"Акционерам интереснее девелоперы, чем строители"
— Насколько интересны инвесторам акции российских компаний недвижимости?
— Думаю, что весьма интересны. Строительный сектор в России в последние три года рос более чем на 10% в год. Даже такие "популярные" отрасли, как нефтяная и газовая, в реальном исчислении росли не более 6% ежегодно. Можно ожидать, что в ближайшее время в строительные компании поступят крупные, фактически федеральные заказы по инфраструктурному строительству, ведь у страны солидный стабилизационный фонд и профицит бюджета. Может, доход от этих инвестиций окажется не столь высоким, но участие в проектах подразумевает устойчивые денежные потоки в течение нескольких лет, что добавляет отрасли стабильности и повышает ее инвестиционную привлекательность. Кроме того, доходность российской недвижимости — арендный годовой доход, поделенный на рыночную стоимость объекта недвижимости,— в России все еще выше 10%, по некоторым объектам — 12-14%. Для сравнения: в Восточной Европе этот показатель составляет 6-8%, в развитой Европе — 5-6%.
— Существует мнение, что высокая доходность от вложений в недвижимость во многом обеспечивается немотивированным ростом цен на нее. Надо ли при оценке стоимости компаний и перспектив инвестирования в этот сектор выделять субъективные факторы роста?
— Думаю, что спекулятивный спрос обеспечивает не более 25% роста цен. Основным двигателем являются все-таки цены на нефть. А это уже объективный фактор. Доходы населения в номинальном исчислении в последние два года увеличивались на 25-27% в год. В этом году рост ожидается на уровне 17-18%. Эти деньги ищут вложений. Кроме того, спрос на офисную недвижимость до сих пор не удовлетворен.
— То есть недвижимость пока сохраняет свою привлекательность как объект инвестирования? Как долго это будет длиться?
— Если цена на нефть сохранится выше или на уровне $50 за баррель, а похоже, что так и будет в ближайшие три-пять лет, то этот класс активов сохранит свою привлекательность. Бурного роста цен, как в последние годы, ожидать не стоит, поскольку они уже находятся на весьма высоком уровне. Но доход вложения и в жилую, и в коммерческую недвижимость должны обеспечить. Следует учитывать, что развитие строительного сектора и сектора недвижимости характеризуется цикличностью. Растет экономика — больше недвижимости строится и больше сдается в аренду. Когда экономика стагнирует, темпы возведения замедляются, что отражается на снижении ставок аренды, и при даже небольшом оживлении экономики сектор переживает новый подъем. Обычно длина таких циклов составляет шесть-десять лет. В России после кризиса 1998 года спада в секторе недвижимости еще не было, мы пока находимся в фазе роста. Потом цены должны выйти сначала на "плато", затем начнут несколько снижаться, однако не думаю, что это произойдет скоро. Важно не пропустить этот момент и вовремя избавиться от актива. В этом плане покупка акций компаний недвижимости является более грамотным вложением, нежели инвестирование в собственно недвижимость. От объекта недвижимости за один день не избавишься, от акций при условии наличия большого количества акций в свободном обращении — легко. Однако при коррекции рынка недвижимости в целом и акции компаний этого сектора могут подвергнуться коррекции.
— Как вы оцениваете перспективы размещения IPO для строительных и девелоперских компаний?
— Строительно-инвестиционная и девелоперская компании существенно отличаются в глазах инвесторов — это два разных сектора с разными рисками. Девелоперский бизнес оценивается в основном по стоимости чистых активов, то есть по портфелю недвижимости компании и добавочной стоимости, создаваемой выполнением новых проектов. Исходя из этой информации, можно определить, сколько у компании находится на балансе и ожидается ввода в эксплуатацию объектов, оценить уровень грамотности менеджмента. Компании, в структуру которых входят строительные подразделения, подвержены дополнительным рискам — например, риску утраты или нехватки какой-то лицензии. Такие компании также зависят от состояния рынка труда. Они могут не иметь активов, и их бизнес будет полностью зависеть от портфеля заказов на строительство. В нынешней ситуации, мне кажется, инвесторы проявят больший интерес к девелоперской компании. Хотя, например, в структуру турецких компаний этого сектора часто входят и строительные подразделения, и спрос на эти акции есть.
— Кто проявит интерес к российским новичкам?
— Можно предположить, что это будут инвесторы из континентальной Европы, Англии. Очень любят сектор недвижимости азиатские инвесторы — из Гонконга, Японии.
— По новым правилам не менее 30% выпуска IPO компании должны будут разместить в России. Как это повлияет на итоги размещения?
— Западные площадки предпочтительнее, поскольку дают возможность привлечь более широкий круг инвесторов. Но можно предположить, что и на биржах основными покупателями выступят западные фонды.
— Насколько удачное сейчас время для IPO?
— Достаточно благоприятное: интерес западных инвесторов к российским компаниям очень большой. Они понимают, что эмитенты еще не достигли пика развития, их бумаги будут дорожать, поэтому новые выпуски IPO расходятся быстро. Думаю, надо успеть разместиться до конца 2006 года. Есть риск, что в 2007 году инвесторы "наедятся" российскими выпусками, станут более разборчивыми и требовательными, что скажется и на цене. При этом многие российские компании в недвижимости и рады бы занять "низкий старт", но IPO им пока не светит по причине непрозрачности бизнеса. Думаю, что удачный опыт коллег по цеху должен стимулировать остальных на выход из тени. Но это задача не на один день и даже не на год.