Несмотря на кризис, падение покупательной способности населения, сворачивание ипотечных программ и затоваривание рынка первичного жилья, многие девелоперы утверждают, что снижения цен ждать не стоит. О том, что будет с ценами, рассуждают участники рынка.
Екатерина Запорожченко, директор УК Docklands:
— Застройщики предлагают беспроцентные рассрочки, гибкую систему скидок и разнообразные акции. Данный инструмент продаж позволяет, не снижая цен на строящееся жилье, поддерживать спрос и интерес клиентов. В то время как получение ипотеки в банке становится проблемой, застройщики берут инициативу на себя и дают займы на срок, превышающий строительство, беря в залог построенное жилье. Мы не считаем, что цены в ближайшее время будут снижаться.
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена":
— Явного снижения цен не будет, только косвенное. В долларовом выражении они уже снизились очень сильно. Далее могут снижаться в реальном выражении. В номинальном — снижения не будет. Если такое происходит, это дает сигнал о непростой финансовой ситуации у застройщика. Так будут делать застройщики только в крайнем случае.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС":
— Полагаю, что ничего страшного не случится. Рынок найдет новый баланс довольно быстро, примерно за полгода. Что касается планов на будущее, то в ближайшее время будут выведены в продажу новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах. А вот о перспективах пока сказать сложно: мы будем еще раз анализировать ситуацию непосредственно перед предполагаемым выводом каждого проекта на рынок.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК "Теорема":
— Если компания имеет финансовый задел, какой-то запас прочности, то демпинговать она не будет. Есть устоявшиеся ценовые решения, обусловленные, в частности, себестоимостью строительства, желанием застройщика выдержать заявленное на старте качество проекта, целостность социальной среды жилого комплекса. Эти ценовые решения сильные компании сохранят.
Есть компании, которые закредитованы, у них нет достаточной финансовой "подушки", поэтому они, например, могут рассчитываться с подрядчиками квартирами. Это не есть хорошо для застройщика, потому что подрядчик, скорее всего, начнет продавать полученные квартиры дешевле, чем это делает девелопер. Кто-то дает длительные рассрочки на несколько лет на фоне обесценивающегося рубля или скидки по 20%. Это может говорить о том, что застройщику очень нужны деньги на стройку здесь и сейчас, а собственных ресурсов не хватает. Демпинг под видом экономически необоснованных рассрочек или прямых скидок вызывает вопросы относительно перспективы своевременного и качественного завершения строительства.
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
— Массовой тенденции к повышению цен на первичном рынке нет и в течение 2015 года не будет, так как застройщики находятся не в том положении, чтобы отпугивать покупателей увеличением цены. Незначительный рост стоимости квадратного метра (в пределах 5%) возможен лишь в эксклюзивных проектах либо на объектах, находящихся на высокой стадии готовности и где в продаже осталось небольшое число квартир. Чтобы стимулировать покупательскую активность, большинство застройщиков за счет снижения маржинальности своих проектов предоставляют значительный дисконт на жилые метры и улучшенные условия рассрочки.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, ЖК "Триумф Парк":
— Стоимость строительства возрастает, возможности для снижения цен с учетом различных акций у застройщиков ограничены, девелоперский бизнес далеко не сверхприбыльный, себестоимость строительства и сопутствующих расходов достаточно высока и не позволяет давать больших скидок покупателям. Кардинально условия продаж квартир от девелопера не изменились, но появились выгодные схемы рассрочки.
А вот демпинг должен как раз насторожить покупателя. В этом случае необходимо тщательно проверить, по какой схеме продается жилье, и если не по ДДУ, то все ли в порядке у застройщика с документацией.
Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК "Лидер Групп":
— Цены на квартиры в объектах, которые будут выводиться в продажу в 2015 году, будут ниже. Раньше мы видели, что даже на старте продаж стоимость квадратного метра была едва ли не соизмеримой с тем ценовым уровнем, который обычно достигается на высокой стадии готовности. Сейчас цены продаж на начале строительства будут более спокойными. Застройщики понимают, что рынок уже не такой "горячий" и будут "стартовать" с более разумными предложениями.
Если оценивать те объекты, которые уже выведены на рынок, то их стоит разделить на две группы. В первую попадают проекты, реализующиеся в городской черте, в популярных спальных районах. Для этих домов уменьшения стоимости ждать не стоит. Последние 15 лет спрос на квартиры в таких новостройках существенно превышает предложение. И этот тренд сохранится. Возможно, темпы роста цен будут ниже, чем в 2014 году, но дорожать это жилье будет все равно.
Вторая категория — это дома, строящиеся за КАД, к примеру, в районах Девяткино, Шушары, Кудрово. Сейчас в этих направлениях предлагают свои проекты многие застройщики. И здесь можно ожидать определенного снижения стоимости "квадрата". Но коснется оно, скорее всего, не самого ликвидного предложения. Цены на интересные квартиры вряд ли упадут.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест":
— Ажиотажный спрос на рынке ушел, и застройщики, ориентированные в первую очередь на "инвестиционных" покупателей, могут столкнуться с трудностями. При этом спрос на качественные проекты, нацеленные на рациональных покупателей, которые ищут недвижимость для себя, сохранится на хорошем уровне. Важны реальные преимущества того или иного объекта, удобство квартирографии, технические опции, наличие парковочных мест и инфраструктуры — для тех, кто собирается жить в новом доме, это гораздо ценнее, чем разовые маркетинговые акции и скидки.
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь":
— Рискну предположить, что цена квадратного метра в рублях останется примерно на нынешнем уровне. Потому что есть много предпосылок, чтобы она выросла и также много предпосылок, чтобы она упала. Для простоты скажем, что все факторы друг друга уравновесят и средняя цена составит примерно 100 тыс. рублей за квадратный метр.
Яна Долотова, директор направления "Новое строительство" АН "Итака":
— Уменьшение количества ипотечных сделок привело к значительному снижению продаж как у девелоперов, так и у агентств недвижимости. Покупательский спрос в 2015 году сократился в среднем на 20% и в марте, скорее всего, эта тенденция сохранится. Поддержку рынку может оказать субсидирование ипотечных ставок, но результаты будут заметны не раньше апреля. В связи с этим многие потенциальные покупатели временно отложили покупки в ожидании перемен к лучшему. Девелоперы, конечно, будут проводить разнообразные маркетинговые акции. Ряд крупных застройщиков уже начинает анонсировать скидки или специальные предложения. К слову, прирост средней стоимости квадратного метра в декабре-январе составил от 12 до 18%, но спрос, вероятно, скорректирует цены уже в ближайшие месяцы до додекабрьского уровня. Кроме того, застройщики будут "бороться" за покупателя путем увеличения комиссионного вознаграждения за продажи для посредников.
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
— В настоящее время застройщики не готовы снижать цены. В первую очередь это связано с увеличением себестоимости строительства (на 15-20%). Предоставляемые сейчас скидки больше относятся к стимулирующим мероприятиям, характерным для начала года. Например, на объекты Setl Group до конца февраля действовала скидка 20%, "Росстройинвест" и "Лидер Групп" предоставляют специальные цены на ряд квартир. Глобальное снижение цен на первичном рынке Петербурга в 2015 году вряд ли произойдет.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер":
— Наиболее вероятный сценарий — сохранение сегодняшнего уровня цен с разовыми повышениями, совпадающими с увеличением степени готовности проектов.
Скидки можно будет получить в рамках акций от застройщиков (8 Марта, майские праздники), а в пред- и постпраздничные дни (обычно это неделя до и неделя после) застройщики традиционно вводят дополнительные условия по акциям.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург":
— С одной стороны, на цены оказывает влияние некоторое снижение спроса, с другой — рост себестоимости строительства, поэтому динамика цен на рынке разная: по одним объектам цены растут, по другим — снижаются, по третьим остаются без заметных изменений. По объектам, находящимся в активной стадии строительства, большинство контрактов на поставку стройматериалов и оборудования уже заключено, поэтому серьезное повышение себестоимости им не грозит. Это позволяет застройщикам при необходимости сдерживать рост цен на квартиры.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь":
— С конца 2014 года постепенно нарастают факторы, которые подталкивают цены на квартиры вверх: девальвация рубля, а соответственно, повышение себестоимости строительства, удорожание кредитов для строительных компаний; раскручивание инфляционного витка. В 2015 году для некоторых застройщиков нависла угроза повторной оплаты подключения к электросетям вследствие финансовых проблем ОАО "Ленэнерго". В то же время рынок столкнется со снижением платежеспособного спроса, вызванного как сокращением реальных доходов населения, так и ограничением возможностей дополнительного финансирования — рынок ипотечного кредитования в первые месяцы года заметно сузился на фоне ужесточения банковских требований к заемщикам и объектам кредитования и возросшей процентной ставки. Вместе с тем рынок ожидает и сокращение объемов предложения — часть проектов, которые находятся в "бумажной" стадии, не будут торопиться выводить на рынок.
Но уже сейчас можно говорить о том, что тренд на повышение цены взяли основные застройщики, которые готовы отвечать как по срокам строительства своих объектов, так и по их качеству. С начала года средний уровень увеличения цен составил 10%, застройщики максимально оптимизируют затраты, сдерживая более стремительный рост цен.