Ситуация на московском рынке новостроек во многом определяется действиями департамента внебюджетной политики строительства (ДВПС) — самого крупного инвестора в столице. В последнее время ДВПС много критикуют. Утверждается, в частности, что при реализации жилья город теряет 15-18% от его стоимости. За разъяснениями к главе ДВПС ЛЕОНИДУ КРАСНЯНСКОМУ обратился корреспондент Ъ ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ.
— В последнее время городские власти предъявляют претензии к работе департамента. В частности, ДВПС обвиняют в том, что он продает жилье дешевле установленного уровня. Это так?
— В 1997 году, когда департамент только начал работать, мы смогли проинвестировать в строительство всего 5,6 млрд деноминированных рублей. В 1998 году — уже 8,5 млрд рублей, в 1999 году — 12,7 млрд рублей, а в нынешнем году планируем привлечь инвестиций на 20,7 млрд рублей. В ценах 1997 года это 11,2 млрд рублей, то есть за три года департамент увеличил свои обороты вдвое. Это очень много. В 1997 году было передано 98,8 тыс. м2 бесплатного жилья, в прошлом году — уже 523,4 тыс., а в 2000-м мы должны безвозмездно отдать городу 400 тыс. м2 жилья на социальные программы да еще построить за свой счет 400 тыс. м2 на переселение пятиэтажек. Так что однозначно сказать, хорошо мы работаем или плохо, сложно. Что касается распродажи жилья по сниженным ценам, то в прошлом году мы не продали ни одного метра дешевле 9350 рублей — цены, установленной МВК (Межведомственная комиссия, определяющая цену новостроек.— Ъ). С учетом скидок. Скидки предоставлялись в полном соответствии с требованиями МВК и зависели от объемов продаж.
— Теперь оптовые продажи новостроек запретили. Как будет реализовываться жилье?
— Отныне мы будем каждую оптовую продажу осуществлять только после соответствующего постановления правительства Москвы. Но как таковых оптовых продаж было немного, поэтому на нашей работе эти нововведения отразятся незначительно.
— Сохранится ли зачетная практика?
— Как таковых зачетов у нас мало. Например, с банками, которые давали нам кредиты на строительство, мы в силу бухгалтерского учета не имеем права рассчитаться построенными квартирами, хотя это нам выгодно. Мы вынуждены передавать жилье, заложенное под кредит, уполномоченным риэлтерам, которые его реализуют и рассчитываются с банком. Такие схемы работы сохранятся. Однако, чтобы не допустить продаж по сниженным ценам, мы будем следить, чтобы риэлтеры не продавали квартиры дешевле цен, установленных МВК.
— Многие участники рынка жалуются на качество договорной базы ДВПС...
— Сейчас мы меняем договоры, стараемся, чтобы инвесторы были более надежно защищены. В ближайшие три-четыре месяца схема реализации жилья станет более прозрачной.
— Один из упреков в адрес ДВПС состоит в том, что конкурс на уполномоченных риэлтеров, которые занимаются продажей новостроек, проводился с нарушениями. В частности, объявление итогов конкурса было перенесено на месяц...
— Действительно, при проведении конкурса мы столкнулись с тем, что риэлтеры, которые продавали новостройки от имени города, отнеслись к конкурсу недостаточно внимательно. И к моменту подведения его итогов мы оказались перед выбором: либо не выбрать практически никого и тем самым сломать всю структуру продаж, либо продлить конкурс на месяц. Пришлось идти по второму пути. Хотя конкурсы мы должны проводить раз в два года, принято решение увеличить количество уполномоченных на пять--десять компаний, так как десяти риэлтерских фирм и пяти государственных унитарных предприятий, которые выиграли конкурс, недостаточно, чтобы продавать объемы города. Дополнительный тендер мы намерены провести в сентябре.
— Планируется ли увеличивать количество уполномоченных банков, которые кредитуют департамент?
— В ближайшее время нет. Их, как и было, останется пять: Сбербанк Москвы, Банк Москвы, Собинбанк, Альфа-банк и Межтопэнергобанк. В принципе, мы готовы расширить этот круг, но предлагаемые нам банками условия не всегда приемлемы.
— После выбора уполномоченных риэлтеров долгое время ДВПС не мог определиться с ценами на жилье, продаваемое в I квартале этого года. А когда решение было принято, его не стали обнародовать. Когда объявят цены на II квартал?
— В первом квартале средняя стоимость квадратного метра жилья составляла 11 тыс. рублей. Через две недели состоится заседание МВК, на котором будут определены цены на II квартал. Пока могу сказать, что отпускная цена новостроек вырастет примерно на 1 тыс. рублей за квадратный метр.
— А как же решение мэра Москвы Юрия Лужкова снизить себестоимость строительства жилья до $200 за метр?
— Когда мэр поставил перед нами эту задачу, были одни условия, теперь они изменились. Пока мы могли, мы выполняли это решение. В августе--ноябре прошлого года себестоимость возведения "коробки" составила $183-185 за метр. С учетом внутриквартальных коммуникаций себестоимость квадратного метра жилья составила $210-212. Теперь ситуация изменилась. За последние четыре месяца стоимость основных стройматериалов и железнодорожных перевозок выросла на 30%, а металла — почти на 80%. В результате себестоимость выросла в среднем на $60, до $260-280 за метр. И мы вынуждены поднимать цену новостроек.