Выходя на российский рынок недвижимости, иностранные компании, по сути, заново учатся вести дела. Об особенностях работы западного риэлтера в Москве корреспонденту Ъ НАТАЛЬЕ Ъ-ЛЕПЕСТКОВОЙ рассказывает старший консультант отдела работы с корпоративными клиентами московского отделения компании Jones Lang LaSalle РУБЕН АЛЧУДЖЯН.
— Какой сегмент московского рынка недвижимости на сегодняшний день можно считать наиболее развитым?
— Рынок офисных помещений наиболее развитый, а рынок торговых помещений — наиболее динамичный сегмент. Можно сказать, что он переживает сейчас настоящий бум, что связано в первую очередь с развитием сетей супермаркетов и гипермаркетов. Благодаря этому московское отделение торговых помещений было признано лучшим отделом торговых помещений Jones Lang LaSalle в Центральной Европе.
— Есть ли существенные различия в работе российских и западных риэлтеров?
— Это все те же различия, что и между российскими и западными компаниями вообще в любом секторе бизнеса — организация работы, взаимоотношения между сотрудниками и так далее. Например, в западных риэлтерских компаниях более четко определены сферы деятельности отделов и обязанности конкретных сотрудников. Выше профессионализм и квалификация сотрудников, четко отработаны технологии работы с клиентами, которые во многом базируются на опыте, собранном штаб-квартирами этих компаний на протяжении десятилетий, чего нет и пока не может быть у российских риэлтерских компаний.
— Чем рынок риэлтерских услуг в России отличается от такового в других странах?
— Структура принятия решений и подходы большинства российских компаний пока еще сильно отличаются от западных, и часто не в лучшую сторону. Влияние факторов нестабильности настолько велико, что на разницу в доходности в несколько процентов никто не обращает внимания. Поэтому ряд услуг, например sale & leaseback (продажа девелоперу своего здания с одновременным заключением договора аренды на него.— Ъ), просто непонятны российским клиентам. Кроме того, большинство российских компаний пока недостаточно крупны для того, чтобы иметь разветвленную сеть офисов, складов и магазинов по стране. Поэтому и не думают о централизованном управлении.
— Иными словами, услуги по управлению недвижимостью спросом почти не пользуются?
— В Москве на сегодня существует одна-две риэлтерские компании, предлагающие услуги управления недвижимостью. Это одна из наименее прибыльных и наименее рискованных отраслей деятельности в недвижимости. Поэтому чтобы с точки зрения доходности оправдать предоставление этих услуг, компании необходимо работать с большими объемами заказов, что в Москве проблематично из-за отсутствия спроса. Тем не менее на рынке есть несколько профессиональных компаний, занимающихся управлением зданиями,— это канадская Sawatsky Group, американские Hines и PREA, французская Sodexho. Замечу, что последняя больше известна как оператор кафетериев.
— Насколько сказывается на российском рынке недвижимости и риэлтерских услуг отсутствие рынка земли?
— Это очень на многое влияет. Только один пример. Девелоперская компания строит здание, земельный участок под него берется в долгосрочную аренду, а права собственности на само здание оформляются только после приемки его госкомиссией. Значит, до самого завершения проекта существует определенный риск, что здание не будет признано собственностью застройщика. Кроме того, юридически невозможно заключить договор на здание, на которое не получено свидетельство о собственности. Все это в определенной степени отпугивает как потенциальных арендаторов, так и целый ряд западных институциональных инвесторов, которые в силу своей структуры просто не имеют права идти на подобные риски.
— Изменится ли ситуация после законодательного определения прав собственности на землю?
— Безусловно. В первую очередь, новые здания будут появляться быстрее. Сейчас процесс получения технико-экономического обоснования проекта занимает примерно полтора года, причем значительная часть этого времени уходит на согласование земельного вопроса.
— Будет ли ощущаться дефицит кадров у компаний, работающих на рынке земли?
— Проблема кадров состоит в том, что в России практически негде получить соответствующее образование должного качества. Те курсы, которые необходимо прослушать для получения лицензий на риэлтерскую деятельность, имеют мало отношения к нашей реальной работе, так как на 95% относятся к рынку муниципальной и федеральной, а не частной собственности.