По-прежнему притягивая капиталы, идеи и технологии, Москва стремится утвердить себя в роли крупнейшего промышленного, финансового и торгового центра на всем постсоветском пространстве. У закаленного ежедневной беспощадной борьбой за существование молодого российского бизнеса это стремление не вызывает никаких сомнений. "Москва — центр мира!" — могут воскликнуть многие представители деловой элиты, еще не успевшие растерять в конкурентной борьбе впервые пережитое в столице опьянение успехом и деньгами. Более изощренный западный инвестор требует стабильности. И в первую очередь стабильности института собственности, защищающего его от политических трансформаций и бюрократического произвола. Земля, труд и капитал — в Москве из этой классической формулы делового предприятия выпадает первое звено. Недвижимость является одним из наиболее ценных ресурсов любого мегаполиса, считает московское правительство, и поэтому держит под своим жестким контролем этот сектор рынка, открыто заявляя о преждевременности полномасштабного установления института частного землевладения в городе. Означает ли это существенное ухудшение показателей инвестиционной привлекательности Москвы? Это был главный вопрос, с которым корреспондент Ъ обратился к первому заместителю премьера правительства Москвы, руководителю департамента строительства мэрии ВЛАДИМИРУ РЕСИНУ. Вопросы, ответы на которые мы приводим сегодня, ежедневно задаются десятками инвесторов, анализирующих перспективы своего бизнеса в столице.
Ъ: Известно, что правительство Москвы не заинтересовано в настоящее время в формировании института частной земельной собственности в пределах города, делая ставку на долгосрочную аренду земельных участков. Насколько обоснованно опасение, что арендаторы, заключая подобные договоры с городскими властями, оказываются в правовом отношении более уязвимыми, чем собственники земельных участков? Возможен ли в ближайшем будущем выкуп участков под приватизированными предприятиями, жилыми домами и офисными помещениями?
Владимир Ресин: В этом вопросе слышатся опасения бизнесменов по поводу дальнейшего развития рыночных земельных отношений. Если ответить кратко, такие опасения беспочвенны. Рыночные реформы в России приобрели необратимый характер, это же касается и земельного рынка.
Следует иметь в виду, что развивая рыночные отношения, в том числе и земельные, правительство Москвы в первую очередь учитывает интересы жителей города. И это должно быть совершенно очевидно всем, в том числе и бизнесменам, которые, развивая свое дело, обязаны приносить пользу в конечном счете всему обществу. Соответственно формируется как федеральная законодательная база, так и городская нормативная.
Москва, пользуясь своими правами субъекта федерации, самостоятельно, с опережением решает многие вопросы земельной реформы, принимая на своем уровне городские нормативные акты по экономико-правовому регулированию землепользования. Земельный участок в Москве может быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование национальным и городским паркам, заповедникам, культовым учреждениям; всем остальным юридическим и физическим лицам — в пользование на условиях долгосрочной аренды на срок до 49 лет, а также краткосрочной аренды на срок до 5 лет.
Итак, частной собственности на землю в Москве нет. Некоторые западные и российские специалисты считают это серьезным тормозом в развитии рыночных отношений. Другие же, наоборот, предупреждают от возможных ошибок в поспешном введении частной собственности, они рекомендуют долгосрочную аренду. Не вступая в полемику, отметим, что в большинстве столиц мира земля находится в долгосрочной аренде, но между тем земельный рынок существует — рынок прав на землю.
10 августа 1992 года было подписано распоряжение мэра "О проведении конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве", а затем 18 декабря 1992 года — распоряжение "О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве". После проведения подготовительной работы на их основе 28 мая 1993 года был проведен первый в новейшей истории России конкурс по продаже прав долгосрочной аренды земли. Этот день можно считать днем рождения земельного рынка в Москве, а, возможно, и в России.
Основная цель проведения таких конкурсов — гласное распределение земель, установление реальной рыночной цены земельных участков, создание благоприятных условий для отечественных и зарубежных инвесторов и получение дополнительных средств в городской бюджет. При этом инвестор приобретает все права на земельный участок в течение всего одного месяца (в обычных условиях оформление прав на землю занимает от 6 месяцев до 2 лет) и получает полный пакет документов, удостоверяющих эти права. Кроме того, исключается сама возможность коррупции со стороны органов городского управления, получение прав на землю происходит открыто и гласно.
Следующим шагом к цивилизованному рынку земли стало вышедшее 26 сентября 1994 года распоряжение мэра Москвы, в соответствии с которым арендаторы могут выкупить свои права у правительства Москвы. Выкуп осуществляется по рыночной стоимости на момент совершения сделки по отчуждению указанных прав. Совсем недавно, 24 мая этого года, вышло распоряжение мэра Москвы, которое в соответствии с Гражданским кодексом России предусматривает, что юридические и физические лица, которые приобрели свои права на землю на возмездной основе по рыночной стоимости (на городских или окружных конкурсах и аукционах, а также в случае выкупа), получают право купли-продажи прав аренды, залога, внесения в уставный фонд и иных видов рыночных операций, предусмотренных Гражданским кодексом. При этом они свободны в выборе партнеров по заключению законных рыночных сделок. Вмешательство органов исполнительной власти Москвы в процесс выбора партнера по сделке не допускается. В функции исполнительной власти входит только предусмотренная законодательством и городской нормативной базой регистрация таких сделок, в частности в Московской регистрационной (поземельной) книге, и внесение сведений о рыночной стоимости прав на объект недвижимости в Государственный земельный кадастр города Москвы.
Важно отметить, что правительство Москвы отчетливо представляет необходимость привлечения иностранных инвестиций в развитие городского хозяйства. Исходя из этого им было принято решение об уравнивании в правах отечественных и зарубежных инвесторов при приобретении прав долгосрочной аренды через конкурсы и проведении описанных выше рыночных операций. Более того, в договорах аренды земли правительство Москвы отказывается от иммунитета как орган муниципального управления, а также этими договорами предусматривается разрешение споров, которые не могут быть устранены путем переговоров, в международном арбитражном суде в Стокгольме.
Ъ: Насколько уязвим строительный комплекс города в отношении сокращения финансирования городского бюджета федеральными властями?
В. Р.: 90-е годы — сложное время в экономической и социальной жизни Москвы, связанное с переходом от централизованного планирования и директивного распределения ресурсов к рыночным отношениям. В недалеком прошлом формирование городских инвестиционных программ сводилось, по существу, к приведению социального заказа города в соответствие с мощностями строительных организаций и производственных предприятий и с возможностью обеспечить их материальными ресурсами. Строительство, как известно, финансировалось тогда из бюджета, и особых затруднений с деньгами, если они были предусмотрены соответствующей бюджетной строкой, не было. Сегодня, когда городской и федеральный бюджеты ограничили свой вклад в строительство Москвы, поиск внебюджетных источников финансирования стал ключевой проблемой в инвестиционно-строительном комплексе. Впервые кредиты Центробанка и Сберегательного банка, средства от аукционной продажи части построенного жилья и незавершенных объектов торговли, бытового назначения стали основными в общем объеме ассигнований на социальные программы.
Важным шагом в формировании постоянного притока средств в городское жилищное строительство стал первый жилищный облигационный заем. Он позволит частично решить проблемы финансирования строительства и создать механизм накопления средств для покупки жилья инвесторами среднего достатка.
Городу удалось избежать серьезной опасности, связанной со "свободной приватизацией" предприятий стройкомплекса, как правило, приводящей к разрушению внутренних технологических связей. Именно поэтому были сохранены бывшие производственные главки — Главмосстрой, Моспромстрой, Мосинжстрой, Мосмонтажспецстрой, Моспромстройматериалы. Они получили новые функции и право представлять интересы города — собственника предприятий. Их экономическая самостоятельность дала возможность без суеты переходить к новым формам собственности. Каждый сам выбирал свой путь при одном ограничении: составляющие строительного комплекса должны приватизироваться по логике, присущей единой технологической системе. Законодательную основу этого процесса заложили указы президента "О передаче государственных предприятий, а также иного государственного имущества московского строительного комплекса в государственную собственность г. Москвы" и "О приватизации предприятий и организаций строительства и промышленности строительных материалов". На основе этих документов был определен механизм сохранения технологического единства комплекса: нереализованные среди работников обществ, образованных при приватизации, акции должны были продаваться только на конкурсах среди предприятий, входящих в единый технологический цикл. Кроме того, выпущенные золотые акции дали право "вето" собственнику — городу — при решении спорных вопросов на советах директоров этих предприятий.
Естественно, строить без денег нельзя, и именно поэтому предпринимаются меры по увеличению внебюджетных фондов за счет продажи жилья, сдачи в аренду земельных участков, продажи незавершенных объектов социально-бытового и коммунального назначения, выпуска жилищных сертификатов.
Говоря об инвестиционном климате в Москве, хочу подчеркнуть, что иностранный капитал получил возможность участвовать в приватизации государственной и муниципальной собственности. Недавнее решение Центрального банка России допускает иностранных юридических лиц на российский валютный рынок, позволяет им продавать СКВ по биржевому курсу, а полученные рублевые средства использовать для покупки акций приватизированных предприятий путем участия в чековых и денежных аукционах, проводимых на территории Москвы. Следует отметить, что внешнеэкономическая концепция Москвы направлена на создание благоприятных условий для активизации деятельности деловых кругов, как местных, так и иностранных, и превращения города в международный финансовый предпринимательский и научно-культурный центр.