Рассчитывающей минимизировать свое присутствие на российском рынке американской группе Morgan Stanley удалось достичь принципиальной договоренности о продаже торгцентра «Галерея» в Санкт-Петербурге. Стоимость сделки может превысить 80 млрд руб., что сделает ее крупнейшей на рынке недвижимости. Но новому собственнику — консорциуму Mubadala и РФПИ — не стоит ждать увеличения рыночной цены объекта, предупреждают консультанты.
Фото: Давид Френкель, Коммерсантъ
Фото: Давид Френкель, Коммерсантъ
Mubadala совместно с РФПИ может выкупить у Morgan Stanley торгцентр «Галерея» у Московского вокзала в Санкт-Петербурге. Об этом “Ъ” рассказали три консультанта на рынке недвижимости и источник, близкий к одной из сторон. Один из собеседников “Ъ” пояснил, что принципиальная договоренность о заключении сделки уже достигнута, но ее параметров он не раскрыл. В Mubadala на запрос “Ъ” не ответили. В РФПИ и Morgan Stanley от комментариев отказались.
Mubadala — инвестиционный фонд, основанный правительством Абу-Даби (ОАЭ). Стоимость портфеля инвестиций превышает $226 млрд, это активы в недвижимости, ритейле, строительстве, инфраструктуре и других областях. В 2013 году фонд договорился о вложении совместно с РФПИ более $7 млрд в проекты в России. В числе инвестиций — 25% аэропорта Пулково, сеть онкологических центров, 22,5% «Русской фитнес группы» (сеть World Class). На прошлой неделе партнеры также закрыли сделку по инвестированию $40 млн в онлайн-кинотеатр ivi.
Общая площадь торгового центра «Галерея» — 192 тыс. кв. м, пригодная для аренды площадь — 93 тыс. кв. м. По данным «Infoline-Аналитики», это самый посещаемый торгцентр Санкт-Петербурга: в 2018 году в нем побывало более 29 млн человек. Объект был открыт в ноябре 2010 года, стоимость строительства составила более $500 млн, из которых $338 млн в качестве кредита предоставил Сбербанк. Первоначально собственником «Галереи» выступала группа Meridian Capital, подконтрольная топ-менеджерам Казкоммерцбанка Евгению Фельду и Аскару Алшинбаеву. Morgan Stanley выкупил этот объект в начале 2012 года за $1,1 млрд. Сделка считалась одной из крупнейших на рынке коммерческой недвижимости России. По оценке партнера Colliers International Станислава Бибика, сейчас стоимость «Галереи» составляет $1,3 млрд (83,8 млрд руб.). Он называет этот актив трофейным. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова называет справедливой рыночной ценой объекта 60–70 млрд руб.
Mubadala и РФПИ не первые интересанты по покупке «Галереи». Morgan Stanley активно пытается продать объект с весны 2018 года. В разное время среди возможных претендентов на приобретение этого актива назывались компании Fort Group, Malltech и Сбербанк (см. “Ъ” от 24 апреля). Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров называет ключевой проблемой «Галереи» высокую стоимость актива, в которой капитализирован высокий трафик и арендные ставки. По его мнению, потенциал дальнейшего роста цены объекта практически отсутствует. «Поэтому,— не исключает господин Бурмистров,— покупка "Галереи" может быть интересна только структуре, готовой к длинному горизонту инвестирования в обмен на стабильно высокий арендный доход». По его словам, инвестиционные фонды из стран арабского мира обычно подходят под эти критерии.
В мае 2019 года Morgan Stanley сообщила о планах по частичному уходу из России, в первом квартале 2020 года группа планируют подать в Центробанк заявление о прекращении банковской деятельности. Инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев объясняет, что любые российские объекты для Morgan Stanley — зона риска: корректировка их стоимости из-за колебаний рубля может существенно понижать стоимость всех ее активов. Для инвестора из ОАЭ покупка «Галереи» может быть интересна за счет наличия гарантий или собственного видения, согласно которому ситуация в России улучшится, считает эксперт. Еще одним возможным мотивом Mubadala для приобретения «Галереи», по мнению господина Цогоева, могут стать другие проекты с Morgan Stanley в долгосрочной перспективе. После продажи «Галереи» в российском портфеле Morgan Stanley останется половина площадей в торгово-развлекательном центре «Метрополис» (205 тыс. кв. м) на севере Москвы.
Семья Гуцериевых лишилась участка
Конъюнктура
Структуры азербайджанского AF Holding выкупили у банка «Траст» АО «Русинком», на балансе которого находится 21,7 га земли на Варшавском шоссе у станции метро «Аннино». Это следует из данных ЕГРЮЛ: гендиректором компании в сентябре стал Ильяс Мохнатов, который, по сообщению азербайджанских СМИ, занимался вопросами аренды помещений на строительном рынке Eurohome — одном из активов AF Holding. По информации одного из консультантов рынка недвижимости, азербайджанский холдинг консолидировал на Варшавском шоссе 35 га. Ранее на этой площадке группа «Сафмар» семьи Михаила Гуцериева планировала строить развлекательный парк Universal Studios. В августе 2017 года газета «Ведомости» сообщала, что проект строительства парка перенесен в Новую Москву: там строит А101 — девелоперская компания семьи Гуцериевых.