Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург", в интервью корреспонденту Guide Святославу Федорову рассказала о состоянии рынка элитной недвижимости Петербурга, а также о том, что для покупателя элитной недвижимости важна не только локация и планировка квартир, но и архитектура объекта в целом.
Фото: Дарья Репникова, Коммерсантъ
GUIDE: На ваш взгляд, прослеживаются ли сегодня на рынке недвижимости Петербурга четкие различия между бизнес-классом и элитными объектами либо по-прежнему присутствует путаница?
ЕКАТЕРИНА ГУРТОВАЯ: К сожалению, эти классы путают большинство игроков рынка, включая застройщиков и тем более покупателей. Часть застройщиков стремится повысить уровень своих объектов в глазах покупателей, преподнести их в более высоком классе, независимо от того, какими они являются на самом деле. Это позволяет им дороже или больше продавать, потому что покупатель сегодня по-прежнему верит словам. В итоге экономкласс начинают позиционировать как комфорт, а комфорт перемещается в сегмент бизнес-класса и так далее.
Другой части застройщиков такие ухищрения в принципе не требуются. В их числе находится и наша компания, которая придерживается той позиции, что продукт говорит сам за себя. Даже в тех объектах, которые мы позиционируем как комфорт-класс, у нас по сравнению с объектами конкурентов потолки выше, паркинги лучше организованы, присутствует индивидуальное оформление мест общего пользования, ландшафтный дизайн.
Что касается элитных проектов, то ни застройщики, ни покупатели не знают точного определения этого сегмента недвижимости. Я вообще считаю, что в последнее время с точки зрения анонсирования перестали существовать два класса — эконом и бизнес. Весь эконом превратился в комфорт-класс. А все, кто строит жилье в центре города, стремятся назвать его элитным. Более того, появились новые сегменты — люкс, лакшери, которые позволяют выделить свой проект из ряда элитных.
G: Изменился ли по вашим наблюдениям спрос на элитную недвижимость за последний год?
Е. Г.: В этом году мы наблюдали два пика в кривой спроса — в начале года и осенью. В этот период на рынке были востребованы объекты абсолютно всех сегментов. И сейчас эта ситуация еще сохраняется. Понятно, что этот спрос не может быть бесконечным. Более того, сейчас мы одновременно "втягиваем" спрос из прошлого и из будущего. Причины такой ситуации — спад в экономике, падение курса рубля относительно бивалютной корзины. Это дополнительно стимулирует спрос как со стороны профессиональных инвесторов, так и со стороны тех покупателей, которые никогда и не мыслили себя в этой роли. Люди не доверяют банковской системе, а вкладывают свои деньги в жилье. Доказательство — объем продаж у всех застройщиков в этом году превышает показатели предыдущих пары лет. При этом мы не видим серьезного роста цен.
G: Как вообще менялись цены на элитную недвижимость в последние годы?
Е. Г.: Еще два года назад цены на объекты в сегменте элитной недвижимости практически не отличались друг от друга. Были лишь отдельные наценки на видовое жилье. Потом на рынок Петербурга пришли московские застройщики, которые резко повысили стоимость элитных объектов. Стали появляться проекты, где цена квадратного метра могла доходить до 300 тыс. рублей и выше. Компании позиционировали свой объект как суперэлитный и искусственно увеличивали цену. В итоге сегодня на элитном рынке в Петербурге создан широкий диапазон цен — от 120-130 до 500 тыс. рублей за "квадрат".
G: Для элитного проекта в первую очередь важна локация. Много ли в центре Петербурга мест, где можно осуществить такую застройку?
Е. Г.: Безусловно, они есть. Если взять Васильевский остров, Петроградскую сторону, то мы увидим много заброшенных домов, которые могли бы превратиться в элитную застройку. Кроме этого, большой потенциал у промышленных территорий, на которых можно провести редевелопмент и построить коммерческую и жилую недвижимость.
G: Архитектурная концепция элитного комплекса компании "ЮИТ Санкт-Петербург" "Смольный проспект" разработана под руководством известного испанского архитектора Рикардо Бофилла. Чем руководствовалась ваша компания, когда приглашала знаменитого архитектора — это дань моде или жизненно важная необходимость для проекта?
Е. Г.: Вы правы, что большинство застройщиков покупают имя известного архитектора, а не его проект. Мы не преследуем такой цели. Сила бренда компании ЮИТ на рынке Санкт-Петербурга при продажах жилья сильнее, чем имя любого архитектора. Нам нужен реальный проектировщик, который создаст проект интересный для наших покупателей. А мы знаем, что они не хотят жить в "стекляшках". С другой стороны, для нас проекты в центре города очень важны, в том числе и с точки зрения архитектуры. Мы не хотим выглядеть как компания, которая портит Санкт-Петербург. Мы хотим улучшать внешний вид города. Архитектура важна для любого нашего проекта, но для элитного — особенно.
Поэтому Рикардо Бофилл для нас не просто имя. Нам важно качество, которое он может обеспечить при проектировании. В отличие от большинства российских архитекторов, Рикардо Бофилл слышит заказчика. Вопрос не только в фасадных решениях, которые он предлагает, а в том, что он может в соответствии с внешним видом объекта сделать хороший дизайн мест общего пользования, ландшафта двора.
G: В чем особенность и оригинальность еще одного проекта компании "ЮИТ Санкт-Петербург" — "Чапаева, 16"?
Е. Г.: Этот проект, архитектурное решение которого выполнено в оригинальном историческом стиле северного модерна конца XIX — начала XX столетия, характерном для застройки Петроградской стороны, мы относим к бизнес-классу. Поэтому в этом комплексе по умолчанию есть полноценный подземный паркинг и высокие потолки квартир в три метра. Поскольку дом небольшой, уже существующая застройка не позволяет нам делать огромный двор с подземным двухуровневым паркингом, как, например, в нашем проекте "Смольный проспект". Поэтому на "Чапаева, 16" будет небольшой двор с качественным дизайнерским ландшафтом и, конечно, с детским игровым оборудованием финской компании Lappset. Предусмотренные решения позволят сделать двор цветущим и зеленым в течение всего календарного года.
G: Много ли клиентов компании "ЮИТ Санкт-Петербург", покупающих жилье в элитных комплексах застройщика, отдают предпочтение квартирам с полной чистовой отделкой "под ключ"?
Е. Г.: Отмечу, что мы сдаем квартиры во всех своих объектах в двух состояниях — с настоящей подготовкой под чистовую отделку (базовая финская отделка) и с чистовой отделкой "под ключ". В первом случае покупатель получает квартиру, в которой на стены нанесены все необходимые выравнивающие смеси. Что касается чистовой отделки, то, в комфорт-классе есть базовый пакет отделочных материалов, из которых наш покупатель может сделать выбор.
Мы предположили, что этот пакет отделки не будет подходить тем, кто покупает жилье в более высоком сегменте. Поэтому специально для покупателей жилья бизнес- и элитного класса мы его обновили, добавив сантехнику известных брендов, включили вместо ламината паркетную доску. Практика показала, что часть клиентов этим предложением заинтересовались. С другой стороны, мы видим, что огромное количество покупателей в бизнес-классе (как правило, речь идет о небольших квартирах) приобретают базовой пакет для чистовой отделки из комфорт-класса.
G: Присутствуют ли в ваших объектах квартиры с необычной планировкой?
Е. Г.: На самом деле, у нас очень много таких квартир. Это связано с тем, что у нашей компании в продаже появилось сразу несколько нестандартных объектов. Мы удивляем своих покупателей необычными планировками и элементами даже в домах комфорт-класса. Например, предлагаем квартиры с большими окнами, с террасами. Более того, во всех наших квартирах по новым проектам предусмотрены сауны. Например, в проекте Inkeri в городе Пушкине есть квартиры, расположенные на пятом, мансардном этаже. Потолок в такой квартире имеет наклон и в верхней своей точке достигает высоты четыре метра. Такое необычное объемно-пространственное решение очень привлекает наших будущих жильцов. Люди начинают думать об организации этого пространства как двухуровнего.
В проекте "Чапаева, 16" у нас вообще нет типовых квартир, кроме первых трех этажей. А выше в силу архитектурных особенностей — наличие террас, окон различной формы, эркеров — планировки комнат очень отличаются друг от друга.
В проекте "Смольный проспект" мы также будем удивлять своих клиентов квартирами с необычной планировкой. Наших покупателей порадуют большие террасы, высокие потолки в квартирах и другие элементы. В этом проекте есть две квартиры с очень высоким потолком — 4,3 м. Они расположены в башне, которая будет выходить на Тульскую улицу и Смольную набережную.
При этом наша задача в том, чтобы необычные элементы были функциональными. Часто необычной воспринимается квартира, в которой нет ни одного угла 90 градусов. Но удобно поставить мебель в таком жилье невозможно. Наша задача — делать максимально удобные и эргономичные квартиры, но с какими-то необычными элементами.