Министерство финансов планирует ограничить выплаты за незаконно отчужденное у граждан жилье, попавшее в руки добросовестных приобретателей. Поправками в статью 31.1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» бюджетная компенсация, размер которой по-прежнему ограничен 1 млн руб., будет выплачиваться либо выселяемому добросовестному приобретателю жилья, или владельцу лишь в том случае, если для одной из сторон жилье было единственным.
Минфин опубликовал проект поправок к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поправки предполагают частичный отказ государства от обязательства компенсировать стоимость недвижимости собственнику, незаконно лишившемуся жилья. В пояснительной записке отмечается, что в условиях роста количества сделок с недвижимостью, в том числе мошеннических, реализация права собственников на получение компенсации может привести к «значительным потерям бюджета». Если поправки будут приняты, то государство будет обязано компенсировать собственнику утраченное жилье, которое невозможно истребовать у добросовестного приобретателя, только в том случае, если жилье это — единственное. При этом максимальная сумма компенсации — и в действующем законе, и в новой редакции — не может превышать 1 млн руб., что значительно меньше стоимости квартир, представляющих интерес для квартирных мошенников.
Напомним, что, согласно содержанию статьи 31.1 действующего закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество», государство берет на себя обязательства по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Согласно закону, право на компенсацию имеет собственник жилья, который не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение. Другим словами, если одна из сделок в цепочке по перепродаже квартиры признается судом недействительной, то государство, с одной стороны, защищает добросовестного приобретателя, у которого нельзя истребовать законно приобретенное жилье, а с другой стороны — государство компенсирует утраченное жилье изначальному собственнику, если его жилье было отчуждено у него незаконно.
При этом данные обязательства государства не распространяются на случаи откровенного мошенничества. Получить компенсацию собственник может лишь в том случае, если сделка по продаже квартиры была совершена, но по каким-то причинам была признана судом недействительной. Если мошенники продали квартиру без ведома собственника по поддельным документам, то, согласно статьи 302 Гражданского кодекса, похищенная таким образом квартира может быть истребована даже у добросовестного приобретателя. Предусмотренная законом компенсация ущерба собственнику, лишившемуся жилья, распространяется только на случаи, когда одна из сторон была введена в заблуждение, когда при заключении сделки не учитывались наложенные на недвижимость обременения, если продавец пошел на заведомо невыгодные условия продажи жилья под давлением каких-либо внешних обстоятельств, если продавец был недееспособен и в других подобных случаях.
Несмотря на то что зафиксированная в законе максимальная сумма компенсации составляет 1 млн рублей, то есть заведомо ниже стоимости любой квартиры в Москве, Минфин полагает, что и это право на компенсацию должно быть ограничено. В пояснительной записке авторы законопроекта напоминают, что действующим законодательством не предусмотрено нотариальное заверение договоров купли-продажи недвижимости (эти функции выполняет госрегистрация прав на недвижимость), а участники сделки «как правило, не в состоянии проводить всеобъемлющую проверку чистоты прав на предмет сделки». По мнению авторов законопроекта, сохранение права на компенсацию в нынешней ситуации «может привести к злоупотреблениям, негативно сказаться на стабильности рынка недвижимости и привести к значительным потерям бюджета, так как выплата компенсаций приобретет массовый характер».
Несмотря на то что предусмотренный действующим законом механизм выплаты компенсаций не только не приобрел массовый характер, но и вообще фактически не начал работать, Минфин предложил превентивно ограничить его действие. Согласно законопроекту, на компенсацию из бюджета смогут рассчитывать только собственники, незаконно лишившиеся единственного жилья и не получившие компенсации ущерба из других источников в течение года. Помянув социально незащищенных граждан (пенсионеров, несовершеннолетних), утрата единственного жилья которыми грозит «потерей социального статуса», авторы законопроекта подчеркивают: «При сложившейся в РФ системе госрегистрации прав на недвижимое имущество выплата разового возмещения вреда из бюджета РФ может осуществляться исключительно в целях реализации социальной функции государства».