Прошедшее мероприятие

Прошедшее мероприятие

Коммерческая недвижимость: 2020 перезагрузка

Конференция ИД «Коммерсантъ»

18 августа 2020 Москва, ул. Неглинная, 4, отель «Арарат Парк Хаятт», панорамный бар «Консерватория» (10 этаж)

Брошюра

2020 год принес немало испытаний рынку коммерческой недвижимости. Сегодня, когда почти все ограничения, связанные с распространением коронавирусной инфекции, сняты, стали заметны последствия вынужденного простоя. Во время серии бизнес-бранчей ИД «Коммерсантъ» для девелоперов его участники обсудили различные аспекты новой реальности рынка и попытались ответить на вопросы, какое будущее ждет офисный рынок, останутся ли склады островком стабильности, как новые требования отразились на спросе и предложениях гостиниц и апартаментов, какие инвестиции в коммерческую недвижимость выбрать и многие другие.

Несмотря на то что рынок недвижимости постепенно привыкает к новым реалиям, кризис, вызванный пандемией COVID-19, еще не преодолен. Наиболее уверенно сегодня чувствует себя тот, кто научился адаптироваться под меняющиеся условия и запросы аудитории и создал для себя хорошие возможности для работы онлайн и на удаленном режиме. Адаптивность действительно стала одним из главных преимуществ рынка коммерческой недвижимости, отметил модератор, ведущий «Коммерсантъ FM» Рамаз Чиаурели. К сожалению, воспользоваться этой способностью удалось лишь некоторым сегментам данной отрасли российской экономики.

Рынок офисной недвижимости, например, на момент начала пандемии уже испытывал большой дефицит свободных качественных площадей, рассказывает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. В первом полугодии 2020 года совокупный объем ввода офисов составил почти 61 тыс. кв. м, что практически вдвое меньше, чем результат аналогичного периода прошлого года. Доля свободных площадей в объектах класса А составила всего 8,9%, а в классе В еще меньше — 6,7%. Итоги второго полугодия 2020 года показали снижение запрашиваемых ставок аренды. В основном это происходило, потому что многие компании вынуждены были пересмотреть свои потребности к арендуемым помещениям и оценить, насколько сильно они в них нуждаются: переход большинства сотрудников на удаленную работу подтолкнул бизнес изменить и формат своей работы, и подход к организации офисов. Лидером аренды последние полгода стали офисные помещения класса В, как наиболее доступные. По оценке эксперта, в будущем спрос на них возрастет. В целом же заметен тренд на гибкие рабочие пространства, востребованной становится услуга «офис, как сервис», и в перспективе трех-пяти лет наличие комфортного гибкого пространства станет обязательным атрибутом современного качественного проекта.

Если рынок офисной недвижимости отличает некая стабильность, то рынок ритейла испытывает серьезные проблемы. Вакансия помещений торговой недвижимости выросла, а базовая арендная ставка снизилась больше чем на 20%. Новые проекты, конечно, продолжают появляться, но происходит это все реже. К тому же каждый такой проект становится для девелопера настоящим вызовом: предпочтения покупателей всегда менялись достаточно быстро, а во время пандемии и вовсе кардинально развернулись. Соскучившись по живому общению, люди стали рассматривать торговые центры больше как места для встреч и получения хорошей порции положительных эмоций, чем возможность пройтись по магазинам. Термин entertainment все глубже проникает в сегмент ритейла, убежден эксперт.

А вот у складского рынка на сегодняшний день все хорошо. Вакансия свободных площадей очень низкая, доля регионов существенно выросла, активно идет развитие новых форматов складских площадей, анонсируются новые проекты — складская недвижимость действительно занимает позицию бенефициара и продолжает наращивать мощности и экспертизу.

«Да, сегодня ситуация на рынке выглядит привлекательно, но это во многом благодаря тому пути, который наша отрасль прошла с 2014 года,— делится своим взглядом на положение складского рынка исполнительный директор, Radius Group Захар Вальков.— Восемь лет назад произошел “идеальный шторм”: подход к арендным договорам изменила конверсия ставок в рублевый эквивалент, а огромный объем скрытой вакансии, который появился вследствие банкротства многих компаний, послужил толчком к смене самих арендных отношений. Вплоть до 2018 года ставки снижались, арендаторы предпочитали небольшую нарезку складских блоков. Заниматься девелопментом в то время было невыгодно: строили немного и преимущественно под клиента, а сами компании делали ставку на логистику и развитие цепочек поставок. Время показывает, что это было самым верным решением: сегодня, в 2020 году выиграли те, кто еще в конце 2016—начале 2017 года начали развивать у себя электронную коммерцию. Так получилось, что на момент пандемии складской сегмент оказался самым подготовленным к новым вызовам времени. Такие вещи, как электронная коммерция и эффективная логистика, будут развиваться и дальше. Мы, в свою очередь, как девелопер одного из крупнейших в Московской области индустриального кластера, также стараемся соответствовать новым вызовам и поддерживать актуальные тенденции рынка. Все наше взаимодействие с арендаторами проходит в рамках одного объекта — парка “Южные Врата”. Это позволяет нам оставаться достаточно стабильными, предлагая уникальное с точки зрения развития бизнеса сотрудничество, нивелировать различные риски, связанные с определенными сложностями наших клиентов. При этом мы настолько верим в рынок, что выходим с проектом спекулятивного строительства. Речь идет о новой очереди нашего индустриального парка общей площадью в 40 тыс. кв. м, строительство которого уже началось». «Самое важное в этом то, что девелопмент наконец-то вновь становится оправданным с точки зрения его доходности,— отметил господин Вальков.— Прогнозы дальнейшего развития складского рынка достаточно оптимистичные. Главную ставку по-прежнему стоит делать на развитие электронной коммерции и логистику. Это то, что будет двигать наш рынок вперед в ближайшие пару лет».

Вопреки многочисленным заявлениям о том, что российская экономика вступила в очередную эпоху страшного кризиса, жизнь рынка коммерческой недвижимости действительно не останавливалась. Прежде всего потому что сама экономика по большому счету не рухнула, как это было в 2008 году: мир боролся с вирусом за эпидемиологическую безопасность, а не с последствиями экономической нестабильности как таковой, отметил управляющий партнер ГК «Спектрум» Владимир Иванов. В связи с этим количество запросов в инжиниринговые компании, например, за последние семь месяцев снизилось, но не прекратилось. Более того, условия запретов, как правило, становятся толчком к внедрению новых высокотехнологичных инструментов для эффективной работы. Так, например, именно в этот период на рынке появился такой востребованный продукт, как цифровой паспорт объекта. Это цифровой двойник здания, созданный и структурированный по международному стандарту ISO, рассказывает эксперт. В дальнейшем, когда основными аспектами станут вопросы безопасности, такой паспорт позволит учитывать данные потребности клиента, следить за выполнением работ и эффективно управлять объектом недвижимости.

Пандемия существенно изменила запросы собственников объектов коммерческой недвижимости и девелоперов к «начинке» своих зданий и архитектурным решениям. По оценке младшего партнера, руководителя отдела малых креативных проектов Blank Architects, главного архитектора Александры Разиной, потребители к такого рода переменам были готовы уже давно, а вот владельцы тех же торговых центров, например, не считали необходимым к ним прислушиваться. Пандемия это изменила: человек, пережив карантин, на первое место ставит вопросы безопасности, совмещения потраченного времени и получения большей выгоды, саморазвития и заботы о семье. Большинство, сидя на самоизоляции, осознали, что качество жизни не зависит от потребления. Да, привычка что-то покупать осталась, и большинство рады возможности вновь пройтись по магазинам, но все же приоритетными желаниями в 2020 году стали удобный и симпатичный уголок для работы, соблюдение мер безопасности для сохранения своего здоровья, экономия личного времени и получение положительных эмоций от времяпрепровождения. Термины «торговый центр» и «шопинг» совсем скоро утратят свою силу, уверена эксперт. Experience Mall — будущее рынка торговой недвижимости!

Главная ставка при проектировании общественных мест делается опять же на безопасность: в центре открытые, просторные, светлые, хорошо вентилируемые пространства с интуитивным планом, мягкими линиями, простой и понятной навигацией, правильно проектируемые входные группы, стоп-точки, площадки, перетекающие в ландшафты. Идеальный вариант, когда благоустройство территории является частью самого проекта. Запрос сегодня идет на полноценный комьюнити-центр, который содержит и культурные, и общественные функции, и где станет особенно важна атмосфера. В будущем будут приветствовать именно такие места, убеждена госпожа Разина. Что касается магазинов, то они все больше начнут трансформироваться под шоурумы и предлагать покупателю не просто товар, но и эмоции от соприкосновения с ним.

Один из самых верных способов подпитывать положительные эмоции, дефицит которых явно проявился во время карантина COVID-19, это путешествия. Первый месяц снятия ограничений стал долгожданным событием для гостиничного рынка — пусть пока скромный, но все же поток внутренних туристов позволил гостиницам и апартаментам получить необходимый для дальнейшей работы доход. И если традиционные отели по-прежнему сетуют на недостаток посетителей, то современные форматы размещения не всегда могут предложить свободные номера. Возьмем, для примера, апарт-отели: с одной стороны, поток клиентов за последние полгода просел, но в целом процент заполнения даже в самое пиковое время пандемии не падал ниже отметки в 60%.

Сегмент апарт-отелей достаточно новый для России, и для Москвы особенно. В столице их практически нет, хотя ее рынок считается одним из самых перспективных для развития. «Популярность апарт-отелей удивляет,— признается директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов.— Спрос на апартаменты настолько высок, что сказывается на текущих продажах реализуемых проектов. Действующий апарт-отель YE`S Mitino в 2020 году показал загрузку в 75%. Это в том числе повлияло на то, что в проекте YE`S Botanica, ввод которого запланирован на конец текущего года, уже раскуплено 72% апартаментов. В 2021 году в Москве появится третий апарт-отель YE`S Technopark. К слову, его продажи уже составляют 84%!

Данный формат размещения активно развивается с 2014 года. Преимущественно в Санкт-Петербурге: именно тогда у нас появился там первый объект — YE`S Hoshimina. За 2019 год объем сегмента апарт-отелей в СПб составил 9,8 тыс. апартаментов, а это 329 тыс. кв. м. Популярны они в основном у частных инвесторов, которые приобретают апартаменты в качестве постоянного пассивного дохода. В структуре предложения гостиничного рынка апарт-отели занимают 81%. На момент 2023 года в СПб ожидается ввод порядка 24 тыс. кв. м таких апартаментов, что превышает ввод объектов гостиничного сегмента на 20%. Конечно, к этому периоду основная конкуренция будет идти за арендатора, но востребованность апарт-отелей в этом отношении достаточно высока. Его успешность в первую очередь зависит от трех основных факторов — локации, надежности девелопера и компетенции управляющей компании,— подчеркнул эксперт.— За шесть лет сегмент заметно эволюционировал: если раньше нас спрашивали про высоту потолков и планировку, то сегодня интересуются доходностью и компетенциями УК. Портрет инвестора изменился кардинально, сегодня именно на них приходится 90% всех продаж в наших апарт-отелях».

В сентябре 2020 года в СПб начнет работу новый проект сети — апарт-отель YE`S Marata на 1200 апартаментов. Свободных апартаментов на сегодняшний день в нем нет. По франшизе в 2021 году откроется апарт-отель YE`S Astana в Нурсултане. Интересно, что 15% покупателей апартаментов в этом отеле — собственники помещений текущих проектов. Вера представителей рынка коммерческой недвижимости и различных отраслей бизнеса в огромный потенциал сегмента апарт-отелей позволяет говорить о том, что подобные проекты продолжат появляться и дальше, причем не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других городах как нашей страны, так и СНГ. Спрос на апарт-отели — один из трендов нашей новой реальности.

Среди всех новых трендов, которые сегодня заметно выделяются на рынке, необходимо сосредоточиться на диджитализации и гибких офисных пространствах, подчеркнул президент Becar Asset Management, один из основателей РГУД, член правления Ассоциации инвесторов Москвы Александр Шарапов. О возможности работать удаленно еще до пандемии мечтали 99% людей. При этом 44% компаний не допускали такого формата сотрудничества, а 40% компаний уже предлагали своим работникам частичную занятость в офисе, а частичную — дома. Теперь же, когда люди несколько месяцев провели практически взаперти, выросла ценность живого общения. 66% жалуется на недостаток традиционной коммуникации. Компании, подстраиваясь под современные вызовы времени и запросы своих сотрудников, начали активно пробовать эффективно существовать в гибких офисных пространствах. Коливинги и коворкинги продолжат активно завоевывать свою долю на рынке, уверен эксперт.

За последние пять лет именно гибкие офисные пространства составляют конкуренцию классической аренде. И это несмотря на то, что их доля на офисном рынке насчитывает всего чуть более одного процента. Коворкинг прочно укрепился в рабочем пространстве, став полноценным элементом деловой экосистемы, считает исполнительный директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group Евгений Овчинников. При этом объем рынка гибких рабочих пространств на сегодняшний день составляет всего 206 тыс. кв. м от доли всех качественных офисных площадей в Москве. Причина роста популярности этого формата для работы заключается в том, что основными его арендаторами перестали быть фрилансеры и независимые работники. Ранее они составляли 70% запросов на размещение. Сегодня их не более 20%. Причем изменилась ситуация не только в России за время пандемии, но и во всем мире. Арендаторами гибких офисных пространств все чаще становятся крупные компании. Такие игроки рынка, как «Яндекс», например, сидят в коворкинге: с февраля 2020 года компания арендует гибкое офисное пространство BussinessClub в башне «Око» делового центра «Москва-Сити», подчеркнул эксперт.

Пандемия коронавирусной инфекции привела к тому, что изменились и потребности крупных компаний. Игроки рынка стремятся заниматься основным видом своей деятельности и при этом не думать о капитальных затратах на аренду офисного помещения или подстраиваться под жесткие условия арендодателя. Услуга предоставления комфортного, функционального, безопасного и функционального, но при этом небольшого и гибкого офисного пространства под ключ вышла на рынок и с каждым днем все больше укрепляет свои позиции. Карантин не только ускорил диджитализацию традиционного офисного рынка, но также создал спрос на сервисных операторов по управлению гибкими офисами для крупных корпоративных клиентов.

Офисы и логистика действительно остаются самыми востребованными и перспективными отраслями на рынке, в том числе и для инвесторов. С точки зрения восприятия инвестиций именно эти два сектора недвижимости характеризуются низкой чувствительностью к негативным изменениям экономической конъюнктуры. К ним также можно добавить коворкинги, жилье и такие альтернативные направления для размещения, как дома престарелых и студенческие общежития. «В целом же все стратегии инвестирования и управления объектами больше идут в соответствии со стратегией Value Add, как самой успешной для получения высокой доходности,— рассказывает инвестиционный директор RE UFG Wealth Management Тимур Переверзев.— Никто точно не может сказать, что произойдет дальше. Впервые за долгое время кризис, который мы переживаем, является внешним для экономической системы, а не внутренним, как это было в конце 90-х годов или в 2008 году. Предпосылки развития пандемии и их возможное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране кладутся в основу одного из трех возможных сценариев инвестирования. Все они находятся под контролем Международного валютного фонда.

В первом сценарии описаны хорошие возможности для стратегии Value Add: пандемия взята под контроль в третьем квартале 2020 года, прайм ставки остаются стабильными, происходит замедление развития рынка недвижимости до тех пор, пока резкий отскок к докризисным показателям не вернется в 2021 году, низкая стоимость заемных средств. Второй сценарий отличается только тем, что сроки сдвигаются на четвертый квартал 2020 года: ставки умеренно снижаются, возможное улучшение на рынке недвижимости произойдет в 2021 году, а полное восстановление — в 2022-м. Ну и третий сценарий — самый негативный и неблагоприятный для инвесторов. Речь идет о новой волне коронавируса, пандемии новых вирусов, в результате чего государство не справляется со всеми своими обязательствами, и рынок захватывает череда банкротств. Этого сценария, конечно же, боятся все, поэтому мы говорим о защитных активах. Здесь стоит отметить, что недвижимость всегда считалась и остается защитным активом в любом инвестиционном портфеле».

Несмотря на то что будущее предсказать невозможно и сценарий на случай негативного развития ситуации подготовлен, эксперт настроен оптимистично. Прежде всего потому что многие тренды, которые проявили себя во время пандемии, формировались задолго до печальных событий. Шеринговая экономика, деглобализация, изменение производственных цепочек, логистика последней мили, развитие онлайн-торговли — все это уже было и являлось частью цифровой экономики. Пандемия ускорила развитие этих трендов. Во-вторых, мир, в котором мы живем, уже не такой, каким был в том же 2008 году, взять хотя бы низкие процентные ставки и существенное сокращение закредитованности игроков рынка недвижимости. Это выгодно отличает нас от ситуации, которая была 12 лет назад. И третий момент — относительно быстрая скорость принятия правительствами стран решений по ликвидации распространения кризиса. В 2008 году к падению экономики никто не был готов. Все эти предпосылки позволяют говорить о том, что повторения сценария кризиса 2008 и 2014 годов у нас уже не будет.

Конечно, говорить о полной перезагрузке рынка коммерческой недвижимости, как и всей российской экономики, пока рано, но первые шаги в этом направлении уже сделаны. Инвесторам не стоит зацикливаться на одном секторе и рассматривать свои вложения в комплексе: и в офисном, и в складском рынке, например, есть проверенные продукты, а торговую недвижимость, судя по всему, ждут удивительные перемены, о которых современный потребитель давно мечтает. Рынок жив и продолжает меняется в зависимости от тех вызовов, которые готовит ему время. Ну а перезагрузка начинается с самого себя.

Директор отдела конференций:
Мария Синдинская +7 (495) 797-69-70

Продюсер:
Екатерина Осипова +7 (903) 660-42-01

Взаимодействие со СМИ:
Римма Дюжева +7 (963) 777-29-88

По вопросу приглашения:
Анна Габриелян +7 (963) 976-10-57

Партнеры

Партнеры

Информационные партнеры

Информационные партнеры