На загородном рынке Подмосковья в последнем месяце весны сложилась разнонаправленная ситуация. В одних проектах покупатели активизировались, застройщики других сообщают о том, что их клиенты уехали отдыхать и пока не вернулись. Скидок и акций, в отличие от городских новостроек, за городом пока немного: сезон в самом разгаре, и продешевить никому не хочется.
Теперь и на загородном рынке большая часть сделок — альтернативные
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Покупатели на каникулах
Май, конечно, не ранняя весна, когда самые дальновидные покупатели присматривают себе дома и участки с тем, чтобы потратить летний период на их обустройство. Каникулы делают свое дело, и часть тех, кто мог бы приехать на просмотры в поселки, все-таки уезжают на отдых туда, где потеплее, чем в Подмосковье. "Число обращений уменьшилось на 30% по сравнению с мартом--апрелем",— говорят в Vesco Consulting.
Гурам Курдиани, руководитель проекта "Шелестово", говорит, что, по его наблюдениям, загородный рынок обычно оживает в апреле. "А поскольку в этом году апрель был очень дождливым, то основные звонки и показы пришлись на вторую половину мая",— отмечает эксперт. При этом, по его данным, заметно снижение по сравнению с прошлым годом на 15-20%.
И даже у тех, кто работал в праздничные дни и предлагал отличные условия покупки, результаты в первой половине месяца были те же. "В эти дни клиенты предпочитали в лучшем случае осматривать проекты, откладывая сделку",— говорит Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам "ЮИТ Ситистрой".
Похожее впечатление сложилось по итогам двух каникулярных недель и у директора департамента элитной недвижимости "Метриум Групп" Ильи Менжунова. "Однако начиная с середины мая ситуация начала исправляться, и количество сделок по итогам месяца оказалось всего на 20% меньше, чем в апреле",— замечает эксперт.
Уже не роскошь
В целом же, оценивая настроения экспертов, можно сказать, что недостатка в покупателях в этом сегменте сейчас не наблюдается. Отчасти это происходит потому, считает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН, что рынок загородной недвижимости перешел в новую фазу становления. "Ранее многие потенциальные покупатели откладывали покупку загородной недвижимости, так как она не являлась предметом первой необходимости, а скорее относилась к элементам роскоши, причем это было справедливо для всех ценовых сегментов: от экономкласса до премиума",— рассказывает эксперт. Однако именно сейчас загородные дома, если оценивать их в долларовом эквиваленте, значительно подешевели. "Таким образом, есть возможность найти качественное предложение по привлекательной цене в поселках более высокого класса, чем можно было себе позволить раньше",— заключает господин Бобков.
В элитном сегменте это привело к активизации спроса, причем, как рассказывает господин Менжунов, новых покупателей, которые бы покупали элитную загородную недвижимость впервые, практически нет. "Большинство сделок — альтернативные,— говорит эксперт.— Кто-то продает большой дом и приобретает коттедж меньшей площади, другие поступают наоборот".
Как пройти в библиотеку
Но всю эту оптимистичную картину заметно портит одно: проникновение города на традиционно рекреационные территории. Речь идет даже не о Новой Москве, с которой все уже смирились, а, например, о малоэтажных многоквартирных жилых комплексах (ММЖК), которые в последние годы стали преподноситься девелоперами как альтернатива традиционным коттеджным поселкам.
Казалось бы, действительно, приобретаешь такую квартиру и живешь за городом, но в городском комфорте. Однако на практике жители ММЖК сталкиваются с удаленностью необходимой инфраструктуры, которая в бизнес-план застройщика войти попросту не может — иначе ему не обеспечить тот уровень цен, по которым такие квартиры будут покупать.
Вообще, близость к разнообразным инфраструктурным объектам может обеспечить только город, утверждает главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий. "И чем выше плотность застройки, тем богаче и ближе инфраструктура, тем меньше времени человек тратит на то, чтобы добраться до школы, магазина, фитнес-клуба или кинотеатра",— добавляет архитектор.
Кроме того, малоэтажная застройка, как правило, это типовые решения, замечает директор по развитию компании "НЛК-Домостроение" Константин Блинов. А такой регион, как Подмосковье, по его мнению, особенно чувствителен к архитектуре. "Понятно, что девелоперы нашли новую нишу и стремятся заработать на ней здесь и сейчас,— рассуждает эксперт.— Но мы не должны забывать, что инвестиции бывают не только краткосрочные, но также средне- и долгосрочные". Во что превратятся подмосковные дачные места, если их и дальше будут столь же усердно застраивать малоэтажными проектами, которые в некоторых случаях насчитывают уже до 90 корпусов, предположить нетрудно.
Таунхаус без очков
Не лучшим образом обстоят дела даже у того малоэтажного формата, который еще не так давно был необычайно популярен у московского среднего класса. Таунхаусы, которые на этапе формирования сегмента и позиционировались, и воспринимались потребителем скорее как лайт-версия загородного дома, сейчас во многих проектах превращаются в хард-версию квартиры, безжалостно растянутой по вертикали.
"Отношение к таунхаусам за последние полтора года меняется: розовые очки разбиваются на тысячи осколков, и особенно ярко это проявляется в экономклассе, где реальные, а не декларируемые потребительские характеристики построенного жилья зачастую довольно суровые",— рассказывает Дмитрий Котровский, партнер "Химки Групп".
Многие подобные проекты, которые радовали покупателей ценой и удивляли профессиональных девелоперов своей альтруистической экономикой, по факту практически полностью лишены инфраструктуры, архитектуры и напоминают скорее вещевой рынок в "Лужниках" в начале 1990-х годов с узкими проулками, катакомбами и соответствующим социальным окружением, с горечью констатирует эксперт.
Но даже в лучших из таких поселков жителям приходится проститься с иллюзиями, что в таунхаусе, который был куплен по цене московской квартиры, лишь один небольшой недостаток — соседи за стеной. На самом деле в довесок идут такие минусы, как практически полное отсутствие инфраструктуры, транспортные проблемы, необходимость уборки и ремонта на гораздо большей площади, чем в стандартной московской квартире, благоустройства не только внутри дома, но и снаружи. Даже на небольшом участке нужно делать отмостку, дренаж, забор, устраивать газон, не говоря уже о более продвинутом ландшафтном дизайне — все эти расходы становятся неожиданными для вчерашних горожан.
Но это разовые вложения. А есть и постоянные величины, такие как коммунальные и эксплуатационные платежи, которые тем выше, чем ниже плотность жителей в отдельно взятом проекте. "Зачастую они становятся непосильными для покупателей таунхаусов в экономклассе, особенно учитывая снижение реальных доходов граждан,— замечает господин Котровский.— Люди, которые покупали таунхаусы за 3-4 млн руб., причем в ипотеку, просто не готовы платить по 12-16 тыс. руб. в месяц не только за "коммунальный рай" (воду, газ, электричество), но и за вывоз мусора, снега, уборку территории, охрану и прочие блага цивилизации".
Процесс вытеснения
Для того чтобы понять причину всех этих девелоперских неудач, стоит вспомнить, как переводится сам термин "townhouse" — "городской дом". Впервые эти дома появились в центре крупных городов и до сих остаются самым престижным видом жилья, например, в Лондоне или Нью-Йорке.
А сиюминутное стремление девелоперов заработать, скрестив городской формат с дачным, неминуемо ведет к бесконтрольному разрастанию городских территорий. Ведь рано или поздно на территориях, занятых малоэтажными домами, когда их накопится для этого достаточно, будет построена та самая пресловутая инфраструктура, которая, как известно, окупается только при высокой посещаемости и поэтому потянет за собой многоэтажное строительство.
Так что бегство московских дачников подальше от Москвы — за границы 30-километрового пояса — уже не за горами. Но ведь их могут догнать и там.