегменте элитного и бизнес-класса если и возможно, то на очень дорогие квартиры",— говорит она.
По данным Tweed, арендные ставки на однокомнатные квартиры в настоящий момент варьируются в промежутке $5-7 тыс., двухкомнатные $7-12 тыс., трехспальные — $10-20 тыс. В элитном сегменте сокращение спроса объясняется также тем, что часть квартир освободили сотрудники иностранных компаний. "Предложение элитных квартир в аренду на рынке стало еще больше за счет тех квартир, которые были выставлены на продажу до кризиса и сняты с экспозиции в связи с тем, что собственники не хотят снижать цену и лучше переждут кризис, чтобы продать дороже. Но арендаторов больше не стало, и так как предложение превышает спрос, арендные ставки снижаются",— добавляет Ирина Могилатова.
По мнению экспертов, единственным фактором, который может удержать ставку аренды на конкретную квартиру, является дорогостоящий ремонт. "Квартиры в новых элитных домах VIP-класса, находящиеся в популярных районах, по-прежнему в дефиците, если в них выполнен дорогостоящий дизайнерский ремонт. Авторский дизайн по-прежнему пользуется большим спросом",— говорит Ирина Могилатова. По словам Татьяны Вакуленко, квартиры с авторским дизайном являются дефицитным жильем, и в данном сегменте спрос в разы превышает предложение.
В ожидании толчка
В целом все выше обозначенные тенденции носят долгосрочный характер. "Собственникам квартир придется смириться со снижением ставок во всех сегментах на протяжении следующих 6-12 месяцев. Размеры снижения можно будет четко понять уже в декабре, но думаю, что оно будет в рамках 15-30%",— говорит Валерий Барнинец.
Среди причин такого значительного падения участники рынка называют различные факторы, но если их как-то классифицировать, то наиболее важным вопросом является связь рынка аренды с рынком купли-продажи. На первый взгляд рынок купли-продажи противопоставлен аренде. Чем больше людей покупают жилье, тем меньше его арендуют. Но в действительности они неразрывно связаны друг с другом. Например, в случае снижения цен на покупку жилья происходит отток спроса с рынка аренды, и соответственно меняется соотношение спроса и предложения, в итоге часть арендуемых квартир становится не востребована, и арендные ставки начинают идти вниз. В случае если цены на покупку квартир начинают расти, то, наоборот, часть потенциальных покупателей стимулирует спрос на рынке аренды, что приводит к росту арендных ставок.
Такая зависимость позволяет говорить о том, что рынки купли-продажи жилья и аренды жилья отстают в своем развитии друг от друга на один шаг. "Между ними существует связь как в ситуации, когда рынок недвижимости на подъеме, так и когда он в глубоком кризисе. Рынки купли-продажи и аренды жилья либо растут вверх, либо падают с разницей в темпе на один шаг",— говорит Омар Гаджиев.
Изначально толчок цен вверх или вниз происходит не изнутри рынка недвижимости, а извне. Например, после кризиса 1998 года ни у кого не было денег на покупку жилья, и ставки аренды росли опережающими темпами по сравнению с ценой квадратного метра. С другой стороны, после принятия в 2004 году закона "О долевом участии в строительстве" и популяризации ипотечных программ цены на квартиры начали расти вверх, спрос в какой-то момент начал перемещаться на рынок аренды и привел к резкому росту арендных ставок на московские квартиры.
В настоящий момент начинается обратный процесс: рынок купли-продажи жилья испытал резкий негативный толчок из-за финансового кризиса. "Как только цены продаж делают большой скачок вверх, то становится выгоднее арендовать, и аренда начинает догонять по темпам рынок купли-продажи. На спаде происходят точно такие же процессы, только не вверх, а вниз. Вектор движения изменился в обратную сторону, и эти два рынка стали падать также не одновременно, а с отставанием на один шаг",— рассказывает Омар Гаджиев.
Когда закончится этот новый тренд и каков будет внешний толчок для его остановки, пока неясно.