Выдача кредитов под залог имущества становится все более распространенной операцией на московском рынке недвижимости. Однако многие кредиторы считают, что выходить на этот рынок преждевременно, поскольку система регистрации договоров залога пока до конца не отработана. В прошлом году вышло постановление #788, согласно которому Московской регистрационной палате было поручено вести единый регистрационный реестр договоров о залоге. Как выяснилось, эта система сегодня функционирует, но пока далека от совершенства.
С развитием системы кредитования под залог имущества возникла потребность в едином регистрационном реестре договоров залога. Если закладывается сложный имущественный комплекс, единый реестр поможет предотвратить попытки вторичного заклада какого-либо имущества, ранее заложенного в составе комплекса. Такая ситуация может возникнуть, например, при залоге целого предприятия, имеющего собственный автопарк. Договор залога предприятия как сложного объекта будет зарегистрирован в Московской регистрационной палате с приложением описи имущества. Предположим, что после этого предприятие решит еще раз получить кредит под залог уже заложенного здания. Если кредитор проверит факт наличия залога только в Москомимуществе, ему сообщат, что здание не заложено, в результате чего он может сильно проиграть. Поэтому в сложных случаях необходимо обращаться в единый реестр.
Второй случай, когда для проверки информации о залоге необходим единый реестр — залог определенных видов имущества, которые не попали в ведение ни одной из организаций, регистрирующих договоры залога. К ним относятся все виды оборудования, драгоценности и др. Если же нужно установить, нет ли обременений на простом объекте залога, то можно прямо обращаться в организацию, отвечающую за этот вид имущества. Более того, в случае ординарного залога вообще нет смысла обращаться в единый реестр, поскольку Московская регистрационная палата договорилась с другими регистрирующими органами воздерживаться от предоставления информации в этих случаях.
Взаимодействие Московской регистрационной палаты с другими регистрирующими органами строится следующим образом. В случае регистрации договора залога в одной из регистрирующих организаций, скажем, в Москомземе, копии документов поступают в Московскую регистрационную палату, где договору присваивают номер в едином реестре залога. Затем документы с проставленным номером вновь возвращаются в регистрирующий орган.
По словам председателя Московской регистрационной палаты Владимира Соболева, схема информационного обмена лучше всего отработана в случае Москомимущества и Москомзема. В то же время есть организации, с которыми до сих пор не удалось прийти к взаимопониманию. Например, информация о залоге квартир до сих пор в реестр не поступает — нет договоренности с департаментом муниципального жилья. По всей видимости, дело здесь в том, что выписка из реестра является платной и департамент опасается, что в случае передачи всей информации в единый реестр он может потерять часть доходов. Существуют и чисто технические проблемы. Например, в Управлении Госавтоинспекции Москвы нет единой базы данных, и вся информация о залогах рассредоточена по отделениям ГАИ.
Сейчас в едином реестре зарегистрировано 90 договоров о залоге, что, по мнению экспертов Ъ, не отражает реального положения дел на залоговом рынке и представляет собой лишь небольшую часть действующих залоговых договоров. Однако, по мнению г-на Соболева, у этой системы большое будущее, причем многое зависит от потребителя. Единый реестр начался с того, что банки при выдаче кредита под залог нежилых помещений начали требовать не только регистрации договора в реестре Москомимущества, но и номер в едином реестре. Точно так же, если банки будут требовать присвоения номера в едином реестре в случае залога жилых помещений, информация о квартирах появится в едином реестре.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ