Коротко

Новости

Подробно

45

Фото: Николай Мелонов

Эксперты Новосибирска оценили первые итоги работы застройщиков по эскроу-счетам

Ситуацию на рынке недвижимости Новосибирска обсудили эксперты и застройщики на деловом завтраке, организованном сибирским представительством газеты «Коммерсантъ». Участники мероприятия проанализировали, как поменялась ситуация со строительством новых домов, ценами на недвижимость и возможностями девелоперов.


По данным независимого аналитика Сергея Николаева, за первое полугодие 2019 года в Новосибирской области было введено 655 тыс. кв. м жилья, что почти на 5% больше, чем за аналогичный период 2018 года. При этом в июле 2019 года было введено 159,7 тыс. кв. м жилья, что на 459% больше, чем в июле 2018 года. Средняя цена за квадратный метр по Новосибирску в июле 2019 года составила 64,4 тыс. руб. Самая высокая стоимость метра — в Железнодорожном (110,2 тыс. руб.) и Центральном (83,9 тыс. руб.) районах, самая низкая — в Кировском районе (47,7 тыс. руб.).

«Во втором квартале 2019 года 297 домов будут достраиваться по старой схеме, 153 должны работать по эскроу-счетам, 21 объект застройщики будут строить на собственные деньги»,— рассказал эксперт. По его оценке, количество проблемных домов в регионе во втором квартале 2019 года вырастет до 93. «Это связано с тем, что некоторые объекты не смогут получить проектное финансирование»,— прокомментировал он.

Как рассказала управляющий партнер юридической компании LexProf Татьяна Гончарова, по прогнозу аналитиков, 80% существующих в регионе строек не смогут завершиться из-за отсутствия финансирования. По данным на 1 января 2019 года, в Новосибирской области 114 девелоперов строили 488 объектов, Гончарова прогнозирует, что в связи с переходом на новые правила фактических застройщиков останется около 20. Помимо ухода многих девелоперов с рынка, возможными минусами реформы госпожа Гончарова называет удорожание новостроек, сбои в работе банков и девелоперов, дефицит денег у банков на финансирование всех строек, отсутствие гарантий, что банк или застройщик не обанкротятся.

«При этом плюсы реформы очевидны: продажи через эскроу-счета защитят покупателей новостроек, им гарантированы страховые выплаты в размере до 10 млн руб. Рынок станет более прозрачным и цивилизованным, а банки не допустят нецелевого использования средств застройщиками,— говорит эксперт.— Кроме того, при проектном финансировании документооборот формирует доказательную базу, минимизирующую привлечение контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности».

Старший менеджер PWC Максим Хайруллин проанализировал, как отличаются ожидания от перехода на механизм эскроу-счетов в жилищном строительстве от текущей ситуации. В первую очередь, это касается удорожания проектов. Изначально планировалось, что новые правила игры приведут к удорожанию проектов на 3-4% (около 4-5% — рост процентов по кредиту, примерно минус 1% — взнос в компенсационный фонд долевого строительства, который теперь делать не надо). По факту же сегодня для многих проектов эффект влияния эскроу-счетов на расходы достигает 11% и, соответственно, выше для тех, кто не имеет положительного опыта работы с банками и с проектным финансированием в частности. По мнению эксперта, если сегодня условия работы с застройщиками банки стараются выстраивать индивидуально для каждого случая, то в дальнейшем эти условия должны быть более унифицированы, а требования к прозрачности ведения бизнеса повышены. Поэтому сегодня увереннее себя чувствуют, например, те застройщики, кто заранее позаботился о подготовке консолидированной отчетности по МСФО и уже реализовывал это конкурентное преимущество в работе с банками, в том числе в рамках привлечения проектного финансирования.

Еще одно концептуальное изменение, отмеченное специалистом, — это фиксированная цена на новостройку на протяжении всего периода строительства жилья. «В новых условиях предполагается, что застройщики будут иметь возможность предоставлять меньшую скидку к ценам квартир на начальном этапе строительства относительно цен готовых квартир. Так планировалось компенсировать снижение рентабельности, возникающее вследствие увеличения себестоимости.— говорит Максим Хайруллин.— В таких условиях покупатель также не должен потерять мотивацию вкладываться в самом начале строительства, поэтому здесь ожидается повышенное внимание к возможности выбора самых привлекательных и ликвидных объектов.

Комментарии

Рекомендуем

обсуждение

Наглядно

Профиль пользователя