Ежегодно в Екатеринбурге вводится в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м складов. Из них 80% построены под конкретного заказчика. Еще 20% приходится на спекулятивные складские центры. По мнению УК логопарка «Высота», опасения у потенциальных инвесторов вызывает отсутствие у таких складов требующейся арендаторам инженерной и транспортной инфраструктуры. Впрочем, девелопер успешно решает эту и другие проблемы рынка.
Консервативный рынок
Спекулятивные склады — это инвестиции в индустриальную недвижимость. По мнению директора East8, управляющего логопарком «Высота» Андрея Толшина, в отличие от остального рынка недвижимости, рынок складов консервативен и понятен.
Господин Толшин поясняет, что точка входа на рынок — 15 млн руб., верхняя планка — 5 млрд руб. Стоимость реализации склада в логопарке «Высота» — от 38 тыс. руб. за кв. м с НДС. В среднем доходность по объектам — от 12%, однако зависит от их масштабов. Например, купив склад площадью 500 кв. м за 15 млн руб., его можно сдавать в аренду за 150–200 тыс. руб. в месяц. «Сдача в аренду за аналогичные деньги квартиры в центре города даст вероятность стабильного арендного дохода 50%»,— считает господин Толшин.
Складскую недвижимость отличают высокие сроки аренды — минимальный срок заключения договора составляет три года, наиболее распространенный — 5–7 лет, реже арендаторы готовы подписывать 15-летний договор, подчеркнул господин Толшин.
Камень преткновения
Основной проблемой развития сегмента спекулятивных складов господин Толшин считает отсутствие инфраструктурно подготовленных территорий. В случае покупки складского помещения «в чистом поле» создавать инфраструктуру собственнику придется самостоятельно.
В логопарке решили эту проблему и обеспечили инфраструктуру самостоятельно на начальных этапах строительства. «До момента возникновения проекта в повестке мы год работали над инженерной инфраструктурой, над изысканиями»,— рассказал господин Толшин. Девелопер также гарантирует инвестору заполнение складов арендаторами к моменту введения их в эксплуатацию, в противном случае готов сам выплачивать аренду до момента заполнения помещений.
Планомерный рост
Ежегодно арендная ставка по складской недвижимости индексируется примерно на 3,5–5%, рассказывает Андрей Толшин. Срок окупаемости — от шести до восьми лет.
По данным Корпорации развития Среднего Урала (КРСУ), уровень загрузки существующих складов — больше 95%, площади в новых объектах сразу выкупают. В результате на рынке по-прежнему наблюдается дефицит складских площадей классов «А» и «В».
При этом, отмечают в East8, в Екатеринбурге и его окрестностях порядка 5–6 тыс. га земли, которые можно застроить. «Потенциал огромен, и, вероятно, это мешает более активному развитию рынка»,— считает господин Толшин. По его словам, региональные и муниципальные власти не формируют вектор развития девелоперских проектов, и в результате отсутствует единое регулирование. «Старые предприятия и их ресурсы простаивают, мегаватты электрической энергии даже внутри города не задействованы. Однако мы должны строить новые объекта инженерной инфраструктуры, потому что развиваем проект в чистом поле»,— пояснил господин Толшин.
Рынок, которого нет
В Москве и Санкт-Петербурге существует рынок управляющих компаний (УК), которые берут на себя управление недвижимыми активами (property management), рассказывает господин Толшин. В Екатеринбурге, по его словам, этот рынок пока не сформирован в силу атмосферы недоверия. «Чтобы справиться с активом, собственник вынужден нанимать финансовую службу, бухгалтерию и юристов»,— рассказывает господин Толшин.
УК логопарка готова управлять объектами по абсолютно прозрачной схеме. С профессиональной точки зрения это выглядит так: инвестор вкладывает в объект недвижимости и требует от УК фиксированный ежемесячный доход, который хочет получать от сдачи в аренду. Все, что сверху, — прибыль УК. По словам господина Толшина, на базе логопарка «Высота» создана УК, которая обеспечивает работу общей инфраструктуры, но при готовности инвестора может управлять и самим активом.