Рынок регистрации сделок с недвижимостью полон опасностей как для покупателя, так и для продавца. Чтобы избежать не только нервных ситуаций, но и застраховать себя от мошенничества с последующим изъятием честно приобретенного жилья, придется платить профессионалам — в противном случае от обмана не застрахована ни одна из сторон сделки.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если жилье выбыло из владения собственника помимо его воли
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
С конце 1990-х годов в России было принято несколько мер, призванных упростить процессы покупки-продажи жилой недвижимости: в разные годы были отменены обязательная нотариальная форма сделок и обязательное лицензирование риелторской деятельности, принят закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регламентирующий ведение единого реестра прав на недвижимость, был внесен ряд поправок в Гражданский кодекс.
До этого сделки с недвижимостью не регистрировались, а учитывались в районных администрациях и проектно-инвентаризационных бюро.
Нехватку оперативной и актуальной информации об объектах недвижимости должен был восполнить Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), созданный на основании упомянутого федерального закона в 1997 году. Это как раз тот государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях и наличие обременений на территории РФ.
Механизм несовершенен
Однако существующий механизм несовершенен и оставляет возможности для осуществления незаконных продаж и покупок жилья, а выписки из ЕГРП не являются панацеей.
"В законе о регистрации указано, кто и в каком объеме вправе получать информацию из ЕГРП, однако закон не содержит требований об обязательном получении выписок перед сделкой. Обязательно ее затребует нотариус, который удостоверяет сделку, так как на него возложена обязанность по проверке законности сделки, следовательно, он должен проверить сведения о правообладателе и имеющихся обременениях. Для лиц, совершающих сделку в простой письменной форме, то есть без нотариального удостоверения, в теории эти выписки также важны, но на практике необязательны", — замечает генеральный директор юридической компании 4R Group Михаил Бойцов.
По словам нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова, при оформлении сделок выписка ЕГРП не востребована по двум причинам. "Во-первых, она не отражает актуальной информации по объекту. Данные об обременениях проходят по процедурам внесения в реестр и появляются с задержкой. Иногда возможны выписки просто с неточной информацией об объекте. Несмотря на то, что ситуация постепенно меняется, рынок придумал страховку: расчет через сейфовую ячейку, когда продавец получает деньги только после регистрации бездефектного титула на покупателя. Но если на этапе покупки покупатель застрахован от рисков расчетом через ячейку, то после перехода права собственности без юридической экспертизы сделки есть все шансы остаться без жилья или получить пожизненного соседа. И выписка здесь ничем не поможет", — поясняет Алексей Комаров.
Дело покупателя
Старший юрист практики земельного права, недвижимости и строительства юрфирмы "Пепеляев Групп" Елена Крестьянцева добавляет: получение информации о приобретаемом объекте — это задача покупателя. "Многие обременения не являются препятствием для совершения сделок с объектами недвижимости, и сделка проходит регистрацию, независимо от того, известно об обременениях покупателю или нет. Получение выписки покупателем — это совершенно недостаточный минимум действий, которые покупатель должен совершить. Она совершенно не гарантирует, что право собственности продавца не будет оспорено с обратным эффектом", — уверена госпожа Крестьянцева.
Дело в том, что в отношении объектов, права на которые возникли до вступления в силу закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (июль 1997 года. — G) получить выписку невозможно, поскольку информации по таким объектам в реестре нет. "В этом случае может помочь запрос в БТИ, в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, а также в местную администрацию. Соответствующие запросы помогут собрать от третьих лиц копии правоустанавливающих документов на земельный участок или объект недвижимости. В государственном фонде данных, например, содержатся копии землеустроительных дел 1990-х годов. А в землеустроительные дела ранее подшивались в том числе постановления о предоставлении земельных участков. Только сбор и анализ этих документов помогут убедиться в правдивости утверждений продавца. К сожалению, иногда правоустанавливающие документы вообще невозможно найти", — констатирует юрист.
Недобросовестный покупатель без жилья
Кроме того, что из-за недостатка информации об объекте можно купить недвижимость с проблематичными обременениями, покупатель может оказаться и сам недобросовестным.
Гражданским кодексом установлено более десяти оснований для признания сделки недействительной, в том числе, если она противоречит закону, была совершена под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
"Покупатель недобросовестен, когда из обстоятельств совершения сделки он знал или должен был знать об отсутствии у продавца прав на объект. Добросовестному приобретателю недвижимость придется вернуть, если она приобретена безвозмездно. Если же недвижимость куплена, то вернуть ее придется, если действительный собственник утратил ее в результате хищения или иным способом помимо воли", — рассказывает Елена Крестьянцева из "Пепеляев Групп".
При этом термин "добросовестный приобретатель" относится только к последующему покупателю — второму и далее.
Если сделка, заключенная сторонами, признается незаконной или недействительной, то стороны обязаны вернуть друг другу полученное по сделке: продавец — деньги, покупатель — жилье. Если у сторон в связи с такой сделкой возник вред, суд принимает решение о размере возмещения. "Но законом установлены случаи, когда забрать имущество у покупателя нельзя, даже если сделка была незаконна. Гражданский кодекс установил условия добросовестности приобретателя и условия его квалификации", — замечает Алексей Комаров.
По его словам, судебная практика показывает, что покупатель для квалификации добросовестности должен принять все возможные меры осмотрительности при покупке жилья. В этом смысле простая письменная форма сделки считается неквалифицированной. Суды считают факт обращения к нотариусу или юристу проявлением добросовестности приобретателя и его желанием проверить все нюансы сделки.
Однако приобретатель не может быть признан добросовестным, если жилье выбыло из владения собственника помимо его воли. "Так, например, если были украдены документы или подделан паспорт владельца, жилье все равно придется вернуть. Но если собственник оформил доверенность на продажу жилья на посредника, а последний, злоупотребив правом, реализовал объект не по согласованной цене, то у покупателя есть все основания остаться с жильем", — говорит господин Комаров.
Доказательства и невостребованный миллион
В открытом доступе нет судебной статистики по недействительным сделкам на вторичном рынке, при этом статистика Росреестра тоже не является объективной: часть сделок оспаривается до момента внесения записи в ЕГРП.
Разбирая варианты обмана при сделках с недвижимостью Михаил Бойцов из 4R Group говорит, что доказательства в каждом конкретном деле индивидуальны. "Если продавцу не выплатили деньги за квартиру, то это гражданско-правовой спор, здесь главное, чтобы в договоре купли-продажи не было указано, что деньги по договору уплачены, если оплаты на самом деле не было. Если по договору оплата должна была совершиться после подписания договора, но этого не произошло, продавец вправе требовать в судебном порядке оплаты по договору", — говорит господин Бойцов.
Если же обман заключается в продаже недвижимости лицом, получившим имущество в собственность по недействительной сделке, то здесь все сложнее, продолжает юрист. "Запись свидетельствует о том, что права данного лица зарегистрированы, но не более. Реально, в любой момент до истечения срока исковой давности, предыдущий собственник может обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной по основаниям, указанным в Гражданском кодексе, что, соответственно, повлечет и незаконность регистрации прав по последней сделке. В данном случае последний собственник сильно рискует лишиться своего имущества, так как суд может удовлетворить требования истца и применить последствия недействительности сделки, вернув имущество прежнему владельцу.
В случае перепродажи объекта последний собственник должен доказать, что он в максимальном объеме проверил историю имущества, доказать факт оплаты по договору — то есть тот факт, что он является добросовестным приобретателем. Очевидно, что объем доказывания для покупателя достаточно велик", — заключает Михаил Бойцов.
Особенный риск для последнего покупателя представляют случаи, когда один из предшествующих собственников заявляет виндикационный иск — иск об истребовании имущества от приобретателя, в случае, когда имущество было утеряно или похищено этим собственником. По наблюдениям юристов, в сфере недвижимости это происходит так: аферисты завладевают документами собственника мошенническим путем и быстро перепродают имущество другим лицам. Факт подобных мошеннических действий может быть доказан в уголовном производстве. И если на руках у обманутого собственника есть приговор суда о совершении похитителем мошеннических действий, то новый собственник, купивший эту квартиру, гарантированно лишится своего имущества по решению суда.
"Другое дело, что прежним собственникам, лишившимся своего имущества, бывает достаточно сложно добиться не то что приговора суда в отношении мошенников, но даже и возбуждения уголовного дела. Органы внутренних дел не всегда торопятся разбираться с гражданскими, по их мнению, делами. Доказать же свою неосведомленность о сделке в гражданско-правом споре бывает еще сложнее", — говорит Михаил Бойцов.
По оценке самих профессионалов рынка, 90% сделок на вторичном рынке совершается без участия юриста, от 3 до 5% таких сделок заканчивается судом — такую статистику приводит нотариус Алексей Комаров. "Доказать обман возможно, но какая покупателю от этого радость, если жилье придется вернуть. Кто и как при этом будет возвращать деньги, непонятно", — замечает господин Комаров.
Вообще, с 2005 года закон о государственной регистрации предусматривает заботу об обманутых гражданах: собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, у которого отобрали приобретенное жилье, имеют право на разовую компенсацию за счет государственной казны.
Максимальный размер компенсации — 1 млн рублей.
Однако мало того, что сумма неадекватна — на рынке недвижимости не существует объектов с такой стоимостью. Кроме того, получить и эту сумму практически нереально — практически все дела, связанные с мошенничеством с недвижимостью, заканчиваются невозможностью установления виновного лица, исходя из чего нет и оснований для компенсаций.
Плата за безопасность сделки
Системные изменения, которые могли бы обезопасить рынок сделок с недвижимостью, в первую очередь касаются работы Росреестра. "Было бы неплохо, чтобы Росреестр в полном объеме проверял законность сделок, все-таки этот орган обладает наибольшим массивом информации по объектам недвижимости, остальные документы можно было бы запрашивать по электронным каналам связи. Но, к сожалению, даже полный комплект документов по всей цепочке сделок не гарантирует, что у покупателя не возникнут проблемы "из прошлого" данного объекта. Чтобы избежать этого, нужно к каждой сделке заручаться согласием всех прошлых собственником, что невозможно, либо вводить норму закона, по которой зарегистрированное право является законным и не может быть оспорено ни при каких случаях. На это законодатель вряд ли пойдет, так как без защиты могут остаться многие люди, лишившиеся недвижимости путем мошеннических действий", — полагает генеральный директор 4R Group Михаил Бойцов.
За рубежом публичная достоверность реестра — это не просто слова в законодательном акте, говорит Елена Крестьянцева из "Пепеляев Групп". "Нотариальное удостоверение и регистрация сделок там стоят гораздо дороже, но в эту стоимость входит проверка чистоты объекта. При этом государство выступает гарантом действительности сделок и возмещает убытки в случае недействительности сделки. С другой стороны, реестрам в европейских странах несколько сотен лет, и они отражают реальное состояние объектов", — сравнивает госпожа Крестьянцева.
В российской существующей практике нотариусы, на которых возложена проверка законности совершаемых сделок, изучая все необходимые документы и волеизъявление сторон по конкретной совершаемой сделке, не всегда проверяют историю объекта, сложившуюся до продавца. Следовательно, покупатель, оплачивая услуги нотариуса, не застрахован от возможных рисков предъявления исков прежними собственниками или иными лицами: например, наследниками, оставшимися без наследства, или выписанными в никуда родственниками, не участвовавшими в приватизации.
Кроме того, в агентствах недвижимости, куда обращается основная масса населения, правовая экспертиза сделки, объекта вообще производится формально: по факту наличия или отсутствия документа, а у риелторов отсутствует юридическое образование.
Поэтому специалисты рекомендуют покупателям перед сделкой обращаться к юристам, которые смогут оценить потенциальный риск по каждому конкретному объекту. "Юрист не сможет стопроцентно гарантировать, что эта или предыдущая сделка никогда никем не будут оспорены, но он может просчитать возможные риски, их вероятность, и рекомендовать или не рекомендовать приобретение конкретного имущества, а в случае принятия клиентом решения о покупке, собрать все необходимые документы, которые могут помочь в будущем споре", — перечисляет господин Бойцов.
Нотариус Алексей Комаров замечает, что в мире существует две системы права: континентальная и общая. "В каждой из них по-разному установлена ответственность за законность права собственности владельца жилья. В континентальной за абсолютное право отвечает нотариус, представитель латинского типа нотариата. В общей — адвокат или титульная компания. У нас сегодня нет никого, кто бы отвечал за абсолютную законность права. Расширение полномочий нотариуса за ответственность не только сделки, но и абсолютного права собственности владельца жилья было отложено на неопределенный срок, а нового ничего предложено не было. Общество не готово платить за безопасность — потому что не верит в эффективность реформы, а чиновники в режиме "ручного управления" не способны к системным изменениям законодательства", — рассуждает господин Комаров.