О специфике развития фитнес-проектов, о необходимых шагах по развитию объектов офисной недвижимости и о том, что "быть лучшими на рынке" — это достойная стратегия развития, рассказал генеральный директор и совладелец группы компаний "Балтийский монолит" АРКАДИЙ БУРАВОЙ.
Business Guide: Аркадий Семенович, расскажите, какая сейчас ситуация сложилась на рынке коммерческой недвижимости?
Аркадий Буравой: Ни для кого не секрет, что последние два года рынок недвижимости переживал не лучшие времена: в 2008 году произошло обрушение рынка и арендных ставок, резко выросла доля вакантных площадей и класса А, и класса В. Стоимость продажи и размеры арендных ставок по офисам значительно снизились, хотя до 2007 года объемы реализации и цены уверенно росли. В Петербурге консультанты по офисной недвижимости дают нам следующие показатели: офисы класса B сдаются ориентировочно за $400 кв. м в год, офисы класса A дороже, до $600 кв. м в год в зависимости от месторасположения. Доля вакантных площадей, по разным оценкам, составила до 30%. Соотношение спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости в Москве более сбалансировано, доля вакантных площадей меньше, ставки аренды $600-900 кв. м в год. Например, построенные нашей компанией офисные площади класса А в Москве сданы в настоящее время по цене примерно $900 за кв. м в год плюс эксплуатационные платежи, отказов от договоров аренды у нас не было, арендаторы не съезжали. Те девелоперы, которые рассчитывали на положительную динамику рынка в 2008-2009 годах и запустили строительство коммерческих проектов, столкнулись с неготовностью рынка принять этот продукт и отметили резкое снижение рентабельности.
Исходя из этого, мы планируем наши дальнейшие шаги: сегодня у нас в работе две площадки под строительство коммерческой недвижимости на В.О. --на пересечении проспекта КИМа и Уральской улицы. Первый проект — это многофункциональный комплекс, в состав которого входит бизнес-центр класса А площадью 10 тыс. кв. м и ресторан узбекской кухни под управлением Ginza Project, площадью 2500 кв. м. До кризиса планировали построить около 50 тыс. кв. м. Окончание строительства — II квартал 2012 года. Второй проект — офисный, общей площадью около 50 тыс. кв. м, он состоит из двух башен по 25 тыс. кв. м, вводиться в эксплуатацию они будут очередями. Строительство этого объекта мы начнем в середине 2012 года, а открытие планируем в 2013-2014 годах. До кризиса разрабатывался проект общей площадью 85 000 кв. м. Изменения связаны с изменением подхода к разработке концепции проекта: гигантомания закончилась, и мы руководствуемся правилом "лучше меньше, да лучше".
Мы планируем, что к моменту ввода в эксплуатацию наших объектов ситуация стабилизируется и произойдет восстановление спроса, при этом мы прогнозируем, что арендаторы начнут предъявлять более жесткие требования к предлагаемым площадям. Большой потенциал рынка связан с офисами, которые условно относят к классу С — это бывшие НИИ, проектные бюро. Когда эти арендаторы будут переезжать в нормальные новые бизнес-центры, объекты, которые они занимали, ждет снос и редевелопмент территорий.
BG: А на московском рынке какие планы?
А. Б.: В Москве мы развиваем направление фитнес-клубов. В настоящее время мы не ведем строительство ни жилых объектов, ни офисов.
BG: В чем причина такого выбора?
А. Б.: Как-то само так сложилось. В 2005-2007 годах в Москве наша компания вела строительство жилого комплекса "Онегинъ" общей площадью 60 тыс. кв. м, в котором помимо квартир были запроектированы и коммерческие площади, в том числе — фитнес-клуб. Изначально мы предполагали привлечь фитнес-оператора для управления этим клубом, но предложения от специализирующихся на этом направлении компаний нас не устраивали ни по стоимости, ни по качеству услуг. В итоге мы сформировали отдельный департамент в нашей компании, который занялся направлением "фитнес-клубы", и сами выступили и как инвесторы, и как управляющие. При этом довольно успешно: четвертый год работает фитнес-клуб премиум-класса со стопроцентным заполнением — потому и решили развивать это направление.
Особенность рынка фитнес-клубов в том, что если такие площади сдавать в аренду, то ставка будет достаточно низкая, а нас как девелоперов это не устраивало. В то же время спортивный центр, особенно с бассейном, для объекта недвижимости — будь то жилье или бизнес-центр — это своеобразный магнит и для жильцов, и для арендаторов офисного центра. Создав собственную управляющую фитнес-клубами компанию, мы получаем доходность не менее 20% годовых.
BG: Тогда получается, что реконцепция вашего объекта на Казанской, 3, — это перенос московского опыта на рынок Петербурга?
А. Б.: После того как luxury-бутик Vanity приказал долго жить и освободил арендуемые площади, а это практически все здание целиком, кроме пятого этажа, отданного под ресторан terrassa, мы стали думать, что делать дальше. На этот момент в Петербурге были заявлены планы по открытию как минимум двух торговых центров в сегменте luxury: это Mercury — ДЛТ и Пассаж, инвесторы "Адамант" и Шалва Чигиринский, не говоря уже о том, что строился "Стокманн" на площади Восстания и "Галерея" у Московского вокзала. Мы поняли, что дальше развивать объект, сохраняя его торговую функцию в сегменте предметов роскоши невозможно — проект окружен фактическими монополистами сферы luxury. Альтернативным решением стало следующее: три этажа отвели под фитнес-центр и салон красоты, а на первом этаже запланировали ресторан "Рибай" под управлением Ginza Project. Спортивный клуб был открыт 27 октября 2010 года, открытие ресторана планируется на март-апрель 2011 года.
BG: По вашему мнению, есть еще возможность для строительства новых спортивных клубов в центре?
А. Б.: Наш подход прост: если создать хороший, современный фитнес-центр, то в него обязательно перейдут люди из других клубов-конкурентов: миграция клиентов — это естественный процесс. Судя по аналитике этого сегмента, можно прогнозировать многократный рост рынка, основываясь на европейском опыте. Занятие фитнесом становится обязательной составляющей жизни все большего количества людей. Количество занимающихся спортом на тысячу человек у нас в три раза меньше, чем, скажем, в Будапеште, и в 4-5 раз меньше, чем в Германии.
Создавая новый клуб, мы не ориентируемся на конкурентов. Просто делаем все самое лучшее: современные тренажеры, качественная отделка, продуманная логистика, квалифицированный персонал.
Можно также отметить, что Петербург оказался несколько тяжелым на подъем — клиентам потребовалось больше времени, чем мы планировали, чтобы оценить по достоинству новый клуб. В сравнении с Москвой, в Петербурге цены в два раза ниже, и темпы окупаемости также в два раза медленнее. Пример с нашим спортклубом на Казанской показателен: продано чуть больше 600 клубных карт из запланированных 4-4,5 тыс. Темпы продаж в Москве были более активными: на момент открытия было продано сразу 3 тыс. контрактов на посещение при максимальной заполняемости в 6-7 тыс. Правда, там площади клуба немного больше и есть бассейн.
BG: Москвичи получаются спортивнее?
А. Б.: Не то что спортивнее... В Петербурге люди более осторожны и консервативны при принятии решения — вложения в рекламу и раскрутку дают отдачу медленнее и требуют большего бюджета. На Казанской тоже можно было сделать бассейн — отказавшись от первого этажа с рестораном, но ресторан намного доходнее.
BG: По вашим расчетам получается, что спортивные клубы — рынок с большим потенциалом, а по ресторанам еще насыщения нет?
А. Б.: Наши партнеры — Ginza — считают, что нет. Они сравнивали показатели, сколько продуктов реализуется через магазины, а сколько через рестораны. По этим данным получается, что мы также отстаем от Европы в 4-5 раз — так что ресторанный бизнес в России имеет огромный потенциал. Главное — правильно разработать концепцию и ценовую политику.
BG: У "Балтийского монолита" большой опыт реализации коммерческой недвижимости в комплексной застройке, что особенно актуально для крупных загородных проектов. Чего ждать потенциальным покупателям недвижимости в вашем проекте LotusLux во Всеволожске?
А. Б.: LotusLux — это проект жилой застройки класса "комфорт", состоящий из четырех-пятиэтажных малоквартирных домов и двухэтажных таунхаусов. Проект расположен в черте Всеволожска, в 11 км от Петербурга. Из социальной и коммерческой инфраструктуры там будет фитнес-клуб, большая школа, два детских сада, супермаркет — все, что нужно для автономного, круглогодичного проживания. Проектировал этот микрорайон нам португальский архитектор Мигель Сарайва — решили поработать с западным специалистом. Проектом мы занимаемся с 2007 года, в кризис концепция застройки была пересмотрена: в самом начале мы ориентировались на сегмент бизнес-класса, в итоге все квартиры получились достаточно большими по площади: если первоначально однокомнатные квартиры имели площадь 45-48 кв. м, теперь — 32-35 кв. м. Ведь мы понимаем, что теперь нужно более тщательно подходить к позиционированию проектов. Продавать квартиры мы будем только с полной отделкой, чтобы жильцы сразу могли заселиться. Также тщательно мы отбираем банки-партнеры для ипотечного кредитования покупателей.