Вдохнуть свежие смыслы

В Санкт-Петербурге насчитывается около 9 тыс. памятников архитектуры, многие из которых находятся в аварийном состоянии и требуют реконструкции или реставрации. При этом объекты культурного наследия (ОКН) — это недоиспользуемый ресурс, который может вносить вклад в экономику города, а также формировать локальную идентичность, полагают эксперты. Впрочем, в последние годы инвесторы все чаще присматриваются к ОКН для их дальнейшего приспособления под современные нужды. О важности сохранения исторического наследия, сложности реализации подобных проектов, а также о том, почему наличие архитектурного памятника — это возможность для девелопера проявить свой творческий потенциал, читайте в материале «Ъ-СПб».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Одним из способов сохранения таких объектов является их приспособление под современные функции. «Для такого города, как Санкт-Петербург, это давно назревшая необходимость. Во-первых, это сложившаяся мировая практика. Париж, Лондон, Рим — во всех этих мегаполисах всегда можно увидеть огромное количество исторических домов, приспособленных под современное использование: жилье, апартаменты, бутики, офисы или гостиницы. Петербург — не исключение. В противном случае историческое наследие начнет ветшать и приходить в упадок, что в конечном итоге повлечет за собой снижение активности бизнеса в центральных локациях, а сама недвижимость будет терять свою ликвидность»,— делится мнением Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».

По мнению секретаря попечительского совета Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге Анны Хмелевой, ни в одном государстве не хватит средств для сохранения, воссоздания, реставрации и содержания всех памятников. «Поэтому, естественно, необходима помощь бизнес-сообщества. Которому, в свою очередь, нужно "отбивать" экономику и понимать, как работать с памятниками, историческими зданиями, объектами культурного наследия. И приспособление под современные нужды — история очевидная, лежащая на поверхности»,— подчеркивает эксперт.

Другая причина роста популярности использования памятников архитектуры — отсутствие в центре города участков, пригодных для застройки. «Девелоперы, работающие в центре, постоянно находятся в поисках подходящих земельных пятен, но их попросту не осталось либо они несут за собой неподъемные ограничения. А поскольку весь центр Санкт-Петербурга — это музей под открытым небом, то и архитектурных памятников у нас огромное количество»,— продолжает госпожа Кравцова.

С ней солидарен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, указывающий, что усиление интереса к этому сегменту является предсказуемым и неизбежным. «Потенциал для строительства в премиальных локациях, в первую очередь в историческом центре, почти исчерпан. Физически свободных участков уже нет. Количество промышленных предприятий, земли которых можно выкупить, тоже стремительно сокращается. Поэтому логичным следующим шагом становится приобретение существующих зданий»,— рассуждает он.

По мнению Ксении Малич, доцента Санкт-Петербургской школы дизайна НИУ ВШЭ, приспособление исторических памятников — это не только вопрос сохранения материального объекта и адаптации под актуальную для города функцию. Это доказательство того, что существует преемственность поколений. «Аванс самим себе: если мы ценим то, на что потратили силы и время наши предшественники, то, возможно, и наш собственный труд окажется кому-то нужным. Попытаться понять логику мышления твоего предшественника, уберечь хотя бы какие-то фрагменты истории, в которые был вложен талант, творческая воля, время человеческой жизни — это способ самосохранения в первую очередь. Вспомните даже на примере домашних, семейных вещей. То, что уцелело, что сберегли специально для вас, о чем рассказали историю, вы цените особенно, хотите передать дальше. Культурная ценность измеряется не только художественной ценностью, но и самой памятью»,— уверена госпожа Малич.

Смена назначения

По мнению Сергея Дуванова, руководителя проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге, перспективы реставрации всех памятников архитектуры в Петербурге близки к нулю, так как большинство этих объектов не представляют никакого экономического интереса для инвесторов. Впрочем, положительные примеры реализации подобных проектов в Северной столице есть.

«Очень многое зависит от состояния здания-памятника, сложности реставрационных работ, объемно-планировочных решений, которые могут в большей или меньшей степени подходить под новое использование. Поэтому приспособление исторического здания может быть как вполне инвестиционно оправданным проектом, так и проектом, вхождение в который для инвестора обусловлено иными факторами (имиджевый проект, желание получить объект именно в этой локации)»,— говорит Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers.

По мнению Нины Шангиной, председателя совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга, ситуация с реставрацией памятников находится в «зоне комфорта». «Петербург — привлекательный регион для инвестиций в объекты культурного наследия. И сегодня существует множество возможностей для окупаемости проектов по реставрации и приспособлению зданий»,— замечает она. Эксперт обращает внимание, что такие проекты часто финансируются частными заказчиками, однако большая часть проектов реализуется при участии государства. Впрочем, в 2023 году городская программа КГИОП на реставрацию памятников истории и культуры оказалась вдвое меньше, чем в прошлом: 1,8 млрд против 4,09 млрд рублей.

При этом сохранить первоначальную функцию исторических зданий не всегда возможно. «Сегодня вряд ли можно, да и нужно использовать по своему прямому назначению бывшие водонапорные башни, каретные гаражи, конюшни, казармы, мукомольни, мануфактуры, тюрьмы, форты, газгольдеры, пакгаузы. Преемственность функционального назначения важна, но не эта задача является определяющей»,— подчеркивает госпожа Шангина. При этом, по ее словам, существует соблазн превратить эти здания в музейные пространства, но такая функция может сделать их менее привлекательными для инвесторов. «Инвесторы могут предпочесть вкладываться в здания, которые имеют более широкие возможности для адаптации под различные нужды, такие как жилье или коммерческие помещения»,— указывает она.

Госпожа Хмелева также отмечает, что объектов культурного наследия, в которые необходимо вдохнуть вторую жизнь, в центре более чем достаточно. «Другой вопрос, что такие приспособления должны производиться бережно по отношению к объектам культурного наследия и уместно к контексту»,— говорит она.

Эдуард Тиктинский, президент группы RBI, подтверждает, что найти уникальному сооружению варианты нового использования — нетривиальная задача, которая требует, с одной стороны, проявить креативность и девелоперский талант, а с другой — точно просчитать экономическую модель того или иного использования. «Каждый случай индивидуален — и архитектурно, и с точки зрения его актуального состояния, сохранности, аварийности. Порой памятники приходится буквально спасать от разрушения, искать для них новую функцию. Зачастую ОКН непросто приспособить под что-то новое, так как многие из них — специфические в инженерном и архитектурном плане сооружения, изначально созданные под конкретную задачу»,— объясняет господин Тиктинский.

Без права на ошибку

Риски работы с объектами культурного наследия на старте бывают даже не всегда ясны, и не только в плане охранных обязательств. «Перед началом реконструкции трудно бывает даже точно спрогнозировать сам объем предстоящих работ, оценить внутреннее состояние здания. Многие детали выясняются уже в процессе, когда при расчистке "обнажается" истинное состояние внутренних конструкций, а это означает новое проектирование, новые временные и экономические затраты. В итоге получаем сложную задачу со многими неизвестными»,— говорит господин Тиктинский.

Даже когда все экспертизы пройдены, а новая концепция для объекта разработана, есть вероятность, что на любом из этапов проект может кому-то не понравиться и просто будет остановлен. Наличие всех разрешительных документов сейчас не дает инвестору стопроцентных гарантий, продолжает эксперт. Другой проблемой работы с памятниками является отсутствие четкого прогнозирования сроков, так как проведение работ, будь то реставрация, капитальный ремонт или реконструкция, напрямую зависит от десятков согласований. А их получение может затягиваться на годы.

Объясняя разницу между реставрацией и реконструкцией, Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, напоминает, что в зависимости от выбранного сценария меняется и подход к реализации недвижимости внутри памятника. «Ведь реставрация, в отличие от реконструкции, не предполагает изменений в конструктиве или изменений технико-экономических показателей здания. А значит, это существенно сокращает будущий функционал и говорить о каких-то современных функциях уже не приходится»,— указывает он. К тому же, добавляет господин Кравцов, даже если девелопер выполнил все условия и учел все ограничения, наделил памятник современным функционалом, то такой проект будет в три-четыре раза дороже аналогичного, но построенного «с нуля».

Впрочем, как отмечают опрошенные эксперты, наличие архитектурного памятника — это возможность для девелопера реализовать свой творческий потенциал, вывести на рынок уникальный продукт, придать «изюминку» жилому комплексу, создать новое место притяжения в локации. «Поэтому хотя сами по себе проекты реконструкции не приносят прибыли напрямую, а скорее являются проявлением ответственности девелопера перед обществом и городом, но в связке с проектом нового строительства они способны повысить стоимость квадратного метра. И благодаря этому весь девелоперский проект, включая и реконструкцию, и новое строительство, становится экономически целесообразным»,— делится господин Тиктинский.

Вместе с тем к таким проектам всегда есть повышенное внимание со стороны и города, и петербуржцев. «Инвестор, который берется за реализацию подобного проекта в центре, постоянно находится под пристальным наблюдением: властей, градозащитников, неравнодушных жителей. У такого девелопера нет права на ошибку. Поэтому с архитектурными памятниками в нашем городе работают только самые уверенные и опытные девелоперы»,— заключает госпожа Кравцова.

Мария Кузнецова