Лауреаты недоплаченных премий

Девять крупных российских застройщиков в 2025 году выплатили топ-менеджменту 10,4 млрд руб.— на 29,3% меньше, чем годом ранее. Если в 2024 году девелоперы увеличивали бонусные программы, стремясь удержать управленцев, то теперь их политика направлена на глобальное сокращение затрат. В 2026 году ситуация вряд ли кардинально изменится, но перейти на другую работу топ-менеджменту будет непросто. Выплаты руководству снижаются и в смежных секторах.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2025 году суммарные выплаты топ-менеджерам девяти российских застройщиков, отчитывающихся по МСФО, сократились на 29,3% год к году, до 10,4 млрд руб., подсчитал “Ъ” на основе данных компаний. Больше всего выплаты руководящему персоналу сократила ГК ЛСР — на 75,5%, до 1,5 млрд руб. «Брусника» урезала их на 29,2%, до 560 млн руб., «Пионер» — на 22,3%, до 233 млн руб., «Самолет» — на 19,6%, до 1,2 млрд руб., GloraX — на 18%, до 233 млн руб., «Эталон» — на 16,1%, до 313 млн руб. (см. таблицу).

Директор по персоналу и устойчивому развитию группы «Самолет» Александра Горчакова говорит, что на выплаты топ-менеджменту повлияло изменение системы мотивации: ключевую роль теперь играет реальная результативность подразделений в долгосрочной перспективе. Мотивация также связана с участием в капитале компании и ростом стоимости бизнеса. Кроме того, расширен диапазон ответственности руководителей, добавляет она.

Вице-президент по организационному развитию GloraX Наталья Лешина сообщила, что в 2025 году в условиях высокой ключевой ставки компания сфокусировалась на повышении операционной эффективности и укреплении корпоративного управления в рамках подготовки к IPO. Количество ключевых руководителей операционного блока сохранилось, но расходы на совет директоров были снижены на 43%, а совокупное вознаграждение топ-менеджеров — на 14%. После IPO все ключевые менеджеры стали акционерами компании: акции были распределены из пакета основателя. В «Пионере» и «Эталоне» отказались от комментариев, остальные компании “Ъ” не ответили.

В 2024 году выплаты топ-менеджменту строительных компаний росли. Тогда шесть крупных российских застройщиков выплатили руководящему персоналу 14,98 млрд руб., на 55,2% больше, чем в 2023 году. В тот год ситуация была иной: специалистов с опытом на рынке не хватало, и, несмотря на начинавшийся кризис, многие девелоперы стремились сохранить сильные управленческие команды (см. “Ъ” от 16 мая 2025 года).

Но в 2025 году тенденция поменялась из-за общего охлаждения рынка и стремления компаний жестче контролировать затраты, говорит руководитель проектов практики «Инжиниринг» Strategy Partners Дмитрий Арестов.

Он связывает это с сокращением льготных ипотечных программ, ужесточением условий проектного финансирования и т. п. В 2025 году застройщики по всей России продали 583 тыс. строящихся квартир и апартаментов, подсчитали в Dataflat.ru. Год к году значение увеличилось на 2,9%. Но в сравнении с 2023 годом — сократилось на 19,8%. В кризисной фазе компании обычно объединяют функции, убирают дублирование, замораживают новые позиции, усиливают финансовый контроль, говорит основатель Superjob.ru Алексей Захаров.

Начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев не исключает, что некоторые застройщики сократили штат управленцев. Согласно данным HeadHunter, которые приводит эксперт, половина российских девелоперов планировала сократить штат в июне—декабре прошлого года. Оптимизация может означать не только отказ от бонусов, но и изменение порядка их выплат. Например, некоторые компании, по словам основателя Danilova Executive Search & Consulting Дарьи Даниловой, рассчитываются квартирами.

Хотя экономят на топ-менеджменте не все застройщики.

Выплаты руководству ГК «Инград» выросли почти в два раза, до 428 млн руб., ГК ПИК — на 15,7%, до 4,1 млрд руб., А101 — на 10,5%, до 1,9 млрд руб. Но это может объясняться не рыночными трендами, а внутренними процессами, предупреждает господин Захаров. Например, «Инград» в отчетности пояснил, что с четвертого квартала деятельностью группы управляли сотрудники материнской компании Sminex. Там сообщили, что в двух отчетных периодах сравнивается вознаграждение различных специалистов, из-за чего говорить об увеличении выплат некорректно. В А101 и ГК ПИК “Ъ” не ответили.

Алексей Захаров говорит, что на действия компаний может влиять масштабирование бизнеса, стремление поощрить руководство за конкретные результаты и т. п. К этому прибегают компании, которым удалось нарастить прибыль, отмечает гендиректор HR-агентства ProPersonnel Татьяна Долякова. В кризисное и высококонкурентное для рынка время многое, по ее мнению, зависит от грамотных действий руководства.

Алексей Захаров сомневается, что выплаты девелоперам в 2026 году существенно возрастут. Если ставки будут оставаться высокими, ипотека — ограниченной, а продажи — напряженными, ситуация вряд ли кардинально изменится. Пока предпосылок к резкому росту рынка жилищного строительства действительно нет. Например, в Москве, где сосредоточены мощности ключевых игроков, совокупная выручка девелоперов в январе—марте снизилась на 18,5% год к году, до 497,49 млрд руб. Это связано с общим охлаждением спроса и отсутствием возможности существенно повышать цены (см. “Ъ” от 8 апреля).

Аналитики «Яков и партнеры» в своем прогнозе на 2026 год ранее предполагали снижение ввода в России многоквартирного жилья на 11% год к году, до 41 млн кв. м. Объем запуска новых проектов при этом снизится на 14%, до 30 млн кв. м. В условиях ограниченного спроса, растущих издержек и снижающейся рентабельности многие компании не готовы существенно увеличивать предложение. В зоне риска в основном проекты региональных игроков, работающих на низкомаржинальных рынках, но и объемы крупнейших девелоперов под давлением внешних факторов могут быть пересмотрены (см. “Ъ” от 14 декабря 2025 года).

Дарья Данилова не исключает, что из-за сокращения стимулирующих программ девелоперы потеряют часть управленческих команд.

При невыплате или пересмотре бонусов топ-менеджеры принимают решение о смене компании в течение двух-трех месяцев, говорит она. Хотя найти новую работу управленцам сейчас, вероятно, будет непросто. Ситуация в девелопменте глобально не отличается от конъюнктуры в других отраслях.

Российские компании после 2024 года в принципе осторожнее платят бонусы и сильнее привязывают их к прибыли, денежному потоку, долговой нагрузке и капитализации, говорит Дмитрий Арестов. Например, суммарное вознаграждение ключевому менеджменту в 15 крупных банковских группах по итогам 2025 года превысило 63 млрд руб., что всего на 2,8% больше, чем годом ранее. Рост показателя оказался ниже инфляции и существенно отстает от показателей предыдущего периода.

В 2024 году банки увеличили выплаты топ-менеджменту на 20%. На 2026 год прогноз большинства аналитиков в части выплат менеджменту также оказался весьма сдержанным (см. “Ъ” от 7 апреля). Похожая картина и в непродовольственном ритейле. Например, выплаты топ-менеджменту сети «ВсеИнструменты.ру», согласно отчетности компании по РСБУ, в 2025 году сократились на 11,7% год к году, до 435,8 млн руб. Хотя, считает Алексей Захаров, сравнивать девелопмент напрямую с банками, промышленностью или ритейлом некорректно из-за разницы в циклах бизнеса, маржинальности и структуры бонусов.

Дарья Андрианова