За первое полугодие 2018 года в регионе не было введено новых индустриальных парков, однако прозвучали анонсы начала реализации некоторых крупных проектов.
Хотя индустриальные парки обладают рядом преимуществ, уровень загрузки в данном сегменте составляет в среднем 40%
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В первом полугодии 2018 года основной спрос на производственную недвижимость был сформирован сектором промышленности строительных материалов (40%) и машиностроения (44%).
Алексей Лазутин, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, подсчитал, что объем рынка индустриальных парков сегодня в Санкт-Петербурге составляет около 2100 га, из них 1700 га существующих либо находящихся в разработке, а 400 га — запланированных проектов.
В этом году были анонсированы планы строительства двух индустриальных парков. Один из них — площадью 240 га — на территории города-спутника Евроград в Буграх. Компания "Инвест-Бугры" планирует строительство индустриального парка формата built-to-suit "RAUM Бугры". Общая площадь комплекса должна составить 45 тыс. кв. м.
Управляющий партнер East Real Альберт Харченко говорит, что цены на продажу участков в индустриальных парках остались на прежнем уровне.
Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE, подтверждает, что диапазон запрашиваемых цен продаж производственных помещений, как и арендные ставки, значительно не менялись в течение полугодия. "Коммерческие условия находятся в довольно широком диапазоне и напрямую зависят от технических характеристик помещений, наличия и состояния инженерных сетей, выделенных мощностей, местоположения",— говорит она.
При этом господин Харченко отмечает, что в существующих индустриальных парках можно отметить оживление спроса среди российских компаний в сфере машиностроения и пищевой промышленности.
"В целом прослеживается тенденция к тому, что производственные компании ищут площадки для строительства собственных производств. Это связано с отсутствием качественного арендного предложения объектов с достаточными инженерными ресурсами. В большинстве случаев требуются значительные вложения в арендуемые помещения, и в итоге для средних и крупных компаний владение собственным объектом оказывается более выгодным. Кроме того, это позволяет производить необходимые изменения с учетом всех аспектов производственного цикла компании — в отличие от арендуемых площадей, где чаще всего приходится адаптироваться под имеющиеся конфигурации".
Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, придерживается иной точки зрения. Он говорит, что число заявок от потенциальных покупателей на самый ходовой размер участка (1-1,5 га) в этом году заметно снизилось. "Цена земельных участков в индустриальных парках колеблется от 1200 до 3000 рублей за "квадрат" в зависимости от локации, обеспеченности инженерной инфраструктурой, развитости внутренней дорожной сети и прочего. Подведение инженерных коммуникаций оплачивается отдельно",— поясняет эксперт.
Господин Лазутин отмечает, что проекты индустриальных парков характеризуются длительным сроком реализации и окупаемости. "В частности, крупнейшие индустриальные парки Санкт-Петербурга и Ленинградской области — "Гринстейт", "Марьино", "Уткина заводь" — были запущены еще в 2007 году, однако пока до конца не заполнены. Длинный цикл продаж в них обусловлен еще и тем, что потребности разнятся от резидента к резиденту",— полагает эксперт.
Филипп Чайка подтверждает слова коллеги: "В целом индустриальные парки заполняются резидентами достаточно медленно. Несмотря на проявление эпизодической активности потенциальных покупателей, спрос в этом году в индустриальных парках достаточно низкий. Это связано в первую очередь с текущим состоянием российской экономики. Много площадок в рамках банкротств реализуются на торгах, и можно приобрести достаточно привлекательный актив с готовой инфраструктурой по низкой стоимости".
Евгений Афанасьев, ведущий оценщик по направлению "Финансовый консалтинг" группы компаний SRG, поясняет: "Несмотря на то, что индустриальные парки обладают рядом преимуществ, уровень загрузки в данном сегменте составляет в среднем 40%".
Впрочем, новые контракты появляются: в рамках ПМЭФ был подписан меморандум с компанией Sarstedt AG &Co. KG о строительстве немецкого завода на территории парка "Марьино". Компания Sarstedt приобрела участок площадью 4 га, где намерена построить предприятие по производству медицинской техники. Начало строительства запланировано на 2018 год, ввод в эксплуатацию — на конец 2019 года. В индустриальном парке YIT Greenstate в этом году "Тиккурила" взяла в аренду участок площадью 6,5 га с последующим выкупом. На участке планируется строительство завода лакокрасочной продукции. Производство будет запущено в 2020 году. Также совершена сделка по продаже 1,3 га под строительство спекулятивного производственно-складского здания.
Ведущий специалист по аналитике и консалтингу "Первого ипотечного агентства" Мария Таранова среди других важных событий рынка отмечает, что в мае компания "А Плюс Девелопмент" завершила строительство склада холодного хранения площадью около 5000 кв. м в Шушарах на территории индустриального парка "А Плюс Парк Санкт-Петербург-1". Склад арендует оператор логистических услуг. Он предназначен для хранения молочной продукции.
Евгений Афанасьев говорит, что в регионе работает 12 крупных индустриальных парков, при этом общий объем рынка составляет 2,7 млн кв. м.
"В первой половине 2018 года новые объекты в эксплуатацию не вводились, однако несколько комплексов находятся в стадии строительства, их сдача планируется до конца 2018 года",— говорит он.
Госпожа Таранова также выделяет три крупных качественных производственно-складских комплекса, все они запланированы к вводу до конца нынешнего года: "Осиновая Роща" (Парголово, площадь объекта — 38 тыс. кв. м), "Нордвэй" (Шушары, площадью 34 тыс. кв. м), "Восков Технопарк" (Сестрорецк).
"Логистические компании — ключевые арендаторы индустриальных парков; большой объем спроса идет со стороны фармацевтических компаний. Наибольшим спросом пользуются небольшие объекты — от 5 тыс. до 10 тыс. "квадратов"",— говорит госпожа Таранова.
Господин Афанасьев перечисляет также менее крупные производственно-складские комплексы, строительство которых планируется завершить до конца 2018 года: новые очереди "Логопарка Троицкий" общей площадью 10 тыс. кв. м, вторая и третья очереди индустриального парка "Ладога" общей площадью 12,6 тыс. кв. м каждая. Всего к концу 2018 года в Ленинградской области планируется ввести 151 тыс. кв. м качественных производственно-складских площадей, что существенно превышает показатель 2017 года — 87 тыс. кв. м, ставший наименьшим за последние несколько лет, говорит господин Афанасьев.