За первые пять месяцев 2012 года на рынок загородной недвижимости Северо-Запада вышло 40 новых проектов. Доля участков без подряда в продаже вот уже около трех лет стабильно составляет 75-80%. Экспертов рынка радует лишь то, что по сравнению с прошлым годом в разы снизились продажи участков без инженерной подготовки.
Подавляющее большинство предложений касается участков под застройку. Ценовой диапазон максимально широк: от 12 тыс. рублей за сотку в Волховском районе до 1 млн рублей за сотку в Курортном районе ("Зеленые горки"). В половине таких проектов стоимость относится к сегменту "жесткий эконом", то есть цена — порядка 25 тыс. рублей за сотку.
Наличие в предложении большого процента участков без подряда (порядка 80% предложения от количества всех объектов), безусловно, оправдывается спросом. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по итогам первого квартала 2012 года в коттеджных поселках (исключая таунхаусы) продано свыше 950 объектов, где около 80% от этого количества составили продажи участков без подряда. В прошлом году также самый большой спрос пришелся на этот продукт — участки без подряда в объеме продаж составили более 70%. Коттеджи и участки с подрядом наибольшим спросом пользовались в классах "эконом" и "средний".
"Рынок по-прежнему пополняется новым предложением. В особенности это становится заметно "в сезон", когда люди начинают активнее интересоваться загородными предложениями. Так, за первые три месяца текущего на рынок вышло 14 проектов. А вот в апреле загородный рынок пополнился уже 27 новыми проектами. Итого за январь--апрель на рынок вышел 41 новый проект, не считая новых очередей в уже находящихся на рынке поселках. Большинство новых проектов имеет в своем предложении участки без подряда", — говорит Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости".
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК "Пулэкспресс", говорит: "Проекты с домами появились в элитном сегменте: "Петергофская мыза" — от 30 млн рублей (7 домов) и "Хонка Нова" в Солнечном — от 54 млн рублей (57 домов). Еще два проекта предусматривают застройку таунхаусами стоимостью от 1,5 млн рублей".
По оценкам госпожи Агеевой, спрос постепенно растет, но ему не угнаться за все увеличивающимся предложением. В кризис спрос упал в пять раз. К текущему моменту он "отыграл" обратно примерно половину. Но за это время предложение успело вырасти в три раза. Это значит, что в сравнении с докризисным периодом разрыв между спросом и предложением увеличился.
Новое направление
"Как основную тенденцию рынка можно отметить рост интереса покупателей к таунхаусам. Этот переоцененный в прошлые годы тип жилья сегодня нашел свою адекватную статусу форму и своего покупателя. По сравнению с докризисными проектами серьезно уменьшились площади и, соответственно, цены на таунхаусы. Думаю, что в ближайшее время начнет набирать силу сегмент многоквартирного малоэтажного строительства", — замечает госпожа Агеева.
По оценкам Марии Матвеевой, генерального директора девелоперской компании "Созвездие", на сегодняшний день на рынке загородной недвижимости существует более 200 централизованных поселков массового сегмента, в которых есть недвижимость для продажи в различных стадиях готовности. "Лидерами по количеству предлагаемых поселков продолжают оставаться Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы, на их долю приходится около 65 процентов сделок. Сегодня растет популярность южного направления, особенно Гатчинского и Ломоносовского районов. В первую очередь это следствие улучшения транспортной инфраструктуры".
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, добавляет, что наиболее популярными направлениями для загородного строительства остаются северные районы Ленинградской области — Выборгский, Приозерский, Всеволожский, а также Ломоносовский район Санкт-Петербурга. Наибольшая доля предложения приходится на Всеволожский (30%), Выборгский (10%), Приозерский (10%) районы.
Несколько иными данными по количеству поселков, находящихся в продаже располагает Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости". Она считает, что на загородном рынке в продаже находятся объекты в 337 коттеджных поселках в Петербурге и в Ленобласти. "Это составляет в совокупности более 29 тыс. объектов. При этом 45 процентов представленного предложения — это поселки, где предлагаются исключительно участки без подряда на строительства домов. Оставшиеся 55 процентов рынка — это проекты, где в продаже представлены коттеджи и участки с подрядом или без него, а также так называемые "смешанные" проекты, где продаются различные объекты — и коттеджи, и участки, и таунхаусы. Основная масса проектов, где представлены участки с подрядом и коттеджи (42 процента) относится к экономклассу. Средний класс, или комфорт, занимает сегодня 23 процента рынка, бизнес — 20 процентов, элита — 15 процентов", — рассказала госпожа Трошева.
"Спрос на дорогие коттеджи не растет, но он стабилен: в среднем по рынку на один поселок приходится одна сделка в квартал. В данном сегменте мы предлагаем три статусных особняка в готовом и заселенном (в том числе в формате постоянного, а не сезонного проживания) поселке "Жемчужина Разлива"", — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы группы ЛСР "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад".
Размытые границы
"Если говорить о ценовом диапазоне для массового сегмента, я бы его определила как совокупность экономкласса (инженерно подготовленный участок с домом за 3-6 млн руб.) и класса комфорт (инженерно подготовленный участок с домом от 6 до 10-15 млн руб.). Ключевой фактор определения цены — местоположение участка, прежде всего его близость к КАД, и окружающий ландшафт, особенно близость к воде", — говорит госпожа Матвеева.
На сегодняшний день все большее значение приобретает обеспеченность загородных поселков социальной инфраструктурой. За последний год в массовом сегменте централизованных загородных поселков для продажи добавилось около тридцати поселков, в которых продаются участки под застройку и несколько поселков, где продаются коттеджи.
Госпожа Трошева считает, что в целом по рынку по-прежнему есть тенденция к снижению средней стоимости домовладения и сотки (именно потому, что спрос сосредоточен на дешевом предложении). "Это снижение достигается путем выхода на рынок новых поселков, где представлено более недорогое предложение. Снижение цен в поселках, которые уже находятся в продаже, практикуется реже и оказывает небольшое влияние на среднюю цену. Тем не менее присутствует на рынке и такой тренд: те девелоперы, которые активно реализуют свои проекты и чей продукт пользуется устойчивым спросом, недавно начали постепенно повышать стоимость новой линейки предложения", — говорит она
Границы классов по-прежнему несколько размыты, эта величина может быть несколько условной. "Так, например, в настоящее время к экономклассу могут относиться предложения по цене до 6-8 млн руб., к комфорт-классу — со стоимостью 8-10 млн руб., к бизнес-классу — 10-20 млн руб., а к элите — от 20 млн руб.", — полагает госпожа Трошева.
В последнее время распространена тенденция, когда в одном поселке девелоперы сочетают предложения различного класса. Это могут быть разные сочетания — комфорт и бизнес, бизнес и элита, эконом и комфорт... Все зависит и от размера участка для поселка, от числа домовладений, от концепции.
Наталья Беляева, и. о. директора филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, полагает, что сегодня средняя стоимость сделки на загородном рынке поднимается. "Если в конце первого — в начале второго квартала 2012 года инженерно подготовленные участки покупалась в среднем по 150-160 тыс. руб. за сотку, то к концу мая участки продаются уже по 180-190 тыс. руб. за сотку. Это соответствует показателям 2011 года. Однако если в 2011 году средняя цена сотки падала, то в 2012-м она растет. По факту средняя стоимость заключенных сделок оказывается значительно меньше. Продавцы дают существенные скидки", — говорит она.
Сегодня, по данным госпожи Беляевой, наибольшим спросом пользуются недорогие дома и участки на сумму до 6-7 млн руб. По-прежнему наиболее востребованы земельные участки площадью 10-12 соток. Если же говорить о домах, то в коттеджном сегменте популярны объекты в среднем 120 кв. м стоимостью около 4-5 млн руб.