Создание комфортной и современной городской среды в Петербурге неотделимо от работы с историческими объектами. Но работать в центре становится все сложнее: проекты могут быть отменены практически на любой стадии. В результате, как указывают девелоперы, страдает бюджет города, из которого компенсируются затраты инвесторам и приходится оплачивать содержание экономически неэффективных зданий.
В городской застройке есть места, где старое не выдерживает под натиском нового
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Этой весной в Петербурге определились с судьбой нескольких объектов, о которых много говорили в последнее время. Завершился спор вокруг блокадной подстанции на набережной Фонтанки. Объект группа ЛСР планировала реконструировать под отель, а Совет по культурному наследию решил включить ее в реестр объектов культурного наследия. И хотя пока не до конца понятно, как именно будет использоваться здание, однозначно, что ЛСР построить апарт-отель по своим замыслам не сможет. Компания планировала инвестировать в возведение апарт-отеля $50 млн. По сообщениям в СМИ, ЛСР в рамках проекта до его отмены затратила на модернизацию трамвайно-троллейбусного движения 400 млн рублей. На слуху и ситуация с комплексом зданий Конюшенного ведомства. Город фактически остановил инвестпроект и принял решение передать объект Музею истории Петербурга. Стоимость проекта инвестором оценивалась в 6 млрд рублей, а уже понесенные затраты — в 1,2 млрд рублей.
Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко, выступая перед депутатами Законодательного собрания города в середине апреля, заявил, что аппетиты, которые были допустимы для застройщиков в историческом центре еще пять лет назад, сегодня уже воспринимаются как другая реальность. "Реальность, в которой возможны перемена участи для Конюшенного ведомства, Митрофаньевского кладбища, Баболовского парка и дискуссия о судьбе блокадной подстанции", — сказал он.
С точки зрения девелоперов, ситуация с блокадной подстанцией и Конюшенным ведомством — примеры вопиющего отношения к инвесторам, которые еще больше повышают риски реализации проектов в центре и увеличивают нагрузку на бюджет. Представители градозащитного движения на этот вопрос смотрят иначе, называя упомянутые объекты положительными примерами сохранения исторических объектов.
Центр риска
Реализовывать проекты в исторической среде становится все сложнее и сложнее, говорят представители девелоперов. "Это непрогнозируемые риски, связанные как с изменением законодательства, когда государство внезапно может что-то поменять, и проект, по сути, надо будет начинать заново, так и с деятельностью градозащитников", — говорит генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
По мнению генерального директора группы компаний "Ханса" (Hansa Group) Олега Баркова, подавляющее большинство решений об отмене инвестиционных проектов, связанных с историческими объектами, принимается под влиянием того или иного градозащитного движения. И сложившаяся практика в этом вопросе крайне негативно влияет на инвестиционный климат города. В результате сегодня, отмечает он, для любого здравомыслящего инвестора проект в историческом центре Петербурга является крайне рискованным.
По оценке вице-президента группы компаний Springald Виталия Никифоровского, потери от прекращения реализаций проектов под влиянием представителей градозащитного сообщества и общественных движений исчисляются десятками миллиардов рублей. "Это только подтвержденные потери, без репутационных рисков, которые повысят размер в разы, если не в десятки раз. Редко кто принимает во внимание, но после прекращения инвестсоглашения мало того, что город обязан возместить инвестору потраченные средства, но еще должен принять на баланс здания, которые находятся в плачевном состоянии, вложиться, если не в ремонт, то хотя бы в консервацию. Это сотни миллионов рублей для каждого здания, а потом объекты еще предстоит содержать. Поэтому, если мы слышим, что город компенсирует инвестору миллиард рублей, — это верхушка айсберга, по факту город потратит суммы как минимум раза в два-три больше", — говорит он.
"Градозащитники — сообщество немногочисленное, но очень шумное. Создается такое ощущение, что злонамеренные девелоперы только и мыслят о том, как бы разрушить исторический центр, а градозащитники только и делают, что грудью у них на пути встают. Отсюда складывается превратное мнение как у граждан, так и у инвесторов, которые тоже с изрядным скепсисом начинают смотреть на весь этот процесс", — обращает внимание Николай Пашков.
Договоренности теряют силу
Представители девелоперского сообщества недоумевают: город может расторгнуть достигнутые договоренности на любом этапе. "Мы видим, что решение об отмене проекта или смене концепции может быть принято практически на любом этапе его реализации. Да, пока еще не было прецедентов, когда это происходило уже на этапе строительства. Но есть случаи, когда у инвестора на руках действующее разрешение на строительство. Это означает, что проект реализуется в рамках законодательного поля. Если это не так, то значит, и разрешительная документация была выдана с нарушениями, что по логике вещей должно приводить к соответствующим кадровым решениям", — говорит господин Пашков.
Бизнес задается вопросом: неужели возможно, что выполненные обязательства со стороны компании-инвестора также могут не учитываться? Так, по словам представителя инвестора, планировавшего реконструировать особняк Мордвиновых, Сергея Владимирова, проект был остановлен уже после согласования его в КГИОП и исполнения инвестиционных обязательств — строительства здания больницы и ввода в ее эксплуатацию. Напомним, компания планировала реконструировать здание на улице Глинки, 4, в котором ранее размещалась детская больница, в апарт-отель. "Законодательство в нашем городе предельно конкретное. Изумляет правоприменительная практика этого законодательства. Депутатский запрос может привести к тому, что у абсолютно прозрачного и законным образом оформленного проекта начинают приостанавливать разрешение на строительство, начинаются проверки надзорных органов", — утверждает Виталий Никифоровский.
Шанс на новую жизнь
"Уход инвестора — это всегда потеря возможности для новой жизни исторического объекта. Это следует считать не победой градозащиты, а поражением для всего города и его жителей. В победы я бы записал тщательно выстроенную работу с инвестором, которая приводит к результатам: реставрации, реконструкции, преображению и новому прочтению городского пространства. Это можно было бы считать заслугой — как профессионального сообщества, так и городских властей", — считает генеральный директор ГК "Унисто Петросталь" Арсений Васильев.
На практике измененная концепция проекта не всегда означает активное производство работ по сохранению исторического объекта. Координатор НОД "Живой город" Дмитрий Литвинов считает, что ситуации, когда дальнейшие работы по восстановлению не производятся, носят единичный характер. Одним из таких примеров является дом Шагина на набережной Фонтанки. По словам господина Литвинова, чаще всего такие ситуации возникают, когда инвестор не желает пересматривать свой подход, а передача другой компании невозможна. Пример благополучного разрешения спора — Фрунзенский универмаг, в случае с которым обошлось без радикальной реконструкции.
"Обычно такие случаи стараются не предавать огласке — инвесторы в основном локальные, и им ни к чему проблемы с властями. Показательный и публичный пример — Конюшенное ведомство. Но он не единичен. В конце 2000-х погиб инвестпроект компании Ruric AB по освоению территории бывшего училища ВТУ ЖДВ на углу улицы Глинки и набережной реки Мойки, на слуху Апраксин двор, где состав участников менялся несколько раз", — перечисляет господин Никифоровский. Кроме того, среди примеров, когда остановка инвестиционного проекта не пошла на пользу, можно назвать Охтинский мыс, Аракчеевские казармы, дом Шагина, объект на Сытнинской, 9-11.
Поиски решения
Однако, несмотря на все перечисленные проблемы, по сравнению с "нулевыми" годами конфликтных ситуаций в историческом центре, а также с проектами уплотнительной застройки стало меньше на порядок, утверждают представители градозащитного движения. По мнению Дмитрия Литвинова, связано это не только с изменением городской градостроительной политики, но и с появлением в конце "нулевых" ряда новых городских законов, в том числе об охранных зонах, о зеленых насаждениях общего пользования. "Сыграло свою роль и изменение состава Законодательного собрания, в котором сторону жителей и градозащитников в конфликтах с застройщиками теперь принимают не только "традиционно градозащитные" фракции", — добавляет он. Заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов хотя и согласен, что за два-три последних года споров стало меньше, но говорит, что их все еще остается достаточно много. "При этом за исключением отдельных случаев в целом бизнес-сообщество стало решать больше проблем в диалоге", — подчеркивает он, добавляя, что вместе с тем городская градостроительная политика по-прежнему не доформулирована и не сбалансирована.
"Реально оценивая наши возможности и ресурсы, становится понятно, что об эффективном сохранении исторического наследия можно будет говорить только при достижении компромиссных решений. Активная позиция градозащитного сообщества в нынешнем виде приводит только к консервации процесса разрушения, но не к сохранению или реконструкции. Я с уважением отношусь к представителям градозащитных движений, уважаю их право отстаивать свою точку зрения. Однако мы должны избегать ситуации, при которой хвост виляет собакой", — говорит генеральный директор ГК "Ханса" Олег Барков.
"Для России Петербург может быть даже единственный город, историческая часть которого спланирована и построена в соответствии с европейскими принципами того времени. В этом он выгодно отличается от других российских городов по структуре городской ткани и типологии застройки. С другой стороны, если искусственно останавливать процесс приспособления исторических зданий под современное использование, это не пойдет им на пользу, что тоже надо понимать. То здание, которое не востребовано под современные нужды и не приносит доход собственникам, естественно, будет ветшать и разрушаться. Здесь нужен разумный баланс между сохранением, бережным отношением, воссозданием и реновацией исторического центра", — соглашается Николай Пашков.