В любом учебнике по экономике чрезвычайно подробно описана ситуация возникновения кризиса. Начинается все с перепроизводства, превышения предложения над спросом, а заканчивается резким снижением цен и стагнацией всего рынка. По классическим канонам таким кризисом должен закончиться и бум строительства дорогих офисов, наблюдаемый в Москве. Однако подробный анализ ситуации показал, что кризиса такого рода пока вряд ли стоит ожидать — большинство частных строительных проектов не обеспечено сегодня финансированием. А значит, они если даже и будут реализованы, то очень нескоро.
850-летие Москвы и обвал рынка
Одной из наиболее развитых и динамичных частей московского рынка недвижимости является сфера строительства офисных комплексов для иностранных арендаторов. Интерес, который вызывает эта сфера деятельности, очевиден: ставки на московские офисы одни из самых высоких в мире. Если проанализировать строительные проекты в центре Москвы, то нетрудно заметить, что значительная их часть (если не большинство) ориентированы как раз на эту нишу.
Дело не только в существовании большого количества схожих проектов. Важно то, что все они осуществляются почти одновременно. 1997 год — юбилейный для Москвы. Власти города, желая встретить праздник достойно, настаивают на том, чтобы все стройки были закончены к следующей осени. О том, что тогда может случиться, и подумать страшно: на построенные бизнес-центры не хватает арендаторов (количество иностранных компаний, готовых платить по $800-900 за метр, ограничено), ставки аренды падают, но здания стоят пустыми. В конце концов застройщики (и их кредиторы) несут убытки, разоряются — в общем, кризис. Причем, возможно, всерьез и надолго.
Участники рынка недвижимости, где срок осуществления проектов исчисляется годами, должны обладать недюжинным даром предвидения. Можно начать строительство, когда рынок на подъеме, а в конце проекта он будет в глубокой депрессии. Классическая история на тему "девелоперы и кризис" — банкротство канадской империи недвижимости Olympia & York. Сверхудачная деятельность этих девелоперов, построивших в Северной Америке десятки небоскребов и управлявших активами на сумму более $15 млрд, резко оборвалась в 1992 году. Причина в том, что Olympia & York не смогла предугадать начало, можно сказать, всемирного кризиса на рынке недвижимости.
Открытие грандиозного лондонского офисного комплекса "Canary Wharf" стоимостью более $3,5 млрд (его начали строить, когда рынок был на подъеме) пришлось на период депрессии. В результате крупнейшая в мире империя недвижимости была объявлена банкротом. Эксперты говорят, что Olympia & York опоздала с выходом на рынок совсем ненамного: шестью месяцами раньше лондонский проект был бы так же успешен, как и предыдущие проекты фирмы.
Первые признаки затоваривания рынка дорогих офисов в Москве заметны уже сегодня. По крайней мере, трудно объяснить как-то иначе, почему два полностью достроенных здания прямо на Тверской не заполнены сегодня арендаторами. Речь идет о крупных офисных комплексах "Парус" (рядом с Палас-отелем) и "Пушкин-Плаза" (на Пушкинской площади). Строительство первого из них завершилось полтора года назад, второго — месяцев восемь назад.
Судя по некоторым признакам, еще несколько менее приметных проектов столкнулись с подобными трудностями. Если первые признаки кризиса заметны уже сегодня, то что же будет через год?
Спасительное безденежье
Как ни странно, профессионалы вопрос о возможном кризисе перепроизводства вниманием не жалуют. Конечно, будущий кризис — тема весьма скользкая. Никто из участников рынка не станет рубить сук, на котором сидит, заявляя во всеуслышанье о своих плохих предчувствиях. Однако даже в кулуарах и личных встречах эта тема, несмотря на ее кажущуюся очевидность, интереса не вызывала. Корреспондент Ъ попытался разобраться, что же все это значит.
Наиболее оптимистичны в отношении перспектив московского рынка, как правило, иностранцы. Однако в данном случае им особого доверия нет. Во-первых, они сравнивают московский рынок с рынком недвижимости Западной Европы и Америки, где уже не первый год кризис. А во-вторых, мало кто из них вкладывает свои деньги, большинство — подрядчики, консультанты, юристы. Они зарабатывают на местном рынке, а значит, стремятся разогреть его всеми способами: чем рынок активнее, тем больше у них работы.
Российские девелоперы более критичны. Видя, какая головокружительная скорость строительства закладывается в бизнес-планы, понимаешь, что возможность будущего обвала на рынке офисов они держат в уме. Один из девелоперов вполне откровенно высказался: "Тот из строящихся ныне проектов, который первым выйдет на рынок, и победит. Все могут решить месяцы".
Как же представляют себе будущее рынка многочисленные консультанты и исследователи? Корреспондент Ъ имел возможность познакомиться не с одним исследованием, заказанным девелоперами и потенциальными инвесторами. Такие исследования обычно недешевы (десятки тысяч долларов), однако получаемые результаты плохо коррелируют между собой. А иногда просто противоположны.
Пессимисты считают, что в конце 1997 года ставки арендной платы на офисы западного уровня могут снизиться до $600 за квадратный метр (сейчас $800-850 за м2). В то же время находятся оптимисты, которые полагают, что в ближайшие годы российскую экономику ждет грандиозный подъем, а ставки на такие офисы составят в среднем $1000.
Беда этих исследований в том, что практически невозможно оценить и прогнозировать спрос на офисные помещения со стороны западных компаний. Наиболее "научный" способ, когда расчеты ведут, исходя из количества инофирм, зарегистрированных в Москве, среднего количества персонала и западных стандартов площади офиса на одного человека приводят зачастую к очень странным и непонятным результатам. "Все эти исследования спроса — по сути гадание на кофейной гуще. Наиболее честные просто опрашивают менеджеров инофирм, но такой способ очень субъективен", — сказал один из банкиров.
Если предположить, что в ближайший год спрос не будет меняться кардинально, получается, что будущее в большой степени зависит от предложения, которое создается девелоперами. По наиболее "засвеченным" в прессе и выставках проектам предложение офисов западного класса в 1997 году вырастет более чем на 1 млн м2. Большинство брокеров сходится на том, что в настоящий момент в Москве не более 500 тыс. офисов западного класса. Получается, что если хотя бы половина проектов будет закончена в следующем году, кризиса не миновать.
Однако возможность ответа на вопрос, будет обвал рынка или нет, кроется в анализе существующих проектов. Один из брокеров, которого корреспондент Ъ при встрече "достал" своими расспросами, повернулся к компьютеру и распечатал таблицу со строительными проектами: "О чем ты говоришь? Какой кризис перепроизводства? Вот смотри. Здесь те бизнес-центры, которые по плану должны быть введены в 1996-1997 годах, — начал он, а затем пошел по списку, — первый проект — откровенная маниловщина, в ближайшие годы на сто процентов не будет построен. У второго, хоть он и начат, большие трудности с финансированием. Вероятность окончания третьего я оцениваю в 25% — беда в том, что он большой, и при этом его практически невозможно разбить на очереди. Лишь четвертый достаточно сбалансирован и, думаю, будет успешен".
Практически со всеми этими проектами корреспондент Ъ был знаком, и их нельзя было назвать неубедительными. Тем не менее, когда мы дошли до конца списка, он поредел более чем наполовину. Причем вылетели, как проблемные, в первую очередь крупные проекты. Усталый брокер резюмировал: "За огромной массой существующих проектов не стоят живые деньги. А раз они не обеспечены финансированием, то в ближайшее время не будут и построены. И маловероятно, чтобы ситуация быстро изменилась по мановению волшебной палочки. Поэтому и серьезный кризис вряд ли возможен".
Москва — город стройплощадок
В результате поисков будущего кризиса перепроизводства неожиданно обнаружилось, что кризис давно идет. Кризис инвестиционный. Конечно, нельзя считать сделанное открытие революционным — поражают скорее масштабы явления.
Строительный бум в Москве, о котором не писал только ленивый, оказался весьма своеобразным. В нем больше желаемого, чем действительного. Основным инвестором по-прежнему является московское правительство. Миллиарды долларов инвестиций в московскую недвижимость, о которых любят говорить высокопоставленные чиновники из мэрии, на деле оказываются фикцией. Крупного иностранного капитала, как ни печально признать, в Москве нет.
Огромная масса проектов не опирается на реальное финансирование. У многих застройщиков хватает денег лишь на то, чтобы поставить забор или покрыть реконструируемый особняк защитной сеткой. Затем начинается поиск инвесторов и кредитных средств из-за рубежа — нетрудно догадаться, что успеха в этом добились единицы. Причем президентские выборы не имеют к неудаче остальных никакого отношения.
"Многим российским девелоперам до сих пор не дает покоя ситуация в Москве начала 90-х. Тогда предложение офисов западного уровня практически отсутствовало, и дисбаланс между спросом и предложением позволял творить чудеса. Вспомним известный проект СП 'Перестройка' в Южинском переулке. Была получена предоплата за 5 лет аренды. Причем она была сделана до начала строительства и без всяких гарантий, а арендная ставка превышала $1000 за метр. Несколько компаний — к примеру, S+T или JSR — смогли отчасти повторить этот успех. Но надо понимать, что такая фантастическая ситуация никогда больше не повторится. Рынок теперь совершенно другой, и делать ставку на предоплату сегодня наивно", — отметил один из брокеров.
На Западе ни один проект не начинается до тех пор, пока нет стопроцентного финансирования. В Москве же сплошь и рядом ставят заборы и начинают рыть котлованы при отсутствии денег, надеясь найти финансы по ходу дела. Какова же логика такого поведения?
"Если он сможет построить свое здание, то станет одним из самых богатых людей в Москве", — так корреспонденту Ъ охарактеризовали известного девелопера, который более года назад заявил о начале строительства офисного здания стоимостью более $150 млн. Действительно, речь идет об игре по-крупному: если удается найти деньги, реализованный проект окажется очень прибыльным. А что вероятность его осуществления невелика — так игра она и есть игра: "выигрыш не гарантирован". Что касается упомянутого проекта, то он застопорился до начала масштабных строительных работ, так что больших убытков девелопер, скорее всего, не понес.
Взгляд в будущее через магический кристалл
"У меня нет волшебного кристалла, чтобы угадать будущее рынка. Любые прогнозы в этой стране немногого стоят. Однако о чем-то можно говорить, исходя из возможностей финансирования девелоперских проектов, — поделился своими размышлениями представитель одного из западных инвестиционных фондов, работающих в Москве с недвижимостью. — Есть несколько возможностей: прямые инвестиции, долгосрочное кредитование, короткие строительные кредиты и предарендные платежи. Делать ставку на последние сегодня уже не стоит. Нормального финансирования девелоперских проектов по западным нормам в Москве, к сожалению, сегодня нет, и я думаю, вряд ли в ближайшие годы оно появится. Остаются краткосрочные стройкредиты. Стоимость денег в России сейчас не ниже 25-30% в валюте. Это и определяет высокие арендные ставки в Москве".
Таким образом, наиболее разумная оценка рынка офисов западного уровня заключается в том, что кардинальные изменения конъюнктуры вряд ли возможны. Учитывая сложности с финансированием девелоперских проектов и высокую стоимость денежных ресурсов, можно предположить, что большинство проектов в ближайшее время так и останутся нереализованными, и кризис перепроизводства московскому рынку недвижимости пока не грозит.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН