Длинные майские выходные обычно не способствуют росту продаж недвижимости. Как покупатели, так и продавцы рассуждают одинаково: времени много, работы нет, самое лучшее — съездить отдохнуть, набраться сил. Но в этот раз все получилось иначе.
В мае покупатели проявили отнюдь не праздничную активность в массовом сегменте жилья
Фото: Роман Вуколов/ Фото ИТАР-ТАСС
Много и дешево
На рынке московских новостроек экономкласса второй месяц подряд царит оживление, вызванное выходом новых объектов. В апреле начали продавать микрорайон "Царицыно-2", а в мае в продажу поступили новые корпуса в Некрасовке. В результате, по данным аналитиков "Метриум Групп", объем предложения в этом сегменте увеличился на 17,3%.
В начале месяца в микрорайоне "Некрасовка-Парк" компания Lexion Development начала реализацию нового 7-го квартала — это три корпуса (NN1, 6, 7). Также стартовали продажи квартир с отделкой в уже реализуемом 4-м квартале.
Компания ДСК-1 в середине мая вывела на рынок новый жилой комплекс "Некрасовка", расположенный в 10-м и 11-м микрорайонах. В настоящее время продажи открыты только в одном корпусе, но в ближайшее время поступят квартиры в четырех других корпусах, составляющих первую очередь проекта. В общей сложности ЖК "Некрасовка", который строители обещают закончить к концу 2015 года, будет включать в себя 30 жилых домов и объекты социальной инфраструктуры.
Как это обычно бывает, выход значительного объема нового предложения, да еще в самом дешевом районе Москвы (средняя цена некрасовских квартир в мае составила 92 877 руб. за 1 кв. м), снизил средневзвешенную цену квадратного метра экономкласса по городу в целом. По сравнению с предыдущим месяцем она уменьшилась на 2,5% и составила в мае 124 550 руб.
Спешные вложения
Обычно май — тот месяц, который аналитики не хотят сравнивать с апрелем: из-за праздников на объектах тихо, количество сделок падает, и рапортовать не о чем. Но выход на рынок самого доступного московского предложения — это дело другое. "Количество сделок в мае сопоставимо с апрельскими показателями,— говорит Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп".— Многие покупатели использовали большие выходные как раз для выбора объекта и выхода на сделку".
Такая активность может объясняться несколькими причинами. В условиях общей экономической нестабильности и роста курса доллара многие спешат вложиться в недвижимость. Затем есть опасение, что банки поднимут ставки по жилищным кредитам. Поэтому те, кто принимает решение взять ипотеку, торопятся сделать это на старых условиях. Наконец, дешевые предложения в Москве тают на глазах, едва появившись, поэтому желающие заработать на росте цен на строящемся объекте скорее отложат отдых, чем упустят выгоду.
Качели спроса и предложения
Как это ни удивительно, но с подмосковными новостройками ситуация прямо противоположная. По свидетельству Леонарда Блинова, директора по маркетингу Urban Group, этот рынок уверенно взял курс на возвращение ярко выраженной сезонности. Выразилось это прежде всего в резком снижении объемов вывода в продажу новых корпусов и объектов.
В прошлом году в апреле в продажу поступило 12 133 квартиры в подмосковных новостройках, а в мае их число равнялось 6245. Таким образом, снижение составило 22% по сравнению с апрельским показателем. В этом году апрельских новых квартир было 10 224, а вот майские поступления — всего 5951 квартира, то есть на 46% меньше по сравнению с предыдущим месяцем.
Почему же новые корпуса стали придерживать? С одной стороны, подмосковные застройщики прекрасно осведомлены о планах своих столичных коллег и понимают, что в случае выхода на рынок Москвы дешевого жилья в массовом сегменте оно неизбежно оттянет спрос с областных объектов. С другой стороны, Подмосковье настолько активно застраивалось в последние годы, что у покупателя появился необычайно широкий выбор, так что терять майские праздники ради приобретения квартиры не каждый захочет.
Такое резкое замедление темпов вывода новых объектов должно способствовать повышению спроса в сентябре, когда деловая активность возвращается во все сферы, пояснили корреспонденту "Ъ-Дома" в Urban Group. Качнулись назад, зато потом быстрее пройдем вперед.
В погоне за инфляцией
Что касается вторичного рынка столицы, то здесь наблюдается та же тенденция, что и в области: объем предложения снижается. Правда, темпы этого снижения с новостройками несопоставимы, и это вполне объяснимо. На вторичке в большинстве своем действуют частные продавцы, которые в противоположность застройщикам организованно снять сразу много квартир с продажи просто не могут.
Сейчас, по данным "Инкома", в пределах МКАД продается 38,8 тыс. объектов — это на 5,7% меньше, чем в конце апреля. При этом цены на жилье практически не изменились: номинальный прирост за месяц составил 0,3%. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком", называет это ростом в пределах инфляции, однако именно в мае инфляция резко скакнула вверх и составила 0,7%, обогнав недвижимость более чем вдвое. А если учесть, что разные сегменты показывали разную динамику, то картина становится куда более интересной.
Например, жилье класса "премиум" подорожало на 1,1% и теперь стоит 228,4 тыс. руб. за 1 кв. м., а вот средняя стоимость квартир комфорт-класса увеличилась всего на 0,1% (до 171,6 тыс. руб. за 1 кв. м). Что же касается цен на жилье экономкласса, то они и вовсе снизились на 0,3%, составив 158,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
Та же ситуация в элитном сегменте: цены корректируются вниз как на первичном, так и на вторичном рынке. Майская коррекция, по словам Карена Мелконяна, управляющего партнера компании EliteCenter, не превысила 0,5%. Таким образом, средняя цена квадратного метра в элитных новостройках к началу лета составила $19 750, а на вторичном рынке — $24 350.
Уровень спроса на элитную недвижимость снизился в мае на 10% — в этом с господином Мелконяном согласна Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome. Но такое снижение традиционно происходит в мае каждый год, и к тому же в этот раз в течение последнего весеннего месяца на рынок не выходило новых объектов, за исключением квартир в проекте Wine House, где ранее уже стартовали продажи апартаментов.