Спрос всю осень топчется на месте, объем предложения продолжает расти, сроки сдачи то и дело переносятся, а цены даже при условии роста стадии строительной готовности идут вверх далеко не так охотно, как раньше — такие выводы эксперты делают, подводя предварительные итоги 2016 года. Правда, впереди еще традиционный декабрьский ажиотаж, но на него в нынешнем году рассчитывают отнюдь не все: без новогодних чудес он состояться не может, а пока вместо них наблюдаются отягощающие рынок факторы.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Четыре года ничего не строить
Многочисленные поправки в ФЗ-214, которых за год эксперты насчитали более 60, казалось бы, сделают свое дело и поднимут цены в следующем году. Однако сейчас участники рынка в таких прогнозах осторожны как никогда. "Самый главный вывод, который можно сделать в 2016 году: общерыночный объем спроса практически не меняется, так как платежеспособность населения не растет,— отмечает Дмитрий Котровский, партнер "Химки Групп".— И теперь этот объем продолжает распределяться по все большему и большему количеству новых проектов как в Москве, так и в области".
Эту мысль продолжает Дмитрий Власов, заместитель генерального директора RDI: "Сейчас, к сожалению для девелоперов, конкуренция между ними растет быстрее интереса населения к недвижимости". Эксперт приводит в пример Ленинский район, где расположены три самых крупных проекта его компании — "Ново-Молоково", "Южное Видное" и "Южная долина". Общий объем текущих проектов в этой локации составляет примерно 8 млн кв. м, и нереализованными остаются 4,5 млн кв. м. "А в течение 2017 года рынок может пополниться еще девятью проектами общей площадью 2 млн кв. м",— добавляет он.
Всего же, по данным Дмитрия Котровского, в процессе строительства в Москве и области сейчас находится более 20 млн кв. м жилья, или около 400 тыс. лотов. "При этом в 2015-2016 годах объем поглощения на первичном рынке составил 100-110 тыс. лотов",— замечает он и добавляет: даже если спрос сохранится на текущем уровне, все, что сейчас строится, будет продаваться не менее четырех лет. И это без учета тех квартир, которые построены за последние два-три года, но еще не проданы.
Еще одна тенденция последних двух лет — возрастание доли нераспроданных квартир в домах, введенных в эксплуатацию — сейчас она составляет порядка 30%. "Это "молодая" вторичка, конкуренция которой со строящимися проектами будет возрастать",— полагает эксперт.
Она опять тянет нас вниз
На таком фоне никого уже не удивляет тот факт, что каждый новый проект, который появляется в локации, выходит в реализацию на уровне котлована — и старается выйти дешевле, чем тот, который вышел на уровне котлована, к примеру, полгода назад. "Проекты оптимизируются заранее, еще на стадии проектирования и запуска, чтобы максимально снизить стоимость квадратного метра",— полагает Роман Строилов, руководитель управления продаж Tekta Group. Итог: оптимизация вторых тормозит первых, а сзади уже горячо дышат в спину третьи, приготовившие шоковые стартовые цены и соглашения с банками о маркетинговой ипотечной ставке.
Наблюдая за этими ценовыми гонками, покупатели логично приходят к выводу, что счастливый момент покупки можно бы и отложить, и переходят в режим ожидания, причем у одних он добровольный, а у других — вынужденный. У первых имеются деньги на депозитах и небеспочвенная надежда на снижение цен. У вторых сбережения в дешевеющей американской валюте, и сюда же присоединяются потенциальные ипотечные заемщики, отбракованные банками: селекция в последние месяцы ужесточилась, и не только по признаку платежеспособности клиента, но даже и по некоторым жилым проектам, которые раньше получали одобрение едва ли не в автоматическом режиме.
А тут еще старая добрая мина замедленного действия: цены на вторичном рынке неспешно, но с пугающей стабильностью устремились вниз. Юлия Антясова, руководитель офисов "Таганский" и "Новогиреево" "МИЭЛЬ--Сеть офисов недвижимости", приводит пример: "В июле 2015 года на продажу была выставлена трехкомнатная квартира в Измайлово общей площадью 64 кв. м с изолированными комнатами и кухней 8 кв. м на среднем этаже за 10,75 млн руб.". Эксперт отмечает, что на тот момент обозначенная собственником цена была выше рыночной более чем на 10%: ее можно было продать примерно за 9,5 млн руб., причем за эту стоимость нашелся реальный покупатель. Однако продавец отказался от сделки, показы продолжались, и в итоге в декабре 2015 года цена предложения была снижена до 9 млн руб., а в марте 2016 года — до 8,5 млн руб. "Покупатель нашелся лишь в сентябре 2016 года,— говорит Юлия Антясова.— В итоге квартира была продана за 8,35 млн руб.".
Представим себе, что вторичная квартира продается с целью купить другую, в новостройке — дисконтирование неминуемо, так что на новое приобретение денег в итоге может и не хватить. Некоторые застройщики, понимая, что во взглядах покупателей вторички они вряд ли могут что-либо изменить, разрабатывают программы по компенсации такого дисконта за счет специальной скидки — лишь бы не упустить клиента. Ведь кредитную нагрузку никто не отменял, и, значит, продажи надо вести любой ценой.
Подарки, аукционы и повышение цен
На декабрьский всплеск, подобный тому, что случился в 2014 году после подскока курсов валют, участники рынка новостроек не рассчитывают, но все же приготовили специальные предновогодние предложения — на тот случай, если они пригодятся. В четырех домах, которые застраивает компания "Лидер Инвест", покупателей ждут подарочные машино-места в подземных паркингах, бесплатный ремонт под чистовую отделку, скидки до 7% и даже 1 млн руб. В квартале ONLY весь декабрь можно купить апартаменты с улучшенной отделкой по стоимости стандартной. "Экономия при этом составит от 150 тыс. до 500 тыс. руб. в зависимости от площади приобретаемого апартамента",— замечает Евгений Большаков, коммерческий директор Central Properties. Дизайнерскую отделку от английского архитектурного бюро Scott Brownrigg готовы подарить и в ЖК "Сколково Парк", а те, кому интереснее заняться ремонтом самостоятельно, могут приобрести здесь квартиру свободной планировки с 15-процентной скидкой.
В проектах RDI предлагают не самые традиционные варианты — в частности, здесь переняли практику, которую первыми на городском рынке новостроек опробовали новосибирские застройщики, так называемый тест-лайф. В ЖК "Загородный квартал" покупатели могут попробовать пожить в комплексе некоторое время, чтобы понять, насколько он им подходит. А те, кто рассматривает для себя уже упоминавшийся высококонкурентный Ленинский район, вправе поучаствовать в другой акции — "Аукцион квартир" — и предложить застройщику свою цену. Не факт, конечно, что она будет значительно ниже, чем по стандартному прайсу, но все же шанс выиграть интересную скидку имеется.
Есть, правда, и такие застройщики, которые придерживаются принципиально иной маркетинговой политики: если твой проект успешен — не давай скидок, иначе вызовешь подозрения у покупателя. Так считает Иван Иванов, руководитель проекта "Фили парк", где к декабрю подготовили небольшое повышение цен.
В целом любая жилая недвижимость — это разовая и дорогая покупка, в большинстве случаев совершающаяся с помощью ипотеки, и человек к ней приходит тогда, когда он готов, резюмирует гендиректор компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев. "Сейчас в связи с затовариванием рынка сложилась такая интересная тенденция, когда снижение цен прикрывают словами "скидка" или "акция",— поясняет он.— В этом году нет акций, как в прошлые годы, а есть снижение цен, которое все по умолчанию выдают за маркетинговые ходы".
Чудеса под Новый год
Этот, мягко говоря, не самый оптимистичный настрой поддерживают и другие наблюдатели. "В 2016 году мы отметили тенденцию замедленного роста цены на строящиеся объекты,— говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки".— Если раньше от котлована до сдачи рост стоимости квартир составлял около 30%, то сейчас 20-22% считаются нормальным показателем". Кроме того, в прошлые годы цены повышались каждый месяц, а сейчас условно можно выделить только четыре стадии, на которых это происходит: котлован и нижние этажи, средние и высокие этажи, внутренняя отделка и отделка фасада и, наконец, повышение на финальной стадии.
Не добавляют позитива и мониторинги сроков сдачи объектов: в "МИЭЛЬ-Новостройках" в июне выяснили, что примерно в 20% корпусов сроки сдачи переносились один раз на квартал, а в 9% случаев такое происходило уже дважды и срок задержки составил от трех месяцев до полугода. "Практически каждый пятый корпус на сегодняшний день не укладывается в заявленные сроки",— утверждает Наталья Шаталина. Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая приводит еще более печальные данные: из 52 жилых и апартаментных комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию в первом полугодии текущего года, в 30 проектах передвинули сдачу на более поздние сроки.
На этом фоне прогнозы на 2017 год выглядят разноречиво. В сегменте "премиум" все в первую очередь зависит от стабильности российской валюты, заявляет Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse. "Если рубль будет укрепляться и расти вверх, то все покупатели, которые ждали подходящего времени для покупки, активизируются",— уверен он.
Дмитрий Котровский предполагает, что на рынке недвижимости нас ожидает один из самых грустных декабрей за последнее десятилетие. "Движение будет в тех проектах, где цена ниже, а скидки — больше",— считает он. Положительный сценарий и очереди в отделы продаж, по мнению эксперта, возможны только в том случае, если произойдут сразу четыре предновогодних чуда: резко начнет укрепляться рубль, банки анонсируют снижение депозитных ставок в 2017 году до 5-7%, а рыночные ставки по ипотеке снизятся хотя бы до 9%, причем на вторичном рынке тоже. Последнее из чудес должно заключаться в стабилизации геополитической ситуации в мире — настолько, что это начнет отражаться на мировой экономике. "Ведь проблема снижения покупательской способности не только экономическая, но и психологическая,— замечает он.— Люди не верят в стабильное будущее".
Впрочем, напоминает Мария Литинецкая, в конце 2015 года тоже никто не рассчитывал на рекордные продажи, и на это были основания: снижение ВВП по итогам 2015 года, сдержанные прогнозы по экономическому росту, неопределенность с продлением программы субсидирования, которая изначально действовала только до марта 2016 года. "Однако результаты оказались куда более радужными и абсолютно точно превысили наши самые смелые прогнозы",— заявляет эксперт. Вполне возможно, что в 2017-м, который к тому же предшествует году президентских выборов и чемпионату мира по футболу, волшебство повторится снова.