Греция высшего разряда

Греция едва ли не более всех других европейских стран пострадала от кризиса: цены на недвижимость упали почти в два раза. Но вот что интересно: на этом фоне самая дорогая курортная недвижимость почти не потеряла в цене. Для покупателей вилл на берегу моря — это по большей части иностранцы — не так важна экономика страны, как ее климат, в том числе политический. А с этим у Греции все нормально, в отличие, например, от Турции или Египта.

Выход из минуса

Мировой кризис больно и жестко ударил по экономике и благополучию Греции — страны, традиционно известной туризмом и покупкой жилья для жизни, аренды, удовольствия. Согласно отчету PwC за 2016 год, количество сделок с недвижимостью в стране упало за последние восемь лет на 72%, а цены на нее — почти в два раза, на 45,2% с поправкой на инфляцию.

Чтобы несколько нормализовать ситуацию, правительство в разы сократило количество выданных разрешений на строительство (12,5 тыс. в 2016 году против 70-80 тыс. в докризисный период 2004-2007 годов ежегодно). А также ввело по примеру соседних Испании и Португалии льготы по получению ВНЖ нерезидентами Европейского союза. Суть программы заключается в том, что при покупке недвижимости стоимостью от €250 тыс. автоматически выдается виза на пять лет с возможностью пролонгации для собственника, его супруга и детей до 18 лет. При этом не существует никаких серьезных ограничений — ни территориальных, ни для физических, ни для юридических лиц.

Принятые антикризисные меры стали спасительными, сохранив страну от финансового коллапса: уже в 2016 году Банк Греции зафиксировал падение цен на жилую недвижимость всего на 0,46% (а с учетом инфляции динамика даже в плюс), что можно назвать самым низким показателем с момента дефолта. Согласно данным Европейской комиссии, в прошлом году экономика даже пережила небольшой рост на 0,3%, и эта тенденция продолжится (на 2,7% в 2017 году и 3,1% в 2018-м).

Впрочем, количество предложений на рынке жилья по-прежнему высоко, что является сдерживающим фактором для инвестирования в девелоперские проекты Греции. Другим "тормозом" стала недружелюбная покупателю налоговая политика.

"С начала мирового кризиса налоги повышались семь раз. Если в 2009 году собственники недвижимости в Греции заплатили €500 млн налогов на недвижимость, то в 2016 году было собрано уже €3,5 млрд",— комментирует ситуацию Вадим Оришак, исполнительный директор Bosco Properties. Налог на содержание недвижимости является прогрессивным и начисляется в зависимости от стоимости жилья (см. таблицу)

Секторы роста

Эксперты по-разному оценивают состояние экономики страны: закончился кризис или нет и какие перспективные направления для инвестирования сегодня существуют. Так, председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева позитивно оценивает возможность покупки некоторых видов недвижимости, в частности элитной и особенно коммерческой: "Для инвесторов наиболее привлекательны гостиницы. Спрос настолько значителен, что в некоторых районах уже сейчас ощущается нехватка номерного фонда. Поскольку туристическая индустрия в Греции ежегодно растет, инвесторы видят отличные перспективы для реализации проектов. На данный момент по всей Греции реализуется более 250 проектов. Средняя доходность для отелей составляет 5-6%. Но есть и более выгодные предложения — например, продается отель с доходностью выше 7% и номерным фондом более 1 тыс. комнат".

Солидарна с ней Екатерина Никитина, консультант отдела зарубежной недвижимости Knight Frank: "Крупные инвесторы проявляют интерес к покупке на островах отелей как под управлением оператора, с минимальной вовлеченностью в бизнес-процесс, так и без управления, для самостоятельного ведения бизнеса. Для сдачи в аренду в основном приобретаются апартаменты в Афинах, где недвижимость пользуется спросом среди туристов, студентов и местных жителей. Цены на апартаменты с высококачественной отделкой в престижном районе Афин в новом жилом комплексе с бассейном начинаются от €500 тыс.".

А вот Вадим Оришак не видит особой привлекательности в Греции и предлагает переключиться на Испанию или Италию: "Ситуация в экономике остается непростой — платежеспособность местного населения невелика, что сказывается на низкой доходности от аренды. Также следует добавить высокие налоги и в целом нестабильный до настоящего момента налоговый режим. Кроме того, банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам".

Специалисты из Греции рисуют более позитивную картину: за последние четыре года в национальную экономику было инвестировано не менее €6 млрд преимущественно крупного немецкого, китайского и канадского капиталов. Русские если и совершали нечастые значимые сделки, то для своих личных нужд или расширения бизнес-портфеля, как, например, предприниматель Иван Саввиди, ставший владельцем части порта Салоники, или олигарх Дмитрий Рыболовлев, купивший за €100 млн частный остров Скоприос. Впрочем, среди основных преимуществ инвестирования называются все те же "туристические причины": 6 тыс. км прибрежной линии, 300 солнечных дней в году, уникальная природа и многовековая история. Очевидно, именно это, по мнению греческих аналитиков, и заставило иностранцев пополнить бюджет на покупку жилья на рекордные €122,3 млн в период с января по август 2016 года.

Среди наиболее перспективных районов для покупки жилья остаются острова Санторини, Миконос, Корфу, Крит, престижные столичные районы Вула и Вулягмени. А также Пелопоннес, где развивается проект элитной недвижимости Navarino Residences в Коста-Наварино.

Рядом с пляжем и оливами

Проект Navarino Residences является ведущим объектом элитной греческой недвижимости на сегодняшний день. Он расположен в Мессинии, на юго-западе Пелопоннеса, а общая площадь его составляет 1 тыс. га и делится на пять отдельных курортных зон. В настоящей момент уже построены отель со всей необходимой инфраструктурой (ресторанами и кафе, конференц-залом, спа и фитнес-центром, двумя 18-луночными гольф-полями на 71 пару каждое) и начинается вторая очередь — виллы и апартаменты.

Первая часть будущего жилого квартала будет называться Sea Dunes и состоит из 22 одноэтажных коттеджей площадью от 650 до 1 тыс. кв. м с правом собственности владельцев. Площадь крытых террас составит 200-400 кв. м, а площадь участка — не менее 20-30 соток. Он находится на первой береговой линии в 50 м от моря, рядом с "черепашьим" пляжем. Любоваться черепашками никто не запрещает, однако это соседство накладывает некоторые ограничения. В августе, когда черепахи выходят на берег откладывать яйца, запрещается включать яркий свет в прибрежном ресторане. Дело в том, что черепахи возвращаются в море на лунную дорожку и искусственный свет может их дезинформировать и направить совсем в другую сторону.

Другой район будущего строительства получил название Olive Grove — он находится по соседству с оливковыми рощами. Виллы тут поскромнее (250-550 кв. м), площади участков меньше (15-17 соток), а вид с собственной террасы — на поле для гольфа или знаменитую Наваринскую бухту, что, по мнению девелоперов, компенсирует отдаленность от моря. Дух места заряжен его историей: именно в этой бухте в 1827 году произошла одноименная битва, положившая конец турецкому игу: греческая армия с коалицией союзников (в состав которой входила и Россия) разгромила войска Османской империи, вследствие чего обрела независимость.

Стоимость вилл в проекте Navarino колеблется в диапазоне от €2,5 млн до €10 млн, при этом в каждой из них предусмотрена индивидуальная планировка по желанию клиента. Застройщиком выступает группа TEMES — девелопер в сфере развития территорий и оператор частной и туристической недвижимости элитного класса.

Для жизни, а не инвестиций

На сегодняшний день инвестиции в Коста-Наварино уже составили €600 млн, а к концу реализации вырастут минимум в два раза. Поэтому сейчас как никогда курорт ждет прихода покупателя, в частности возвращения российского. Но что получает частный инвестор в случае покупки тут жилья?

Евгениос Дендринос, директор по развитию компании TEMES, не отрицает, что доходность от покупки жилья в Коста-Наварино несколько ниже, чем в среднем по Европе, в силу специфики сезона в Греции и невозможности использовать дом круглый год. С другой стороны, налоги при покупке недвижимости (в отличие от налогов на владение) в стране сегодня значительно снижены — в среднем с 10% до 3%, что делает сделку привлекательнее на старте.

Впрочем, в любом случае приобретать такую недвижимость имеет смысл только для собственного проживания, а не для частных инвестиций. Даже притом, что суточная аренда в высокий сезон доходит до €15 тыс., а заполняемость практически стопроцентная, доходность составит 3-4% годовых, а срок окупаемости — 25-30 лет.

Суть покупки жилой недвижимости в Коста-Наварино является исключительно эмоциональной. Несмотря на все уверения сотрудников проекта, транспортная доступность тут оставляет желать лучшего. Расположенный в 46 км аэропорт Каламаты принимает в основном европейские чартеры и лоукостеры. В действительности, чтобы добраться до Navarino Residences, нужно прилететь в Афины, а потом добираться до места назначения на машине еще 300 км. Для покупателей элитного сегмента это не проблема, но зачем, если есть Испания, Италия или даже те же греческие острова, гораздо ближе расположенные к крупным транспортным хабам. 300 солнечных дней в году — преимущество, которым может похвастаться, пожалуй, любая из стран средиземноморского и ионического бассейнов.

На самом деле покупатель полюбит Navarino Residences за тихое, безмятежное времяпрепровождение, рекреационную зону, возможность уединения и медитации и тонкий стиль. Именно так и определяет преимущества проекта Евгениос Дендринос: "Для наших клиентов важны качество услуг, склад ума и философия девелопера, уважительное отношение к окружающей среде и местным жителям, им важно почувствовать нечто настоящее, а также стабильность в смысле безопасности и надежности. Несмотря на кризис, который пережила страна, общий уровень безопасности тут увеличился, что можно считать парадоксом современной истории. Так что Греция — гавань стабильности в смысле безопасности и надежности для семьи".

Дина Назарова