Участковые девелоперы
Земля под жилье раскупается на ура
Вопреки негативным ожиданиям участников девелоперского рынка, в начале 2024 года объем сделок по покупке участков под строительство жилья вырос в 2,5 раза, до 92 млрд руб. Таким образом застройщики пытаются реинвестировать средства, полученные ими во время рекордных продаж квартир в предыдущие годы. Но активность девелоперов на земельном рынке может резко смениться затишьем, поскольку сложно гарантировать высокий спрос россиян на жилье в новостройках после ожидаемой трансформации льготных программ ипотеки.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
В январе—апреле 2024 года объем инвестиций в площадки под строительство жилья по всей России вырос в 2,5 раза, до 92 млрд руб., подсчитали в CORE.XP для “Ъ”. Из-за высокой активности застройщиков консультанты пересмотрели свой прогноз на 2024 год: теперь они ожидают, что совокупный объем вложений в покупку участков под застройку составит 163–185 млрд руб., в то время как ранее прогнозировали 110–132 млрд руб., что вдвое меньше год к году. В IBC Real Estate рассчитывают, что по итогам этого года объем сделок в сегменте достигнет 200–220 млрд руб., в Ricci — 200 млрд руб. В CMWP прогнозируют такой показатель только в рамках Московского региона.
Отчасти рост вложений в участки связан с двумя крупными сделками по приобретению площадок в микрорайоне Камушки рядом с деловым центром «Москва-Сити» и проекта застройки транспортно-пересадочного узла «Минская» на западе столицы, говорит руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова. В первом случае ГК «Страна Девелопмент» приобрела актив за 18,6 млрд руб., во втором — BMS Development заплатила за лот 26,6 млрд руб., что в 3,5 раза больше начальной цены.
Существенный объем сделок на земельном рынке в начале текущего года — результат реинвестирования капиталов, заработанных застройщиками в период бума спроса на квартиры в новостройках в 2020–2022 годах, поясняет директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина.
Тогда из-за более лояльных условий выдачи льготной ипотеки резко выросли продажи и стоимость нового жилья. Кроме того, многие застройщики старались закрыть сделки в начале 2024 года, до возможной смены властей на местах после президентских выборов, поясняет гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
В России сейчас активно заключаются сделки по покупке имущества банкротов, в том числе долгостроев, отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. «Это эхо непростой ситуации, наблюдавшейся в стройиндустрии до перехода на проектное финансирование»,— поясняет он. Активность застройщиков также обусловлена вводом властями в оборот площадок для комплексного развития территорий, добавляет партнер Ricci M&A Петр Виноградов.
Оптимизм застройщиков также обусловлен продолжающимся ростом спроса на новостройки. В 2023 году высокие темпы продаж вдвое превышали темпы запусков новых проектов, констатирует директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Михаил Никонов.
В январе—марте 2024 года, по подсчетам Росреестра, на первичном рынке жилья зарегистрировано 179,7 тыс. сделок, что больше на 10% год к году. В Москве показатель вырос на 6%, до 30 тыс. сделок, включая апартаменты и нежилые площади.
Жилищное строительство, по словам управляющего партнера Prime Life Development Дениса Коноваленко, «отлично себя чувствует даже на фоне ужесточения ипотечных программ». Число ипотечных сделок сократилось, но по-прежнему высок спрос со стороны покупателей, которые приобретают квартиры без кредитов, отмечает гендиректор ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. В январе—апреле 2024 года, по подсчетам «Метриума», доля ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы снизилась до 69% от общего их числа против 84% в конце 2023 года.
Партнер CMWP Константин Лебедев считает, что реальная картина того, как стройиндустрия себя чувствует, будет понятна во второй половине этого года. Но, добавляет директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев, застройщики уже не испытывают оптимизма в отношении дальнейшего развития рынка жилья и весьма скрупулезно оценивают новые проекты.