Коротко

Новости

Подробно

10

Фото: Максим Кимерлинг / Коммерсантъ

Девелоперам выставили счет

от

С 1 июля этого года вступили в действие новые нормы закона о долевом строительстве. Они предусматривают систему эскроу-счетов: покупатель платит деньги за жилье в строящемся доме не напрямую застройщику, а переводит их на специальный счет в банке. Банк, в свою очередь, передает эти средства застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию. Сами девелоперы могут претендовать на проектное финансирование банка, а также использовать другие способы привлечения средств для строительства жилья. В Пермском крае 85 объектов общей площадью более 1 млн кв. м получили право достраиваться по старым правилам. На проектное финансирование с использованием эскроу-счетов переходят 23 объекта, остальные дома девелоперам придется завершать за свой счет.

Застройщики, представители банковского сообщества и регионального правительства обсудили особенности и проблемы перехода на работу с эскроу-счетами в рамках круглого стола, который состоялся на площадке «Коммерсантъ-Прикамье» на этой неделе. Президент Пермской торгово-промышленной палаты Олег Жданов, возглавляющий общественный совет при краевом минстрое, в начале дискуссии обратил внимание на то, что новации законодательства о долевом строительстве касаются не только самих счетов эскроу, они более широкие. По его словам, у всех участников процесса был примерно год, чтобы «морально подготовиться и подстроить свои планы под меняющееся законодательство», но изменения носят радикальный характер и на ряд вопросов ответы еще предстоит найти.

Первый замминистра строительства Пермского края Константин Захаров заявил, что обеспечение перехода на новую систему финансирования стало непростой задачей в связи со сжатыми сроками. Он напомнил, что федеральное правительство предусмотрело возможность для надежных застройщиков остаться на прежних условиях финансирования и прописало критерии для объектов, которые могут достраиваться по старой схеме (не менее 10% заключенных договоров долевого участия, готовность от 6 до 30% в зависимости от категории жилья).

В Пермском крае, как сообщил господин Захаров, по старым правилам будут достраиваться 85 объектов, их совокупная жилая площадь составляет более 1 млн кв. м. На проектное финансирование с использованием счетов эскроу перейдут 23 проекта, еще 11 девелоперы будут заканчивать за счет собственных средств. «Ну и, к сожалению, у нас есть 20 потенциально проблемных объектов. Это 177 тыс. кв. м, из общего количества это небольшой процент»,— уточнил замминистра. Не считая этих объектов и тех, что уже признаны проблемными, в 2019 году в крае планируется сдать в эксплуатацию 510 тыс. кв. м многоквартирных домов, в 2020 году — 650 тыс. кв. м, в 2021-м — 244 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах.

По словам Константина Захарова, застройщики уже обращаются в банки за проектным финансированием: из 15 заявлений по восьми приняты положительные решения (шесть — в Сбербанке, по одному в ВТБ и Альфа-банке), семь находятся на рассмотрении (три — в ВТБ, четыре — в Сбербанке).

Анна Бояринцева, директор по развитию крупного и инвестиционного бизнеса пермского подразделения банка «Открытие», отметила, что на первых этапах не все застройщики понимали требования банков по объему и качеству представляемой информации. По ее словам, минимальные требования к девелоперу установлены законодательством, но банки, в соответствии с внутренними положениями, структурой проекта могут запрашивать информацию дополнительно, находя оптимальное решение для реализации конкретной сделки.

Госпожа Бояринцева рассказала, что основные условия финансирования объектов жилищного строительства были приняты банком в 2018 году. На данный момент в целом по стране банк «Открытие» одобрил проектов более чем на 61 млрд руб. Часть из них уже реализуется. «В ходе рассмотрения первых заявок было принято решение о внесении изменений в программу банка. Прочитав закон первый раз, никто не мог предполагать, сколько подводных камней таит ситуация и какие вопросы придется решать по ходу реализации сделок»,— добавила топ-менеджер банка «Открытие».

В июне 2019 года банком обновлены основные условия финансирования. В качестве примера Анна Бояринцева привела изменения в предлагаемой структуре финансирования. Согласно новому подходу банка допускается снижение доли собственных средств с 15 до 7% при соблюдении ряда условий, в том числе обеспеченности проекта более чем на 100%, устойчивости проекта к снижению цен реализации площадей. «Стресс-тесты показали, что в ряде кейсов даже 7% собственного участия позволяют реализовать сделку успешно»,— сообщила госпожа Бояринцева. Она пояснила, что не у всех застройщиков есть прибыль от реализации предыдущих объектов в нужном размере и это двукратное снижение доли собственных средств позволит выстроить процесс финансирования проекта более результативно.

Исполнительный директор компании «Талан-Пермь» Марина Коноплева полагает, что процесс выстраивания новых отношений между банком и застройщиком, по аналогии с семейными отношениями, сложный, притирка идет в течение нескольких лет: «Если эта притирка происходит на основе взаимоуважения и доверия, то все получится. Но если она происходит по сценарию: „Я буду все время тебе доказывать, что я самостоятельный, 15 лет в этом рынке работаю, ты мне просто вовремя давай деньги“, то нет». Она добавила, что сложности были и продолжаются. «За все мои 15 лет работы в строительстве это самые кардинальные изменения. Изменилось буквально все. Нужно не просто принести в банк бизнес-модель, которая тебе кажется устойчивой, а нужно доказать банку, что даже в случае изменения рыночных условий, а мы все время в них живем, она будет устойчивой»,— подчеркнула госпожа Коноплева. Она пояснила, что сейчас, когда застройщик меняет технико-экономические показатели проекта, например увеличивает количество двухкомнатных квартир, потому что рынок перенасыщен однокомнатными, он должен все это проделать совместно с финансовым партнером в лице банка, выдавшего кредит. В то же время, по ее словам, постепенно у застройщиков появляется выбор, с кем из банков работать в рамках проектного финансирования и счетов эскроу. Список таких организаций растет, на территории края их уже около тридцати.

Модератор круглого стола, директор АНО «Союзэкспертиза-Пермь» Лилия Ширяева обратила внимание на то, что в основном звучит «благостная картина», но на практике уже есть ситуации, когда банку и застройщику после нескольких месяцев переговоров не удалось договориться о проектном финансировании. «Это значит, что застройщик виноват?» — поинтересовалась она. «Не думаю, что можно говорить однозначно о чьей-то вине. Может быть, у банка не до конца прописаны все бизнес-процессы, не сформированы требования к пакету документов. К той рентабельности, которая есть сегодня у застройщиков, банки не были готовы. В стране было мало проектного финансирования. И банки предполагали, что рентабельность в районе 15% и больше. А к тому, что застройщики могут работать на рентабельности 5–7%, и успешно при этом работать, банки были не готовы. В первую очередь Центробанк был не готов. Он должен уменьшать требования именно потому, что в банк массово идут застройщики с такой рентабельностью»,— пояснила Марина Коноплева.

Гендиректор ГК «ПМД» Олег Стародубцев сообщил, что его группа работает с четырьмя банками одновременно, однако такой инструмент, как проектное финансирование — не панацея. «Есть как минимум четыре способа финансирования строительства: собственные средства, облигационные займы, бридж-кредиты и собственно проектное финансирование. Мы „разложили“ все четыре способа в плане привлечения денег, и проектное финансирование — наименее рентабельный. Мы сегодня ведем переговоры о бридж-кредитах, об облигационных займах и не заканчиваем работу по проектному финансированию»,— поделился опытом господин Стародубцев. «А как защищаете дольщиков?» — спросила Лилия Ширяева. «Дольщики в любом случае теперь защищены, их деньги лежат на эскроу-счетах и „спят“ спокойно, как в теплой ванне»,— резюмировал гендиректор ГК «ПМД».

Комментарии

Рекомендуем

обсуждение

Профиль пользователя