"Я не советую ехать на Лазурный берег Франции с капиталом меньше $50 тыс."

Как покупатели из России изменили рынки недвижимости за рубежом

Россияне — самые молодые и активные покупатели зарубежной недвижимости. Эту активность не смогли остановить ни загубленные ею же рынки, ни финансовые кризисы. Не остановят и чиновничьи запреты, на поверку не слишком и строгие.

Дача в Подмосковье — это дорого и добираться неудобно. То ли дело в Испании

Фото: РИА НОВОСТИ

ЕКАТЕРИНА ДРАНКИНА

"Все. Лафа кончилась. Цены на зарубежную недвижимость, так долго привлекавшие нас стабильностью, пошли вверх",— писали "Деньги" в апреле 1995 года. Было от чего паниковать: вилла в Испании с тремя спальнями, террасой и участком земли стоила уже $120 тыс., на Кипре — от $180 тыс. Можно было еще за $25 тыс. купить однокомнатную студию в многоквартирном доме с видом на море или домик у пляжа за $60-80 тыс. в Торре-Вьеха — многие так и сделали, и через пару лет этот городок на полосе Коста-Бланка стали называть русской столицей Испании. Так или иначе, эксперты предостерегали не на шутку: недвижимость дорожает. "Я не советую ехать в Испанию, а также в Сан-Марино или на Лазурный берег Франции с капиталом меньше $50 тыс. Такая сумма будет достаточной, скажем, для Кипра или Мальты",— рассуждал один из ньюсмейкеров в "Деньгах". Золотые все-таки были времена.

На самом деле лафа еще даже не началась — на рынке зарубежной недвижимости покупатели-россияне делали первые неловкие шаги. Многие обнаруживали постфактум, что, став жителями Хургады или Шарм-эш-Шейха, в отличие от постояльцев отелей, не имеют доступа к пляжам или что жить в своем домике на Коста-дель-Соль они могут не больше 30 дней в году. Со мной в МГУ училась испанка Мария Тереза Коста. Вернувшись к себе в Каталонию в 1995-м, она стала риэлтором — и через пару лет спрашивала меня в растерянности: где эти русские, которым я продала дома? Там мебель стоит нераспакованная, они там ни разу не были!

Заработав первые сотни тысяч долларов и впервые оказавшись с ними за границей — в Испании, на Кипре или в Египте, хватали первое, что попадется на глаза. Процесс этот начался сразу после развала СССР: по данным Financial Times, в 1991 году россияне приобрели недвижимость за рубежом на сумму $200 млн, и с тех пор эти цифры только росли.

Попытавшись приспособить к расширившейся географии основополагающее понятие "дача", русские стали мишенью для сомнительных предложений. Несколько лет навязчиво звучало слово "таймшер": в московских универмагах девушки заманивали на "розыгрыши лотереи с подарками". "Только прихватите с собой $500",— щебетали они. Пачками открывались и закрывались агентства, продающие несуществующие объекты. Русские стали феноменом на мировом рынке недвижимости: удивлял не сам факт покупок, а возраст и мотивация покупателей. Немцы или англичане тоже покупают домики у моря, но это, как правило, люди пенсионного возраста, которые могут себе позволить в нем жить. И, если речь идет не о набобах, домик может быть в получасе езды от берега, повыше в горах. Возраст же русских покупателей — в основном от 30 до 50 лет, и 70% из них рассматривали варианты только на первой береговой линии.

Во все тяжкие

С начала нулевых покупателей стало много больше. Риэлторы даже называют конкретный год, когда на рынок повалил средний класс,— 2003-й. Вторжение велось одновременно по нескольким направлениям: к уже освоенным Кипру и Испании добавились Болгария, Финляндия, Турция и Черногория. "Деньги лились рекой. Черногорцы таскали в банки по миллиону долларов в холщовых мешках... Заведения не закрывались по ночам, за каждым столиком сидели русские, а им... им втюхивали все подряд!" — вспоминали на страницах "Денег" очевидцы событий. Пришло время, и сотрудник нашего журнала написал скромное эссе о своем опыте покупки недвижимости: "Два с половиной года назад мы с женой поняли, что иметь загородный дом в Подмосковье нам не по карману (да и добираться туда непросто), и решили купить дом в Италии".

Через пять лет после начала этого безумия выяснилось, что под напором россиян пришли в негодность рынки трех стран: Черногории, Болгарии и Финляндии. Цены там взвинтили так, что рынки стали неинтересны ни для местных жителей, ни для россиян, а других покупателей, собственно, и не появилось. В итоге владельцами дач оказались даже те, кто гордо называл себя портфельным инвестором.

В других странах поток не оскудевал потому, что от трети до половины сделок совершалось по ипотеке. Поверив в российскую стабильность и отчасти даже в финансовую отчетность, банки ЕС начали выдавать россиянам кредиты: не так дешево, как своим гражданам, но все равно это было в два-три раза дешевле предложения российских банков. В конце концов через это и пострадали — эксперты утверждают, что уровень задолженности по кредитам в испанских банках у россиян самый высокий.

Понятно, еще заметнее с начала 2000-х выступала буржуазия. Лидеры российского Forbes замелькали в рейтингах самых дорогих объектов недвижимости. Особняк Романа Абрамовича Lindsey House в лондонском переулке миллиардеров. В историческом центре Лондона — шестиэтажный особняк Regency в стиле ампир Олега Дерипаски. В период своего развода не сходил со страниц прессы бывший владелец "Уралкалия" Дмитрий Рыболовлев с дюжиной самых дорогих домов по всему миру: у Дональда Трампа он купил особняк в Палм-Бич, у актера Уилла Смита — виллу на Гавайях, есть еще недвижимость в Монако, Лондоне, других городах.

Но больше всего богатые русские, как и в XIX веке, любили Старый Свет. Если виллы у моря, то в лучших местах: на Лазурном побережье, в Лигурии, Тоскане и, разумеется, на Сардинии — на Коста-Смеральде. Умберто Буратти, мэр итальянского города Форте-деи-Марми, в 2010 году даже запретил продавать новые дома иностранцам. В интервью газете The Guardian Буратти заявил, что запрет адресуется в первую очередь россиянам, которые уже скупили половину недвижимости в городе. Но через месяц Умберто Буратти был уже в Москве и утверждал, что все это слухи, а русских он обожает.

Еще одна волна покупок началась после 2008 года. Тогда российские граждане четко развели для себя понятия недвижимости для жизни и для инвестиций и в качестве последней зачастую выбирали коммерческую. Испортив близлежащие рынки, они "стали отдавать предпочтение стабильным государствам с устойчивой экономикой и развитым законодательством, таким как Великобритания, Франция, Германия, Австрия и Швейцария",— говорит Игорь Индриксонс, владелец компании Indriksons.ru. Среди коммерческих объектов самыми желанными россияне признавали номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях, парковочные места и ячейки складов самообслуживания.

Лазурь сквозь слезы

На пути к своим зарубежным дачам богатые тоже плакали. Михаил Прохоров, например, решил купить на Лазурном берегу знаменитое поместье, построенное в 1902 году королем Бельгии Леопольдом. Но после кризиса оговоренная цена €370 млн показалась ему чрезмерной, а хозяйка объекта, 75-летняя трижды вдова и меценатка Лили Сафра, отказалась отдавать задаток в €39,4 млн.

В последние годы несладко пришлось еще одной немаленькой группе россиян. Эксперты по недвижимости утверждали, что около половины наших покупателей составляли чиновники. "Прилично обеспеченных чиновников у нас много, их доля среди покупателей эмпирически может исчисляться в 30-60%",— утверждал в интервью "Деньгам" генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

С некоторых пор чиновники любят селиться кучно, на закрытых территориях. Вместо отдельно стоящих вилл теперь востребованы квартиры на две-три спальни в современных жилых комплексах под управлением известных отельных операторов, с охраной, консьержем, паркингом и полным набором услуг пятизвездного заведения. Таких комплексов много уже не в Старом Свете, а в Новом — Майами, Палм-Бич. Или, к примеру, в Дубае.

Помимо любознательности к расширению географии подтолкнули гонения: чиновникам чуть было не запретили владеть зарубежной недвижимостью. Все-таки этого не случилось — запретили только заграничные счета, а о недвижимости необходимо отчитываться в декларациях. Борец с коррупцией депутат Ирина Яровая неожиданно выступила против запрета — заявила, что разумнее было бы, чтобы каждый чиновник сам для себя решил, нужна ли ему собственность за границей, владеть которой становится невыгодно из-за санкций. "Я уже вижу по первому полугодию 2014 года, как растет спрос на так называемые тихие гавани — на недвижимость в районе Женевского озера, в Германии, Австрии,— описывает Елена Юргенева из Knight Frank результаты этого призыва.— Эти инвестиции едва ли принесут двузначный годовой доход, но совершенно точно позволят сохранить "все, что нажито непосильным трудом"".

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...