На Урале завершается программа ипотеки с господдержкой. Представители строительной отрасли отмечают, что продление программы на 2016 год в среднем увеличило количество ипотечных сделок на 10–12%, что позволило поддержать спрос и реализовать готовящиеся к вводу в эксплуатацию объекты. Окончание программы строители воспринимают сдержанно, прогнозируя стабильный спрос на ипотеку без субсидирования. Это связано со сформировавшейся к концу года незначительной разницей между рыночной ипотечной ставкой и ставкой с господдержкой.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Снижение показателей
По итогам 2015 года в Свердловской области в эксплуатацию было сдано рекордное по объемам количество жилья. Так, по данным министерства строительства и развития инфраструктуры региона, за прошлый год в эксплуатацию введено порядка 2,5 млн кв.м жилья, что превышает показатели 2014 года почти на 60 тыс. кв.м. Однако сегодня можно говорить о снижении ключевых показателей отрасли в 2016 году. Например, по данным ведомства, по итогам трех кварталов в регионе сдано в эксплуатацию около 1,3 млн. кв.м жилья. Тогда как по итогам аналогичного периода в 2015 году в области было введено в эксплуатацию 1,7 млн кв.м жилья, что на 24% превосходит сегодняшние показатели.
Участники строительного рынка связывают падение объемов с экономической ситуацией. «Итоги рекордного 2015 года связаны с тем, что строительство объектов началось еще до экономического кризиса. Объектов, строительство которых началось в 2014 году, а ввод в эксплуатацию ожидался в 2016 году, стало на порядок меньше, при этом часть из них перешла в статус долгостроя», — объясняет коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров. По его словам, существенную роль в снижении показателей сыграл и административный фактор. «С начала 2016 года ряд градостроительных функций перешел с уровня муниципалитета на уровень области, что привело к организационным сложностям. Многие девелоперы постарались ввести свои объекты в эксплуатацию по схеме 2015 года», — убежден господин Музафаров. Среди других факторов, объясняющих падение показателей, участники рынка называют снижение покупательной способности. «Спрос на жилье сократился примерно на 50%. Застройщики останавливают проекты, которые не успели запустить в продажу, и продают склад недвижимости, введенной в эксплуатацию», — отмечает директор компании Prinzip Геннадий Черных.
В течение года в региональном минстрое неоднократно подчеркивали, что по итогам 2016 года в области планируется сдать 2,3 млн кв.м жилья. В конце октября в ходе выездного заседания с крупнейшими застройщиками полпред президента в УрФО Игорь Холманских призвал девелоперов увеличить темпы и объемы застройки. «Если говорить по Свердловской области, то это 4,3 млн кв.м, в Екатеринбурге — порядка 1,5 млн кв.м», — озвучил желаемые результаты господин Холманских. Между тем участники рынка воспринимают подобные заявления с осторожностью. «Не нужно ставить цель построить какое-то определенное количество метров. Строить нужно столько, сколько рынку необходимо. По нашим оценкам, для Екатеринбурга пока достаточно 600–700 тыс. кв.м нового жилья в год», — убежден господин Черных.
Сдерживаемое падение
Существенным фактором, позволившим замедлить темпы снижения показателей по вводу жилья в эксплуатацию, стало продление программы ипотеки с государственной поддержкой (решение о продлении программы было принято в конце февраля). По данным Центрального банка России, на 1 октября в Свердловской области было выдано почти 19 тыс. ипотечных кредитов объемом около 30,6 млрд руб. За аналогичный период 2015 года было выдано 14 тыс. кредитов на общую сумму 22,6 млрд руб. «В январе-феврале, когда люди пытались „запрыгнуть в последний вагон” и решить свой квартирный вопрос на выгодных условиях, сделки по ипотеке с господдержкой составляли 69% от общего числа ипотечных сделок. Весной и летом этот показатель колебался в пределах 45–55%, а сейчас снова превышает 70%», — резюмирует директор агентства недвижимости «Атом» (входит в строительную корпорацию «Атомстройкомплекс») Юлия Луканина.
«В текущем году доля ипотечных сделок сохранилась на уровне 2015 года. В начале года этот показатель был значительно ниже — 30–35%, однако с продлением программы ситуация выровнялась, а в некоторые месяцы доля и вовсе достигала 62%», — рассказывает господин Музафаров. Кроме того, по его словам, строительство поддержала и программа лояльности, введенная некоторыми банками. «Помимо программы госсубсидирования ставок по ипотеке в 2016 году некоторые банки предоставляли кредиты по особым условиям с приемлемыми процентными ставками и отсутствием тех ограничений, которые предусмотрены программой с господдержкой. В 2015 году по этим программам ставки были гораздо выше», — напоминает он. По словам Геннадия Черных, продление программы увеличило количество сделок на рынке недвижимости. «Продление программы поддержало спрос на рынке. По нашим оценкам, к общему количеству сделок по ипотеке прибавилось 10–12% сделок по программе ипотеки с господдержкой», — резюмировал он.
Повышенный спрос на ипотеку фиксировали и представители банковского сектора. «В начале года доля ипотеки с господдержкой доходила до 50% в объеме выдач. Если сравнивать показатели третьего квартала 2016 и 2015 года, то в регионе мы выдали на 21% больше кредитов с субсидированием по объему и на 26% по количеству», — рассказывает управляющий Уральского филиала ВТБ24 Сергей Кульпин. «В январе-феврале кредиты в рамках программы господдержки составляли до 80% от всех ипотечных кредитов. В марте-июне наблюдался более высокий спрос на вторичное жилье — до 70% от общего числа выдаваемых кредитов», — комментирует заместитель управляющего филиалом Абсолют-банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева. Участники банковского рынка признаются, что весной подавляющее большинство игроков было убеждено в том, что отмена программы «обрушит» объемы продаж. «В начале года ипотеку с господдержкой было трудно заместить какими-то простыми маркетинговыми инструментами со стороны банков. Но к концу года ситуация стала меняться. Для сравнения: в Райффайзенбанке на Урале в октябре лишь 15% выдач новых ипотечных кредитов пришлось на ипотеку с господдержкой, в то время как в конце прошлого года доля составляла порядка 50%», — подчеркивает начальник отдела продаж ипотечных кредитов Уральского регионального центра Райффайзенбанка Наталья Брусницына.
Самостоятельное развитие
Несмотря на завершение программы госсубсидирования, застройщики и банкиры не склонны драматизировать ситуацию и в целом отрицают возможность развития негативных сценариев. «Доля продаж через ипотеку в компании „Брусника” стабильно держится на уровне 50%, и, безусловно, ипотека с господдержкой помогла строительной отрасли. Однако сейчас ключевая ставка снизилась, разница с субсидированной ипотекой есть, но она несущественна. Поэтому мы прогнозируем стабильный спрос на ипотеку», — убежден директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Сергей Антонов. С ним согласен директор по продажам и маркетингу компании «Первостроитель» Александр Скорин, который уверен в том, что сформировавшаяся ставка на ипотеку без господдержки делает продукт доступным для 60% потенциальных покупателей. «В 2016 году доля сделок на покупку квартиры с привлечением ипотечных средств составила 44%, из них 99% ипотечных сделок совершаются по программе государственной поддержки. Несмотря на то что программа близится к завершению, резкого увеличения ипотечных сделок пока не наблюдается. По итогам октября данный показатель равнялся 46%», — говорит Руслан Музафаров. О возможном «проседании» спроса участники рынка задумываются, однако уверены в его скоротечности. «В сегменте жилья экономкласса доля ипотеки составляет примерно 80–90%. Окончание программы не окажет сильного влияния на ситуацию — проседание спроса будет временным, и оно должно компенсироваться скачком спроса в период окончания программы», — рассуждает Геннадий Черных.
В банковском секторе существенных изменений не ожидают. «В этом году средние цены на вторичную недвижимость снижаются медленнее, чем в прошлом году и входят в боковой тренд. Цена на недвижимость в ближайший год существенно не изменится. Колебания будут минимальны, в районе 5%», — рассуждает господин Кульпин. В оптимистичных прогнозах его поддерживают и другие участники рынка. «Завершение программы господдержки ипотеки не повлияет на ситуацию на первичном рынке недвижимости негативно. Влияние оказывает ключевая ставка Центробанка. По прогнозам, в 2017 году она будет на уровне 9–9,5% годовых. Это даст банкам возможность держать ставки по ипотечным кредитам на уровне 11–12% годовых, что соответствует докризисному периоду. В этом случае для поддержания спроса на ипотеку субсидии от государства не потребуются», — прогнозирует госпожа Ковалева. В прогнозах на окончание года представители банковского сектора расходятся. «Мы не ждем особого всплеска интереса к программе господдержки потенциальных заемщиков в конце года, но рассчитываем на сохранение текущих объемов кредитования после отмены программы», — делятся в Райффайзенбанке. В Абсолют-банке, напротив, ждут ажиотажа. «По итогам октября доля кредитов, выданных в рамках программы господдержки, составила уже 60%. В конце ноября и декабря она будет расти. К концу года прогнозируем ажиотажный спрос», — заверила госпожа Ковалева. В основном участники рынка объясняют возможность возникновения ажиотажа тремя причинами: завершение программы, снижение ставок и предновогодний спрос.
По мнению экспертов, льготное кредитование позволило участникам рынка адаптироваться к новым рыночным условиям, скорректировать предложения и сохранить динамику строительного процесса на приемлемом уровне. «Но очевидно, что льготное кредитование в текущих условиях не может выступить драйвером для дальнейшего роста. Рост ипотечного кредитования за последний год не привел к росту продаж на рынке, а лишь увеличил долю сделок с ипотекой до 50%. Но рынок новостроек еще никогда не был столь зависим от банковского сектора», — констатирует руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По мнению эксперта, рост продаж, основанный лишь на доступных кредитах, не ведет к качественному развитию отрасли. А на фоне экономического спада и вовсе становится серьезным риском для устойчивого развития.