• Москва, +12....+22 облачно
    • $ 67,05 USD
    • 75,03 EUR

Коротко

Подробно

Фото: ВИКТОР ЧУМАЧЁВ

Спекуляции лишатся благодатной почвы

Государство пытается не допустить перепродажу земли

Госагентство земельных ресурсов доработало проект закона об обороте рынка земель сельскохозяйственного назначения, который заработает с 2016 года. Чиновники отказались от идеи повышения арендной платы и введения сбора на развитие инфраструктуры сельских территорий. Однако в законопроекте появились ограничения для физических лиц по спекулятивной продаже земельных участков, а также для юридических лиц — они смогут арендовать земли с ограниченной площадью. Эксперты считают, что законопроект создает предпосылки для коррупции.


Госагентство земельных ресурсов обнародовало проект закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который в течение трех месяцев дорабатывали в ведомстве при участии представителей бизнеса (о первой версии "Ъ" сообщал 8 апреля). По словам заместителя начальника управления рынка и оценки земли Госзема Юрия Никитенко, проект теперь должны согласовать министерства для того, чтобы в сентябре его передали в парламент. Следует отметить, что именно депутаты несколько раз блокировали рассмотрение и принятие подобного законопроекта. В 2011 году был отклонен правительственный законопроект. А проект закона Григория Калетника был снят с рассмотрения на этапе второго чтения. В результате депутаты решили в конце 2012 года продлить мораторий на продажу сельхозземель до 2016 года.

Как сообщал "Ъ", законопроект предлагает запретить физическим лицам владеть более чем 100 га земли. Физлица не будут иметь приоритетное право на покупку земель, которое будет у государства, местных органов власти и Земельного банка. Чтобы приобрести участок, физлица должны быть зарегистрированы в населенном пункте, размещенном в радиусе 20 км от участка. А для того, чтобы зарегистрировать заявку на сайте Госзема, они должны подать налоговую декларацию и получить бесплатную справку о ненарушении преимущественного права на приобретение участка. В предыдущей версии законопроекта необходимо было еще получение разрешения Госзема. "Предложенные критерии противоречат Конституции, которая запрещает любые ограничения, в том числе по месту проживания,— говорит руководитель экспертно-аналитической группы по проблемам рынка земли Совета предпринимателей при Кабинете министров Виктор Кобылянский.— Сложная процедура отпугнет многих покупателей, в первую очередь фермеров, так как сельское население скорее всего будет выступать продавцами".

По словам главы Земельного союза Украины Андрея Кошиля, необходимые для проведения сделки разрешения госорганов — дополнительный стимул для коррупции. "А размещение на сайте информации о покупателе (фамилия, имя, место проживания, стоимость участка) может стать приманкой для мошенников",— поясняет он.

В новой версии документа предусмотрено сокращение возможностей спекулятивной продажи земли. При повторном отчуждении участков будет действовать дифференцированная ставка госпошлины на удостоверение договоров купли-продажи. В первый год отчуждения земли придется заплатить 100% от ее нормативной денежной оценки (средний норматив — 20 тыс. грн/га), со второго по десятый год плата будет снижаться на 10 процентных пунктов — с 90% до 10% от норматива. Изначальное заверение договора купли-продажи будет стоить не 1% от суммы договора, а 1% от оценочной стоимости земли. Господин Кобылянский считает, что это попытка государства бороться со спекулянтами, чтобы предоставить право на покупку земли тем, кто будет ее обрабатывать.

Но эта норма не остановит спекуляции, считают эксперты. "Ни одним законом невозможно отменить законы рынка, и если будет интерес к спекулятивным сделкам, они будут проведены. Ведь собственность — это не единственный вариант получения права на землю. Могут быть варианты аренды земли с правом выкупа, договора эмфитевзиса, когда при его длительном сроке стирается грань между правом пользования и правом собственности. Это позволит отчуждать землю сразу, а выкупать ее можно будет, когда ставка будет ниже",— поясняет Виктор Кобылянский.

Юридические лица, которым с 1 января 2016 года будет разрешена лишь аренда участков, ограничат даже по площади арендуемой земли — 20% площадей сельхозугодий района и 100 тыс. га по всей стране. В законопроекте господина Калетника первый показатель был ниже — 10%, а второй — так же 100 тыс. га. По словам Юрия Никитенко, это необходимо, чтобы избежать монополизации земель. "Это даст возможность создать средний класс. Если крупный агрохолдинг монополизирует земли в каком-то районе, то это скажется на деятельности средних и малых фермеров вне зависимости от их специализации",— поясняет он.

В большинстве агрохолдингов с крупными земельными банками комментировать ситуацию отказались. "С одной стороны, нехорошо, если введут ограничения, ведь до этого правительство не запрещало арендовать большие площади,— говорит Андрей Кошиль.— Но, с другой стороны, малый и средний бизнес с крупными агрохолдингами ничего не сделает. Всего 10-15 компаний будут решать, какой будет продовольственная политика страны".

Гендиректор Industrial Milk Company Алекс Лисситса называет норму об ограничении права аренды нецелесообразной, так как необходимо исходить из эффективности деятельности компании, динамики ее развития и объемов вложенных инвестиций, а не наличия у нее большого земельного банка. "Делать ограничения необоснованно, и откуда берутся эти цифры? — удивляется он.— Может быть несколько вариантов развития событий: либо будет предусмотрен переходный период для компаний — до окончания действия договоров аренды, либо будут созданы несколько юридических лиц, чтобы разбить эти площади". Минимальный срок аренды будет увеличен с 5 до 8 лет.

Государство хочет установить арендаторам минимальные нормы трудоустройства сельского населения. Их несоблюдение может привести к расторжению договора аренды в суде. Господин Лисситса считает эту инициативу абсурдной, так как вместо того, чтобы вкладывать средства в модернизацию производства, бизнес будет тратить деньги на создание рабочих мест: "Это возвращение в СССР. С одной стороны, в государстве пропагандируется увеличение производительности, эффективности, а с другой — мы хотим заставить, чтобы толпа людей бегала по полю и непонятно чем занималась". "Эта норма — возврат к колхозной системе,— уверен Виктор Кобылянский.— Компании должны отказаться от современных John Deere и вывести в поле людей с тяпками?!"

В правительстве решили защитить и арендодателей. В случае окончания договора аренды арендодатель не сможет помешать сбору урожая, а при нанесении ущерба будет компенсировать упущенную выгоду в пятикратном размере. "Пусть эта норма будет, она никому не помешает",— отмечает господин Лисситса. Впрочем, из законопроекта исчезли нормы о пересмотре ставок аренды (о повышении минимальной планки до 3%) и введении сбора на развитие инфраструктуры сельских территорий в 1% от нормативной оценки земли. Эти предложения будут включены в отдельный законопроект.

Наталья Непряхина


Тэги:

Обсудить: (1)

Газета "Коммерсантъ Украина" №112 от 09.07.2013, стр. 5