Инерция докризисных лет, когда в регионе было начато большинство строительных проектов, подходит к концу: уже в первом квартале этого года на юге России наметилась тенденция к снижению объемов ввода в эксплуатацию жилья. В следующем году регион может столкнуться с дефицитом жилья в новостройках.
Уже не до рекордов
На протяжении последних лет сфера строительства жилья в России развивалась рекордными темпами: в 2014 году, по данным Росстата, было введено 84,2 млн кв. м жилья, в 2015 году — 85,35 млн кв. м жилья. Однако в первом квартале этого года ввод жилья в России сократился на 16,3%. В большинстве регионов Юга эта тенденция также заметна (см. инфографику). Девелоперам приходится приспосабливаться к новым условиям работы на рынке и жесткой конкурентной борьбе за каждого клиента. Как отмечает гендиректор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов, предложение превышает спрос, объем продаж значительно ниже, чем в предыдущие годы, цены падают, себестоимость растет. «Основную долю сделок на рынке составляют ипотечные сделки с господдержкой,— комментирует гендиректор АО «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев.— Те застройщики, которые вследствие кризиса испытывают трудности с финансированием проектов, остановили стройки или перешли на низкие темпы строительства». В особенно сложной ситуации, по мнению гендиректора компании «Нефтестройиндустрия-Юг» Геннадия Ушакова, оказались строители, которые работают с использованием кредитных ресурсов, тогда как компании, сохранившие финансовую независимость, могут не только поддерживать текущие проекты, но и запускать новые.
Несмотря на то, что в период кризиса закладывается существенно меньше проектов, чем раньше, такие примеры в регионе все же есть. Так, портфель закрепленных проектов ГК «Патриот» в Ростове-на-Дону составляет около 1,5 млн кв. м жилья, их реализация займет больше десяти лет. Среди наиболее масштабных проектов и комплексная реновация территории аэропорта Ростова-на-Дону, которую разработала ГК «Кортрос». В ее рамках планируется построить на участке 400 га около 4 млн кв. м, включая 750 тыс. кв. м социальных объектов, 350 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Объем инвестиций составит порядка 200 млрд руб. Впервые на рынок Ростова-на-Дону в этом году выйдет и СК «Неометрия», кроме того, компания запустит новый проект на Кубани. Также новые проекты в регионе планируют реализовывать «Нефтестройиндустрия-Юг», «Кубаньжилстрой».
Курс на экономию
Одной из тенденций строительного рынка является увеличение доли жилья экономичного класса в общем объеме вводимого жилья. Такие объекты пользуются стабильным спросом. Например, в ГК «Патриот» объем продаж по итогам первого квартала 2016 года превысил объем аналогичного периода 2015 года на 20%. «Рост обусловлен выводом на рынок квартир с полной чистовой отделкой. Они пользуются большим спросом, потому что в них сразу можно жить, без отдельных затрат на ремонт»,— рассказал Сергей Анискин, руководитель единой региональной дирекции «Патриот-девелопмент Юг».
По словам Андрея Шумеева, сейчас на рынке жилой недвижимости наиболее востребованы небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры и квартиры-студии. «Сегодня люди хотят квартиры меньшей площади и, соответственно, за меньшие деньги, а наша задача состоит в том, чтобы сократить площади максимально разумно, разработать для них удачные планировки и т. д.,— рассказала Варвара Ротмистровская, директор риэлторской компании «Магистрат-Дон», генерального риэлтора объектов ГК «Патриот» в Ростове-на-Дону.— Сейчас мы предлагаем покупателям новые планировки — это „однушки” по советскому стандарту площадью 33 кв. м и „двушки” площадью 44 кв. м».
Чтобы удержать доступные цены на жилье, многим застройщикам пришлось существенно проработать структуру расходов. «Мы не повышали цены реализуемых квартир. Так, стоимость 1 кв. м — от 35 тыс. руб.,— рассказал руководитель объединения застройщиков Юга «ВКБ-новостройки» Сергей Геращенко.— Добиться этого удается за счет сокращения издержек при строительстве жилых домов. Кроме того, проведена оптимизация и активизация системы продаж. В результате темп роста продаж квартир в городах Краснодарского края и Ростове-на-Дону за первый квартал 2016 года составил 116% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года».
Заметного экономического эффекта можно добиться при внедрении новых технологий в таких сегментах, как производство инженерного оборудования и фасадных материалов, а также в электротехническом оборудовании, утверждает Сергей Канаев, генеральный директор ООО «Кубаньжилстрой». В СК «Неометрия» главное внимание уделяют усилению финансового контроля и снижению излишних затрат, которые до кризиса практически не ощущались. «Например, в некоторых случаях не закупаем материалы впрок, а грамотнее планируем их расходование,— отметил гендиректор СК «Неометрия» Борис Юнанов.— Это дает возможность не замораживать денежные средства». Вместе с тем, как предупреждает Борис Юнанов, занимаясь оптимизацией расходов, необходимо четко помнить о приоритетах. «Так, мы принципиально не экономим на качестве строительства и оплате труда работников — это основа и репутация компании»,— подчеркнул эксперт.
Больше правил
Помимо экономических факторов на развитие строительного рынка в регионе оказывают существенное влияние и законодательные изменения. Власти пытаются добиться большей прозрачности и цивилизованности рынка, однако в ряде случаев такие инициативы встречают неоднозначную реакцию участников рынка и экспертов.
С 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения в ст. 222 ГК РФ, которые отдают более широкие полномочия муниципалитетам в борьбе с самозастроем. Теперь самовольные постройки органы местного самоуправления могут сносить без решения суда. Ряд экспертов поддерживают такие нововведения: «Самовольные постройки должны быть снесены,— считает Андрей Шумеев.— Во-первых, нельзя быть уверенными в их безопасности. Во-вторых, эти объекты возводятся без получения соответствующих технических условий, а их обеспеченность энергоресурсами, водоснабжением и водоотведением не рассчитана на строящееся количество квартир. В-третьих, самовольное строительство жилых домов приводит к недобросовестной конкуренции среди застройщиков, поскольку стоимость реализуемых квартир в таких домах значительно ниже за счет более низкой себестоимости строительства».
С другой стороны, как отмечает Андрей Смехунов, такое решение повлечет за собой увеличение административной ренты, поскольку появился еще один рычаг давления на малый бизнес. Важен и социальный аспект: «Если обманутые граждане, которым были проданы доли в таком незаконном жилом доме, уже въехали в свои квартиры, то кто бы что ни говорил, но выселить их на улицу, в никуда, и снести дом в один день просто невозможно»,— утверждает Сергей Канаев. В ООО «Национальная юридическая компания „Митра”» указывают также на то, что ранее муниципальные власти обязаны были обращаться в суды для решения вопроса о сносе, и суды далеко не во всех случаях удовлетворяли такие требования. По мнению Геннадия Ушакова, если самовольная постройка отвечает требованиям безопасности, то ее можно использовать как объект под остро необходимые городу социальные нужды.
Еще одним спорным моментом в отношениях властей региона и застройщиков зачастую является строительство сопутствующей инфраструктуры. «Строительные компании всегда были и останутся локомотивами по сбору налоговых отчислений в бюджеты всех уровней. За эти средства и должны строиться социальные объекты, школы, детские сады и поликлиники»,— считает Геннадий Ушаков. По мнению эксперта, нельзя переложить бремя строительства объектов социальной сферы на строительные компании. «Школа на 1 тыс. мест стоит 1 млрд руб., это неподъемные цифры для большинства застройщиков. Эти меры приведут к сокращению объемов строительства и, самое главное, к сокращению рабочих мест».
По мнению Сергея Анискина, наиболее оптимален вариант, когда девелопер в рамках своего жилого проекта строит объекты социнфраструктуры по муниципальному контракту. Город выступает заказчиком и автоматически получает объект на баланс. А девелопер сразу проектирует школы, поликлиники и детские сады так, чтобы они органично сочетались с жилой застройкой, и самостоятельно возводит их параллельно с жилыми объектами. «Раньше застройщики пытались каким-то образом избегать строительства социальной инфраструктуры, но мы считаем, что практика, которая сложилась в последние годы, правильная — на определенное количество жильцов должно быть необходимое количество школ, детских садов, поликлиник. Это обычная европейская практика. Например, в Финляндии работают такие же принципы: при разработке проекта планировки большой территории цена земельного участка поднимается, но город берет у владельца участка 60% от этой добавленной стоимости себе и за счет этого строит социальную структуру»,— делится зарубежным опытом Андрей Шумеев.
Мало и дорого
Существенно изменят расстановку сил на рынке и готовящиеся изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве. Законопроект выдвигает новые требования к размеру уставного капитала, страхованию. В результате количество компаний-застройщиков сократится, а объемы вводимого жилья упадут, прогнозирует гендиректор ООО «Славяне», председатель совета саморегулируемой организации «Союз „Строители Ростовской области“» Алексей Костин. В целом по рынку произойдет укрупнение строительного бизнеса, поскольку мелкие компании будут вынуждены его покинуть, отмечает Андрей Шумеев. «Эти меры не уберегут вкладчиков от недобросовестных компаний, а только серьезно удорожат стоимость строительства, и, соответственно, строители жилья будут перекладывать это бремя на конечного покупателя»,— считает Геннадий Ушаков.
По мнению Сергея Канаева, с большой долей вероятности в будущем рынок ждет дефицит жилья. Это может привести к росту цен для конечных покупателей. Для поддержки рынка, по мнению Андрея Смехунова, помимо доказавших свою эффективность субсидируемой ипотеки и военной ипотеки, нужны меры и по развитию вторичного рынка: «Каждая сделка на вторичном рынке вызывает цепочку сделок, и в итоге эти деньги все равно окажутся на первичном рынке». По словам Алексея Костина, сейчас застройщики остро нуждаются в недорогих кредитах, сокращении платы за техническое присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций и доступном рынке земельных участков под строительство. Сергей Канаев считает, что стоило бы возродить госпрограмму «Стимул», когда застройщик мог привлечь средства через АИЖК и имел возможность гарантированно продать построенные площади по государственной цене, близкой к себестоимости. Именно такая схема поддержала стройиндустрию во время кризиса 2008–2009 годов.