Начавшийся в прошлом году кризис изменил бизнес-модели и клиентов логистических операторов, и самих операторов. Баланс затрат и доходов у многих компаний кардинально изменился. Долларовые статьи расходов резко увеличились. Речь в первую очередь идет о тарифах на аренду, в частности, складских площадей, которые в России традиционно были долларовыми.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Например, в начале 2014 года официальная средняя ставка аренды склада в Московской области составляла $125-135 , или примерно 4-4,5 тыс. руб. за квадратный метр. Несложно подсчитать, что сейчас она автоматически повысилась до 8-9 тыс. руб. из-за скачков курса доллара, то есть затраты на аренду выросли в два раза.
Новая ставка является абсолютно неподъемной для бизнеса. Возникла "дыра в кошельке", которую никто не готов был латать за свой счет. Поэтому сейчас логистические операторы, их клиенты и девелоперы ведут жесткие переговоры, пытаясь найти баланс в новой ситуации. К сожалению, победивших не будет: всем придется чем-то пожертвовать, чтобы найти золотую середину и выстроить в условиях кризиса новые бизнес-модели выживания.
Смысл деятельности логистического оператора в любых экономических реалиях — получать прибыль от обработки грузов своего клиента на складе, взятом в аренду у девелопера. Получается, что у логистической компании всегда есть два контракта: один — с арендодателем в логопарке, второй — с клиентом. В условиях кризиса без четко планируемого дохода от работы по обслуживанию клиента логоператору становится очень тяжело поддерживать текущие, а тем более заключать новые дорогостоящие договоры аренды складских площадей. Рынок складских услуг и рынок аренды формируются клиентским спросом — сейчас это очевидно как никогда.
Только при наличии действующего контракта с клиентом (или победы в тендере потенциального клиента) логоператору стоит заключать договор аренды нужного для осуществления его профильной деятельности объема складских площадей. Только в этой ситуации деятельность принесет финансовую выгоду и будет иметь профессиональный смысл.
Процесс перехода в рублевое поле уже запущен. Но идти он будет небыстро: это вопрос, как минимум, двух следующих лет. Сегодня, по нашим прогнозам, около 30% арендодателей готовы перейти в рублевое поле. Однако международные игроки (например, Raven Russia, Immofinanz Россия и др.) все еще остаются в долларовой зоне. Но в перспективе девелоперы, ставки которых останутся на уровне 8-9 тыс. руб. за квадратный метр, будут работать себе в убыток.
Немного статистики. В 2014 году в Москве было построено около 2 млн кв. м новых качественных складских площадей. Из них около 0,7 млн кв. м площадей класса А остались невостребованными. Кроме того, нельзя забывать о том, что старые складские комплексы никуда не исчезли. Сегодня в Москве, по официальным данным, 10% складских площадей пустуют. А если учесть площади, которые формально арендованы, но пустуют (то есть у девелопера есть действующий или заканчивающийся договор аренды этих площадей, но у арендатора нет своего товара или товара его клиента и площадь фактически простаивает, требуя ежемесячной арендной платы), то, по оценкам экспертов логистического рынка, доля пустующих площадей в некоторых логопарках на первый квартал текущего года может достигать 20% и даже 30%, и это не нашло отражения в официальной статистике.
Такая ситуация привела к тому, что новые договоры аренды заключаются уже в рублях и зачастую по ценам ниже начала 2014 года. По нашей информации, есть контракты по 3,5-3,8 тыс. руб. за квадратный метр. Понятно, что компании, заключившие договоры аренды по таким низким рублевым ставкам, получают серьезные конкурентные преимущества на логистическом рынке. И фактически они начинают обрушивать старые долларовые соглашения, которые вынуждены продолжать поддерживать игроки рынка, ставшие заложниками предыдущих договоров с девелоперами.
Кроме того, многие площади на рынке, предлагаемые за доллары, по меркам складской недвижимости являются старыми. Восемь-десять лет для склада — это серьезный возраст. Десять лет назад объекты строили по другим стандартам качества, с тех пор существенно ужесточились требования пожарной безопасности и экологического надзора. Поэтому во многие объекты того периода сейчас необходимы серьезные дополнительные вложения. В то же время в строй введены новые площади, соответствующие всем сегодняшним техническим требованиям, и их можно арендовать дешево и за рубли. Понятно, на какие площади охотнее будут подписываться контракты.
В целом мы считаем, что сейчас идеальная ситуация, когда на складском рынке должен произойти окончательный перелом в пользу рубля — это именно то, о чем игроки логистического рынка говорят уже не первый год. Так, как это случилось с жилой недвижимостью, как происходило в предыдущий кризис с торговой недвижимостью. Теперь настала пора последнего оплота доллара — складов.